Er jeg eier av huset før skjøtet er tinglyst?

Hvem er eier mellom deg og selgeren?

Tinglysingsloven sier ikke at du må ha tinglyst for å bli eier. Loven regulerer hva som skjer når flere har krav på samme eiendom, og den sier hvem grunnboken peker ut. Hvem som er eier i forholdet mellom kjøper og selger, avgjøres av avtalen. Har dere inngått en bindende handel, har betalt og har signert skjøtet, er du som utgangspunkt eier selv om ingenting er sendt til Kartverket.

Det betyr også at selgeren ikke kan trekke seg fra handelen fordi skjøtet ikke er tinglyst. Du kan kreve skjøte når du har gjort opp for deg (avhendingslova § 2-3), og tinglysingen kommer som et siste ledd.

Grunnboken sier likevel noe annet enn avtalen. Etter tinglysingsloven § 14 har bare den grunnboken utpeker som eier, grunnbokshjemmel som eier. Så lenge skjøtet ikke er registrert, står selgeren som eier for alle som slår opp på eiendommen. Alle som slår opp i grunnboken, ser selgeren.

Mot hvem er du ikke vernet før du har tinglyst?

Hovedregelen står i § 20: et rettserverv som er registrert, går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Flere kan komme foran deg.

Den første er en annen kjøper. Har selgeren solgt til to, vinner normalt den som får skjøtet registrert først.

Den andre er selgerens kreditorer. Kreditor som får utlegg i eiendommen, og får det registrert før skjøtet ditt, kan kreve dekning i huset. Utlegg og arrest registrert samme dag som skjøtet ditt, går foran (§ 20 tredje ledd).

Den tredje er konkursboet. Etter § 23 må en rett som er stiftet ved avtale, være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg mot boet. Er skjøtet ditt ikke registrert da, kan boet kreve eiendommen solgt til fordel for kreditorene, og du står igjen med et pengekrav mot selgeren som vanlig kreditor.

Selger kan også ta opp nytt lån og gi banken pant etter at du har kjøpt. Banken som tinglyser pantet først, kan stå foran deg i det du har kjøpt.

Når kommer du likevel foran?

Prioriteten etter tinglysing er ikke absolutt. Etter § 21 første ledd går et eldre rettserverv foran et yngre, hvis det yngre er stiftet ved avtale og erververen kjente eller burde kjenne til den eldre retten da han fikk sin registrert. En som kjøper et hus han vet allerede er solgt, får ikke hjelp av at han var først til Kartverket. Uttrykket «burde kjenne» betyr at det ikke bare er direkte viten som teller. Opplysninger som lå åpent for ham, kan også regnes.

Dessuten gjelder det ingen tinglysingskrav for rettigheter som er lovbestemte eller bygger på hevd (§ 21 andre ledd). Og har selgeren tatt forbehold om noe da han overdro, for eksempel en bruksrett, går forbeholdet foran så lenge det står i skjøtet eller registreres senest samme dag (§ 21 tredje ledd).

Slik sikrer du deg i praksis

Send skjøtet til tinglysing så fort det er signert og betalt. Dokumenter kan sendes elektronisk (§ 6), og et dokument som kommer inn, skal registreres når det kommer inn. Når vilkårene er oppfylt, skal det registreres endelig innen to uker (§ 7). Frem til da står registreringen som ikke endelig, men den gir likevel tidspunktet for prioriteten, forutsatt at dokumentet ikke blir nektet.

Be om attest og utskrift av grunnboken, slik at du har bevis for at du står som eier (§ 11). Er det en megler med i handelen, kan du spørre om og når tinglysingen er sendt inn. Blir et dokument som er registrert, senere nektet tinglyst, regnes det som om det aldri var registrert (§ 24). Da må feilen rettes straks. Hva du kan gjøre da, står i Kartverket avviste skjøtet.

Kort oppsummert

• Avtalen avgjør hvem som er eier mellom deg og selgeren, så du kan være eier før skjøtet er tinglyst.
• Overfor andre er det registreringen i grunnboken som teller (tinglysingsloven § 20).
• Selgerens kreditorer, en senere kjøper og et konkursbo kan stå foran deg hvis du ikke har tinglyst.
• Mot konkursboet må skjøtet være registrert senest dagen før konkursåpningen (§ 23).
• Tinglys straks etter at skjøtet er signert og betalt, så du er eier også i grunnboken.