Eiendomsskatt på boligen: takst, sats, bunnfradrag og klage

Kommunen bestemmer om det blir eiendomsskatt

Eiendomsskatt er en skatt kommunen skriver ut på fast eiendom, og pengene går til kommunen. Skatten er ikke det samme som formuesskatt, og forskjellen er forklart i formuesskatt og eiendomsskatt. En kort innføring finner du under hva eiendomsskatt er. Reglene står i eigedomsskattelova, som er skrevet på nynorsk.

Det er kommunestyret som avgjør om kommunen skal ha eiendomsskatt (§ 2). Kommunestyret velger også hvor bred skatten skal være (§ 3). Skatten kan gjelde alle faste eiendommer i hele kommunen. Den kan også begrenses til et tydelig avgrenset område som helt eller delvis er bygd ut på byvis. Et tredje alternativ er å skrive ut skatt på alt unntatt næringseiendom og kraftanlegg. Bor du utenfor et område kommunen har valgt bort, betaler du ikke.

Satser og regler vedtas på nytt hvert år, i forbindelse med budsjettet (§ 10). Skatten skrives ut ut fra forholdene 1. januar i skatteåret (§ 4), og det er eieren som er skattyter. Leier du bolig og leieavtalen sier at du skal betale eiendomsskatten, kan du likevel klage på verdien (§ 19 tredje ledd).

Noen eiendommer er fritatt av loven selv, for eksempel kirker, eiendom kommunen selv eier og eiendom som drives som gardsbruk eller skogbruk (§ 5). Andre kan kommunestyret velge å fritaka helt eller delvis (§ 7). Det gjelder blant annet fritidsboliger og bygninger som helt eller delvis brukes til bolig, i inntil 20 år fra de var ferdige.

Slik settes taksten og skattegrunnlaget

Verdien av eiendommen er det beløpet den kan selges for under vanlige salgsforhold ved fritt salg (§ 8 A-2). For bolig og fritidsbolig settes skattegrunnlaget til 70 prosent av den verdien. Det betyr at en bolig med en salgsverdi på 5 millioner kroner har et skattegrunnlag på 3,5 millioner.

Eiendommen verdsettes ved takst. Kommunen skal ha en allmenn taksering hvert tiende år (§ 8 A-3). Kommunestyret kan i stedet vedta at taksten økes ved en kontorjustering. Økningen kan fordeles over flere år, men den kan ikke være mer enn 10 prosent av det opprinnelige skattegrunnlaget per år (§ 8 A-4). Mellom takseringene skal eiendommen omtakseres hvis den er delt, hvis bygninger er revet eller ødelagt, eller hvis det er bygd nytt eller gjort store forandringer (§ 8 A-3 femte ledd).

Kommunen kan også vedta en lokal reduksjonsfaktor, altså et prosentvis avslag på alle takster. For bolig brukes den bare hvis den gir et større avslag enn de 30 prosentene du allerede har, og den kommer ikke i tillegg (§ 8 A-2 fjerde ledd).

For boliger finnes et alternativ. Kommunestyret kan bestemme at skatten for bolig skal bygge på formuesverdien som ble satt i skattemeldingen året før (§ 8 C-1). Grunnlaget er da 70 prosent av formuesverdien, regnet uten rabattene som ellers gjelder for formuesskatt. Verdien er den samme som du ser i skattemeldingen, og du kan ikke klage på den til kommunen (§ 19 andre ledd). Er verdien feil, må den rettes i skattemeldingen. Mer om begrepet står i formuesverdien på bolig.

Sats og bunnfradrag: hvor mye kan skatten bli?

Loven setter en øvre og en nedre grense. Skatten skal være minst 1 og høyst 7 kroner for hver 1 000 kroner av takstverdien. For bolig og fritidsbolig er taket 4 kroner per 1 000, altså 4 promille (§ 11 første ledd).

Kommunen kan ikke øke satsen fritt. Første året det skrives ut eiendomsskatt, kan satsen ikke være over 1 promille. Senere kan den økes med høyst 1 promille per år. Kommunen kan derimot senke satsen så mye den vil (§ 13). Kommunestyret kan ha ulike satser for boligdelen i eiendom med selvstendige boligdeler, for bygninger og grunn, og for ulike områder (§ 12).

Kommunestyret kan også vedta bunnfradrag for alle selvstendige boligdeler som ikke brukes i næring (§ 11 andre ledd). Bunnfradraget er et fast beløp som trekkes fra grunnlaget før satsen brukes. Skatt som blir under 300 kroner, skrives ikke ut (§ 14).

Hallvard Bakke eier en enebolig som kommunen mener kan selges for 5 000 000 kroner. Skattegrunnlaget er 70 prosent, altså 3 500 000 kroner. Kommunen har en sats på 3 promille og et bunnfradrag på 400 000 kroner. Skatten blir (3 500 000 - 400 000) × 0,003 = 9 300 kroner. Uten bunnfradraget ville den vært 10 500 kroner. Med høyeste lovlige sats på 4 promille og uten bunnfradrag ville den vært 14 000 kroner.

Skatteseddel, skatteliste og betaling

Eiendomsskattekontoret skriver ut skatten, så langt det er mulig før 1. mars i skatteåret (§ 14). Beløpet rundes ned til nærmeste hele krone. Samtidig som skattelisten legges ut, sendes det en skatteseddel til eieren. Skattelisten viser alle skattlagte eiendommer, verdiene og satsene, og den skal ligge ute til gjennomsyn i minst tre uker etter at utleggingen er kunngjort (§ 15).

Kommunestyret bestemmer hvor mange terminer skatten deles i (§ 25). Du skal betale til forfall og med det beløpet som først ble fastsatt. Det gjelder også om du har klaget, og selv om saken ligger hos klageinstansen eller domstolen. Får du medhold senere, rettes skatten og for mye betalt beløp skal betales tilbake.

Er det skrevet ut feil skatt, kan kommunen rette utskrivingen etter reglene som gjaldt for året (§ 17). Hvis retting går ut over deg, må den som hovedregel gjøres innen 1. mars året etter utskrivingen.

Slik klager du på taksten og utskrivingen

Du kan klage på selve skatten og på verdien. Klagen må være skriftlig og sendes til eiendomsskattekontoret innen seks uker. Fristen regnes fra det seneste av to tidspunkter: da det ble kunngjort at skattelisten var lagt ut, og da skatteseddelen ble sendt (§ 19 første ledd). En klage på verdien kan fremmes hvert år, så lenge du ikke har klaget på samme grunnlag tidligere.

I klagen skriver du hva du mener er feil og hva du mener er riktig, for eksempel areal, byggeår, standard eller salgsverdi. Legg ved takstrapport, målebrev eller opplysninger om salg i nærheten. Kommunen kan ta klagen til følge selv. Gjør den ikke det, avgjøres saken av en nemnd som kommunestyret har valgt (§ 20).

Formannskapet eller du som skattyter kan kreve overtakst (§ 8 A-3 tredje ledd). Mener du at verdien din har endret seg vesentlig i forhold til andre eiendommer, kan du kreve særskilt taksering mellom de allmenne takseringene. Da må du dekke kostnaden selv, og kravet må være stilt innen 1. november året før skatteåret (§ 8 A-3 sjette ledd).

Er du uenig i nemndas avgjørelse, kan du bringe saken inn for tingretten. Søksmål må reises innen seks måneder etter at avgjørelsen ble sendt deg (§ 23, som viser til skatteforvaltningsloven § 15-4). Har klagenemnda endret vedtaket til din fordel, avgjør eiendomsskattekontoret om du får dekket sakskostnader (§ 29 sjette ledd).

Når du ikke betaler eller har dårlig råd

Forfalt eiendomsskatt er sikret med lovpant i eiendommen (§ 27). Etter panteloven § 6-1 har kommunen panterett foran alle andre heftelser, og den gjelder uten tinglysing. Kravet er også tvangsgrunnlag for utlegg, så kommunen trenger ikke dom for å be namsmannen om utlegg.

Formannskapet kan sette ned eller ettergi skatten hvis særlige grunner gjør det særs urimelig at hele skatten kreves inn (§ 28). Det er en snever unntaksregel. I særlige tilfeller kan kommunen også gi utsettelse med betalingen (§ 25 andre ledd).

Kort oppsummert

• Kommunestyret bestemmer om det skal være eiendomsskatt på bolig, og skatten må følge eigedomsskattelova.
• Skattegrunnlaget for bolig er 70 prosent av verdien, og satsen kan ikke være over 4 promille.
• Kommunen kan vedta bunnfradrag, og satsen kan i utgangspunktet ikke økes med mer enn 1 promille per år.
• Klage på takst og utskriving må sendes skriftlig til eiendomsskattekontoret innen seks uker.
• Du må betale skatten til forfall selv om du klager, og forfalt skatt er sikret med lovpant i eiendommen.