Ja, du kan eie flere seksjoner i samme sameie — men det går en absolutt grense ved to boligseksjoner. Eierseksjonsloven § 23 forbyr å kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet gjør at du blir eier av flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Næringsseksjoner kan du derimot eie så mange du vil av, og grensen gjelder bare innenfor det enkelte sameiet — ti leiligheter fordelt på ti forskjellige sameier er helt lovlig.

Vegard og den tredje leiligheten

Vegard har gjort det godt og vil bygge seg opp en liten utleieportefølje. Han eier allerede leiligheten han bor i, seksjon 8 i Sameiet Elvekanten, og i fjor kjøpte han seksjon 15 i samme bygg som utleiebolig. Det var lovlig — to boligseksjoner er innenfor.

Så legges seksjon 22 ut for salg, tre etasjer opp, med samme planløsning som den han allerede leier ut. Perfekt, tenker Vegard. Men her sier loven stopp: Et tredje kjøp i Elvekanten ville gjort ham til eier av tre boligseksjoner i samme sameie, og det er forbudt. Vil Vegard ha en tredje utleieleilighet, må han kjøpe den i et annet sameie — eller i et borettslag, en enebolig, hva som helst annet. Bare ikke i Elvekanten.

Hvorfor finnes regelen?

Grensen på to boligseksjoner er ingen tilfeldighet. Lovgiveren ville hindre at profesjonelle utleiere kjøper opp leilighet etter leilighet i samme sameie og gjør boligsameier om til det forarbeidene omtaler som «leilighetshoteller». Tanken er at et boligsameie fungerer best når eierskapet er spredt: Da bor eierne der selv, tar ansvar for bygget og møter opp på årsmøtet. Regelen beskytter også maktbalansen — den som eier mange seksjoner, ville ellers kunne dominere avstemningene og i praksis styre sameiet alene.

Samtidig ville lovgiveren ikke forby vanlige, fornuftige tilpasninger: å kjøpe en ekstra leilighet til studenten i familien, en utleieseksjon som pensjonssparing eller en hybel i samme bygg. Derfor ble grensen satt ved to — ikke én.

«Erverv» er mer enn kjøp

Loven rammer ikke bare kjøp, men alle former for erverv: gave, bytte, overføring fra eget selskap og så videre. Kjøper du to leiligheter av utbyggeren før bygget i det hele tatt er seksjonert, teller de også — domstolene har slått fast at forhåndskjøp regnes med, slik at ingen kan sikre seg tre boligseksjoner ved å være tidlig ute.

Ett viktig unntak finnes: erverv ved arv, og forskudd på arv til livsarvinger. Arver du din tredje boligseksjon i samme sameie, blir du lovlig eier av alle tre. Mer om det i egen artikkel om arv av eierseksjon.

Omgåelse hjelper ikke: nærstående og selskaper regnes med

Den opplagte tanken — «da kjøper jeg den tredje i konas navn» eller «da lar jeg aksjeselskapet mitt kjøpe» — har lovgiveren allerede tenkt på. Siden 2020 rammer ervervsbegrensningen også indirekte erverv. Forenklet sagt regnes følgende som én hånd:

  • Nærstående, slik aksjeloven definerer dem: ektefelle eller samboer, barn og andre slektninger i rett opp- og nedstigende linje, søsken — og deres ektefeller og samboere.
  • Selskaper i samme konsern: Eier Holdingselskapet AS to boligseksjoner gjennom ett datterselskap, kan ikke et annet datterselskap kjøpe en tredje.
  • Selskaper noen har bestemmende innflytelse over: Eier du to seksjoner privat, kan ikke aksjeselskapet ditt kjøpe den tredje — selskapet og du regnes sammen.

Tilbake til Vegard: Han kunne ikke latt kona kjøpe seksjon 22, ikke datteren på 19, og ikke Vegard Eiendom AS. Alle disse konstruksjonene fanges av regelen, og resultatet ville blitt det samme som om han kjøpte selv — et ulovlig erverv. Merk at samboere regnes med på linje med ektefeller: Den som lever i et ekteskapslignende forhold, er nærstående i lovens forstand, så «kjæresten min kjøper den tredje» er en like blind vei.

Poenget med hele konstruksjonen er å telle reelt eierskap, ikke navn på skjøter. Spørsmålet du skal stille deg, er ikke «hvem signerer?», men «hvem sitter i realiteten med flere enn to boligseksjoner i dette sameiet når støvet har lagt seg?». Er svaret deg og din nære krets, er ervervet ulovlig uansett hvor kreativt papirene er satt opp.

Grensene for nøyaktig hvilke konstellasjoner som rammes, kan bli teknisk finjuss i selskapsstrukturer med mange ledd. Departementet har blant annet lagt til grunn at et rent salg av et selskap som allerede lovlig eier flere seksjoner, ikke rammes — det er nye erverv som teller. Er du i nærheten av slike grensetilfeller, bør du få vurdert strukturen konkret før du signerer.

Hva teller som «boligseksjon»?

Grensen gjelder boligseksjoner. En seksjon er formelt enten boligseksjon eller næringsseksjon, og det fremgår av seksjoneringen — ikke av hva den faktisk brukes til i dag. Det betyr:

  • Næringsseksjoner (butikklokaler, kontorer, lager) kan du eie ubegrenset av, også i samme sameie som boligene dine.
  • Garasje og bod er som regel enten tilleggsdel til en boligseksjon (og teller da ikke som egen seksjon) eller egen næringsseksjon. Sjekk seksjoneringen hvis du er i tvil.
  • To sameier i samme gate er to sameier. Eier du to seksjoner i Elvekanten, kan du fritt kjøpe to til i Sameiet Elvebredden ved siden av.

Typiske hverdagssituasjoner

Foreldrekjøp til to barn: Anne og Geir vil kjøpe hver sin studentleilighet til tvillingene i samme populære sameie ved campus. Kjøper foreldrene begge i eget navn, eier de to boligseksjoner der — det går akkurat. Men skal de senere hjelpe et tredje barn i samme sameie, er taket nådd, også om de fordeler eierskapet mellom seg, siden ektefeller regnes sammen. Løsningen kan være at barna selv står som eiere — voksne barn med egen økonomi er egne rettssubjekter, men vær oppmerksom på at mønsteret ikke må være en ren proformakonstruksjon for foreldrenes eierskap.

Bolig pluss hybel: Ekteparet Hassan eier leiligheten de bor i og vurderer å kjøpe den lille ettromsseksjonen i første etasje til bruk som hjemmekontor og gjestehybel. To boligseksjoner totalt — helt i orden.

Sammenslåing: Vil du kjøpe naboseksjonen for å slå de to leilighetene sammen til én stor? To boligseksjoner er innenfor grensen, og etter en reseksjonering kan de bli til én.

Borettslag og andre boligformer teller ikke. Grensen gjelder boligseksjoner i eierseksjonssameier. Eier du i tillegg en borettslagsandel i nabogården og en enebolig på Røa, er det uten betydning — det er bare seksjonene i det aktuelle sameiet som telles.

Hvem kontrollerer at grensen holdes?

Kontrollen skjer i to ledd. Først ved tinglysingen: Kartverket skal nekte å tinglyse et erverv som er i strid med forbudet, og erververen må gjøre rede for at kjøpet er lovlig. Deretter i sameiet selv: Styret kan reagere mot ulovlige erverv som slipper gjennom, typisk fordi eierskap gjennom flere selskaper ikke synes i grunnboken. Vurderingen skjer på ervervstidspunktet — det er da du enten er innenfor eller utenfor. Du blir altså ikke «ulovlig» av at grensen eller din familiesituasjon endrer seg senere; det er nye erverv som rammes.

Hva skjer hvis grensen brytes?

Kort fortalt: Kartverket skal nekte å tinglyse skjøtet, styret kan pålegge salg av den ulovlig ervervede seksjonen med tvangssalg som ris bak speilet, og de overskytende seksjonene gir ikke stemmerett på årsmøtet. Konsekvensene er såpass alvorlige at dette har fått en egen artikkel — les «Hva skjer hvis noen eier mer enn to boligseksjoner?» hvis du vil ha detaljene.

Oppsummert

To boligseksjoner i samme sameie er maks — for deg, dine nærstående og dine selskaper sett under ett. Næringsseksjoner og seksjoner i andre sameier teller ikke med, og arv går klar av forbudet. Vegard endte for øvrig med å kjøpe utleieleilighet nummer to i et sameie fire kvartaler unna. Litt lengre å gå på visning — helt lovlig å eie.