Eie bolig sammen med venner eller familie: sameie uten fallgruver
Når du skal eie bolig sammen med venner eller familie, blir dere sameiere etter sameigelova. Loven gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet. Uten avtale regnes dere som like store eiere, utgifter deles etter andelene, flertall etter andeler bestemmer om vanlig drift, og hver av dere kan kreve sameiet oppløst. Det som oftest går galt, er ikke loven, men at ingen har avtalt hvem som betaler hva, hvor mye hver eier og hva som skjer når en av dere vil ut. Derfor lønner det seg å avtale det viktigste før kjøpet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Å kjøpe bolig sammen kan gjøre det mulig å komme inn på boligmarkedet. Det kan også bli dyrt og trist hvis dere ikke har tenkt gjennom hva som skjer når noen vil flytte, selge eller slutter å betale. Her er hva loven sier, og hva dere bør avtale selv.
Slik fungerer det å eie bolig sammen med venner eller familie
Sameigelova gjelder når to eller flere eier noe sammen på en slik måte at hver av dem har en andel, for eksempel halvparten hver eller 60 og 40 prosent (§ 1). Lovens regler gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. Det er derfor en avtale mellom dere som i første rekke gjelder.
Det finnes flere former for felles eie av bolig. Eierseksjonssameie er noe annet enn tingsrettslig sameie, og borettslag er en tredje ordning. Denne artikkelen handler om det vanlige sameiet, der dere eier en leilighet eller et hus sammen i andeler. Forskjellen er forklart i eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie.
Eierandeler, skjøte og dokumentavgift
Like store hvis ikke annet er klart
Er det ikke grunnlag for noe annet, regnes sameierne som like store eiere (§ 2). Kjøper to venner en leilighet uten å avtale noe, eier de en halvdel hver, selv om den ene la inn mer egenkapital.
Grunnlaget for noe annet kan være en skriftlig avtale, en kjøpekontrakt eller et skjøte som angir andelene, eller andre omstendigheter som viser hva dere ble enige om. Loven har ikke noen fast regel for hvordan ulike innskudd skal regnes om til andeler. Det må dere skrive ned. Se også hvordan du beviser eierandelen når den ikke står i dokumentene.
Skjøte, tinglysing og dokumentavgift
Boligen skal skjøtes til dere alle, og skjøtet bør si hvor stor andel hver har. Står bare én på skjøtet, kan den andre få problemer med å dokumentere at han eier noe, selv om han har betalt. Hvordan det slår ut, er forklart i hvem som eier når bare én står på skjøtet.
Ved kjøp betaler kjøperen dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen når hjemmelen tinglyses. Kjøper dere en bolig for 4 200 000 kroner, blir avgiften 105 000 kroner, som dere deler etter avtale. Tinglysingsgebyret kommer i tillegg.
Hvem bestemmer, og hvem betaler?
Hver sameier har rett til å bruke tingen til det den er ment for eller vanligvis brukt til, og til annet som passer med tiden og forholdene (§ 3). Et flertall kan bestemme om styring og utnytting. Flertall er de som har mer enn halvparten, og halvparten er nok når mindre enn halvparten stemmer imot. Står det halvpart mot halvpart, avgjøres spørsmålet ved loddtrekning (§ 7).
Flertallet har grenser (§ 4). Et vedtak kan ikke gå ut på urimelig kostnad eller på å gjøre tingen om til noe annet. Flertallet kan heller ikke vedta å selge hele tingen, pantsette den eller leie den bort for mer enn ti år. Er dere to eiere, må dere derfor i praksis bli enige om alt viktig, ellers står dere fast.
Dere kan velge et styre, men først må dere ha skrevne vedtekter som sier hva styret kan avgjøre (§ 6). For få eiere er det som regel enklere å ha en skriftlig avtale.
Lån, kostnader og vedlikehold
Eiendomsskatt, avgifter, forsikring og andre faste eller nødvendige utgifter bærer sameierne etter andelene (§ 9). Kostnader utover det nødvendige fordeles etter nytte. Felles inntekt, for eksempel fra utleie av et rom, deles etter andelene.
Hver sameier har krav på at boligen holdes forsvarlig ved like (§ 8). En sameier kan på egen hånd sette i gang det som trengs for å berge boligen fra skade, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Han får tilbake nødvendige utlegg.
Boliglånet er et eget forhold mellom dere og banken. Loven sier ikke hvordan lånet skal fordeles mellom sameierne. Det avhenger av låneavtalen og av hva dere har avtalt seg imellom. Er dere begge låntakere, kan banken ofte kreve hele beløpet av hver av dere, og det er derfor viktig å ha en skriftlig avtale om hvem som betaler hvor mye.
Selge, løse ut eller oppløse sameiet
Selge din del og forkjøpsrett
Du kan selge hele eller deler av andelen din til hvem du vil (§ 10). Men de andre sameierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 11). Reglene i løysingsrettslova gjelder tilsvarende så langt de passer. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen går over til ektefelle, livsarving, et fosterbarn i samme stilling eller en som de siste to årene har hørt til samme husstand. Mer om dette i forkjøpsrett mellom sameiere.
I praksis betyr det at du må gi de andre et tilbud før du selger til en utenforstående. Har dere avtalt andre regler, for eksempel at andelen først skal tilbys vennen til takst, gjelder dette hvis det ikke strider mot loven.
Oppløsning og utkjøp
Etter varsel med rimelig frist har hver av sameierne rett til å få sameiet oppløst (§ 15). Kan boligen ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene etter tvangsfullbyrdelsesloven så langt reglene passer. Under ellers like vilkår har en sameier førerett til å få sitt bud godtatt. Det er altså en vei ut, men ikke nødvendigvis den billigste.
Misbruker en sameier rådigheten sin i sameiet varig og trass i advarsler, til skade eller ulempe for en medeier, kan retten ved dom gi medeierne rett til å løse ut andelen hans mot vederlag (§ 13). Det er en unntaksregel som krever dom.
Hva dere bør avtale før dere kjøper
Loven fyller hull, men den passer sjelden akkurat for dere. Skriv ned andelene og hva hver har lagt inn, hvem som betaler lånet og kostnadene, hvem som bruker hvilke rom, hva som skjer hvis en vil selge, og hvordan prisen skal fastsettes. Avtal også hva som skjer ved dødsfall eller samlivsbrudd, og hvem som skal få tilbud først.
Emilie og Hassan kjøper leilighet
Emilie Strand og Hassan Ahmadi kjøper en toroms for 3 800 000 kroner. Emilie legger inn 600 000 kroner i egenkapital, Hassan 300 000, og resten tas som lån i begge navn. De har ikke avtalt noe om andeler, og skjøtet sier ikke hvor store de er. Etter loven regnes de da som like store, med mindre noe annet kan bevises. Dokumentavgiften er 95 000 kroner.
To år senere vil Hassan flytte til en annen by. Han kan kreve sameiet oppløst, men vil ikke at leiligheten går på tvangssalg. Emilie vil gjerne bli boende. De bør derfor bli enige om en utkjøpspris og hvordan innskuddene skal telle med. Ellers kan Hassan selge andelen til en annen, og Emilie har forkjøpsrett. Går ikke det, kan den som vil ut, kreve sameiet oppløst, og leiligheten blir solgt gjennom namsmyndighetene, der Emilie har førerett til å få sitt bud godtatt.
Kort oppsummert
- Dere blir sameiere etter sameigelova, men avtalen mellom dere går foran loven.
- Uten grunnlag for noe annet regnes dere som like store eiere, selv om innskuddene var ulike.
- Utgifter deles etter andelene, og en gruppe som står halvpart mot halvpart avgjør ved loddtrekning.
- Du kan selge andelen din, men de andre har forkjøpsrett, og hver sameier kan kreve sameiet oppløst.
- Avtal andeler, lån, bruk, utkjøp og dødsfall skriftlig før dere kjøper bolig sammen med venner eller familie.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.