Hvem er egentlig utleieren min når et forvaltningsselskap sender alt?
Utleieren er den som har inngått leieavtalen med deg, ikke forvaltningsselskapet som sender fakturaer og svarer på henvendelser. Forvalteren opptrer normalt som utleierens representant og handler på hans eller hennes vegne. Husleieloven har ingen egne regler om forvaltere, så forholdet mellom utleier og forvalter følger vanlig avtalerett om fullmakt. Krav etter leieavtalen retter du i utgangspunktet mot utleieren, men du kan sende dem via forvalteren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem er egentlig utleieren når forvaltningsselskapet sender alt?
Utleieren er den som er part i leieavtalen. Se øverst i kontrakten: der står det som regel «utleier» med navn eller selskapsnavn, og «leier» med ditt navn. Forvaltningsselskapet er normalt ikke part, men en tjenesteleverandør som utleieren har engasjert til å ta seg av det praktiske.
Husleieloven bruker hele tiden ordet «utleieren» om den som har pliktene, og den har ingen egne regler om forvaltere. Ett sted nevner den «utleierens representant». Det er i husleieloven § 5-6, der leieren skal gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn. Loven regner altså med at utleieren kan bruke noen til å handle for seg, uten at dette endrer hvem som er utleier.
Hva forvaltningsselskapet kan gjøre på utleierens vegne
Hva forvalteren kan gjøre, avhenger av fullmakten utleieren har gitt. Etter avtaleloven § 10 skaper en rettshandel som fullmektigen foretar i fullmaktsgiverens navn og innenfor fullmakten, rett og plikt direkte for fullmaktsgiveren. Foretar forvalteren seg noe innenfor oppdraget, for eksempel å sende husleiefaktura, svare på mangelmeldinger eller bestille en håndverker, er det altså utleieren som er bundet. Du finner loven på avtaleloven.
Handler forvalteren i strid med instrukser utleieren har gitt, er utleieren likevel ikke bundet hvis du forsto eller burde forstått det (avtaleloven § 11). Skal forvalteren for eksempel si opp leieavtalen, er det en stor beslutning, og du kan be om å se fullmakten.
Loven nevner fullmakt også i § 9-11, der det står at utleieren kan gi andre fullmakt til å sende varsel til sosialtjenesten om mislighold.
Slik finner du ut hvem utleieren er
Kontrakten bør svare på det. Står det bare et forvaltningsselskap som «utleier», er det forvaltningsselskapet som er utleier for deg, og du kan holde deg til det. Står det et annet navn, er det vedkommende som er part.
Er du i tvil, kan du be forvalteren skriftlig om navn og adresse på eieren. Det er rimelig å spørre, siden det er den personen eller det selskapet som må oppfylle pliktene mot deg og som kan reise krav mot deg. Om eieren er en annen enn utleieren i kontrakten, kan du også sjekke grunnboken hos Kartverket.
Hvor skal oppsigelsen, klagen og husleien gå?
Hovedregelen er at du kan bruke den adressen og det kontonummeret du har fått i kontrakten eller fra forvalteren. Husleien betaler du til den kontoen som er anvist. Leieren har alltid rett til å betale gjennom en norsk finansinstitusjon.
Skal du melde fra om en mangel eller si opp, bør du sende meldingen til forvalteren og samtidig til utleieren hvis du har adressen. Loven sier at en melding som er sendt på en forsvarlig måte, kan gjøres gjeldende som rettidig selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram (§ 1-5). Loven sier ikke uttrykkelig at melding til forvalteren er det samme som melding til utleieren, men har forvalteren fullmakt til å ta imot meldinger, vil den vanligvis være bindende. En sikker løsning er å sende til begge.
Depositumet står på en konto i ditt navn og kan ikke tas ut av én part alene, heller ikke av forvalteren (husleieloven § 3-5).
Sander og utleieren i utlandet
Sander Nilsen leier en to-roms for 9 800 kroner i måneden. Alle regninger og e-poster kommer fra et forvaltningsselskap. I kontrakten står Solveig Moen som utleier, med adresse i Spania. Det oppstår fukt i badet, og forvalteren svarer at «eieren ikke vil bruke penger på det».
Sander sender en skriftlig melding om mangelen til forvaltningsselskapet og en kopi til Solveigs e-postadresse i kontrakten. Det er Solveig som er ansvarlig for mangelen etter husleieloven, og et krav om retting eller leieavslag rettes derfor til henne, med forvaltningsselskapet som kontaktpunkt. Svarer ingen, kan Sander ta saken til Husleietvistutvalget og oppgi Solveig som motpart. Forvaltningsselskapet kan svare på hennes vegne hvis det har fullmakt, men det er hun som er bundet av avgjørelsen.
Når forvalteren ikke svarer
Svarer ikke forvalteren på henvendelsene dine, er utleieren fortsatt ansvarlig. Plikten til å rette mangler, holde boligen vedlikeholdt og betale tilbake depositum ligger hos utleieren, uansett hvem som har oppdraget med å ta seg av saken. Sender du meldingen både til forvalteren og utleieren, har du bevis for at utleieren er kjent med saken. Les mer om hvordan du går fram i klage på utleier.
Når forvalteren og utleieren er samme konsern
Noen ganger er forvaltningsselskapet og utleieren en del av samme konsern. Da kan det virke som om det bare finnes én motpart. Rettslig er de to selskapene likevel forskjellige personer. Det er det selskapet som står som utleier i kontrakten, som har pliktene, og som du eventuelt retter krav mot.
Skifter forvalteren navn eller selskap underveis, endrer det ikke leieavtalen. Avtalen består med samme utleier, selv om det er et annet selskap som sender regningene.
Kort oppsummert
- Utleieren er den som er part i leieavtalen. Forvaltningsselskapet er normalt bare utleierens representant.
- Husleieloven har ingen egne regler om forvaltere. Hva forvalteren kan gjøre, avhenger av fullmakten fra utleieren.
- Krav etter leieavtalen retter du i utgangspunktet mot utleieren. Send gjerne meldinger til både forvalter og utleier.
- Du kan be skriftlig om å få vite hvem utleieren er når forvaltningsselskapet sender alt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.