Hvorfor kostnadsvalget ditt blir vurdert opp mot det nødvendige
Når en mangel skal utbedres, er utgangspunktet at kjøper har krav på å få dekket det som er nødvendig for å bringe boligen i kontraktsmessig stand, ikke nødvendigvis den løsningen som fremstår mest attraktiv eller bekvem for kjøper. Har du for eksempel valgt et premiumfirma til dobbel pris av markedsnivået, eller besluttet å bruke vesentlig dyrere materialer enn det den opprinnelige standarden tilsa, vil selger normalt bare være ansvarlig for det en tilsvarende, forsvarlig løsning ville kostet i det åpne markedet. Dette henger sammen med det generelle prinsippet om at erstatning skal dekke påregnelige og rimelige tap, ikke enhver kostnad du faktisk har pådratt deg underveis i prosessen.
Det er likevel ikke slik at du alltid må velge den aller billigste løsningen på markedet for å være sikret full dekning. Er den noe dyrere løsningen begrunnet i saklige forhold, som at det billigste alternativet ikke var tilgjengelig innen rimelig tid, eller at kvaliteten var nødvendig for å sikre en holdbar og forsvarlig utbedring på lang sikt, kan hele kostnaden likevel være erstatningsberettiget. Vurderingen er konkret, og det er som regel du som kjøper som må sannsynliggjøre at valget var forsvarlig, dersom selger bestrider deler av regningen i etterkant.
Hvordan mellomlegget behandles i praksis
I saker hvor kjøper har valgt en klart dyrere løsning uten god grunn, vil selger eller retten typisk beregne hva en tilsvarende, forsvarlig utbedring ville kostet i markedet, og legge dette til grunn for erstatningen. Differansen mellom denne summen og det du faktisk har betalt, blir da ikke dekket av selger. Dette gjelder også dersom den dyrere løsningen har gitt boligen en klar standardheving sammenlignet med det som fulgte av avtalen, siden erstatningen ikke skal gjøre deg bedre stilt økonomisk enn om avtalen var riktig oppfylt fra starten av.
I praksis blir slike saker ofte løst gjennom at partene innhenter uavhengige prisoverslag for en tilsvarende, standardmessig utbedring, og bruker dette som referansepunkt for hva som faktisk skal dekkes. Kan du på forhånd vise til at du selv har vurdert flere alternativer og valgt bevisst, står du atskillig sterkere enn om valget fremstår som tilfeldig eller upreget av noen kostnadsvurdering i det hele tatt. Har selger på sin side ikke selv fremskaffet noe sammenligningsgrunnlag, er det heller ikke gitt at innsigelsen automatisk fører frem, siden bevisbyrden for at kostnaden er urimelig som regel ligger hos den som hevder det.
Da Jostein pusset opp langt utover det nødvendige
Jostein fikk påvist fuktskader i kjellerstuen og valgte å pusse opp hele rommet med importerte fliser og gulvvarme, langt utover det den opprinnelige standarden i huset tilsa før mangelen ble oppdaget. Da han fremmet kravet mot selger, aksepterte selger ansvar for selve utbedringen av fuktskaden, men bestred kostnadene knyttet til de eksklusive materialvalgene Jostein hadde gjort underveis i prosjektet. Jostein endte til slutt med å få dekket det en tilsvarende utbedring til vanlig, forsvarlig standard ville kostet, mens han selv måtte dekke merkostnaden for oppgraderingen han hadde valgt på egen hånd, uten å avklare dette med selger i forkant.
Hadde Jostein i stedet avklart med selger på forhånd at han ønsket en oppgradering, og vært tydelig på at merkostnaden var noe han selv dekket, kunne prosessen blitt både raskere og mindre konfliktfylt for begge parter. En kort, skriftlig avklaring før arbeidet startet, hvor Jostein la ved to prisoverslag og forklarte hvorfor han eventuelt valgte det dyrere alternativet, ville trolig gjort at hele diskusjonen om merkostnaden var unngått fra start.
Slik unngår du å tape unødig på egne valg
Innhent flere tilbud før du setter i gang en utbedring, og velg en løsning som er forsvarlig og markedsmessig riktig snarere enn den mest eksklusive som finnes på markedet. Ønsker du en oppgradering utover det som er nødvendig for å rette mangelen, bør du være tydelig med deg selv, og gjerne med selger, på at merkostnaden er noe du dekker selv fra starten av prosjektet. Ta vare på tilbud og prissammenligninger som dokumentasjon på at valget ditt var rimelig, slik at du står best mulig rustet dersom selger bestrider deler av kravet i etterkant av utbedringen.
Er du i tvil om hvor grensen går mellom en nødvendig utbedring og en reell oppgradering, kan det være lurt å be en uavhengig fagperson eller takstmann om en kort vurdering før du setter i gang, slik at du vet omtrent hvor mye av kostnaden som med rimelighet kan forventes dekket av selger.
Kort oppsummert: - Erstatning dekker som hovedregel bare det som tilsvarer en nødvendig og forsvarlig utbedring av mangelen. - Velger du en dyrere løsning uten saklig grunn, blir mellomlegget normalt din egen kostnad å dekke. - En saklig begrunnet merkostnad, for eksempel av tidshensyn, kan likevel være dekningsberettiget fullt ut. - Standardheving utover det avtalen tilsa gir vanligvis ikke rett til full dekning av merkostnaden. - Innhent flere tilbud og dokumenter valgene dine for å styrke kravet ditt overfor selger.