Kan jeg drive dagmamma eller barnepass i leiligheten jeg leier?
Det avhenger av leieavtalen og hvor mye virksomheten endrer bruken av boligen. Etter husleieloven § 5-1 tredje ledd kan du ikke bruke boligen til annet formål enn avtalt, og loven sier ikke uttrykkelig om barnepass er tillatt eller forbudt. Passer du et par barn av og til, er det vanskelig å kalle det annet formål. Passer du flere barn mot betaling hver dag, bør du få utleiers samtykke skriftlig før du starter.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 5-1 sier om bruk av boligen
Husleieloven § 5-1 tredje ledd første punktum sier at leieren ikke kan bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Er leieavtalen en avtale om bolig, er formålet å bo der. Loven har et unntak for leier av lokale, som kan drive annen beslektet virksomhet, men det gjelder ikke for deg som leier bolig.
Bestemmelsen sier ingenting om barnepass, dagmamma eller hjemmekontor. Den gir bare utgangspunktet: bruken skal være innenfor det som er avtalt. Står det i kontrakten at boligen bare skal brukes til beboelse, er det en tydelig ramme. Står det ingenting, vurderes det ut fra avtalen som helhet og hva som er vanlig for slike boliger.
Når er dagmamma eller barnepass annet formål?
Her er loven taus, så spørsmålet blir en vurdering. Det som teller mest, er hvor mange barn det gjelder og hvor regelmessig det skjer. At det er betalt, gjør det lettere å kalle det virksomhet. Passer du barnet til en venn noen timer i uken, er det knapt noen endring av bruken. Har du fire barn i huset fra morgen til ettermiddag hver hverdag mot betaling, er boligen i praksis et sted for virksomhet.
Det er ikke gitt at en slik virksomhet er et brudd. Boligen er fortsatt der du bor, og barnepass skjer i et vanlig hjem. Men jo mer regelmessig og omfattende det er, desto lettere er det for utleier å si at bruken går ut over det som er avtalt. Utleier kan også ha en saklig interesse, siden flere barn kan gi mer slitasje, støy og gjennomgang på trappen.
Et skriftlig samtykke bør si hvor mange barn du kan ha, når på dagen, og at slitasje utover det vanlige er ditt ansvar. Da vet begge parter hva som er avtalt hvis det oppstår uenighet senere. Et muntlig «det går fint» er vanskelig å bevise når en nabo klager et halvt år senere. Hjemmekontor uten kundebesøk er noe annet og ligger langt fra det samme spørsmålet, siden det ikke endrer hvordan boligen brukes.
Hensyn til naboer og husorden
Etter § 5-2 skal utleier opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, og du plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud. Barn som leker og skriker på dagtid er vanlig i boligbygg. Klager fra naboer kan likevel bli et problem for utleier, og da vil han se nærmere på bruken din. Husordensregler som gjelder hvilke tider det skal være ro, gjelder også når barna er der.
Andre regler enn husleieloven
Barnepass som tilbys som barnehagetilbud til flere familier kan etter egne regler kreve godkjenning fra kommunen. Det er et annet regelverk enn husleieloven, og det er ikke utleier som avgjør det. Forsikringsvilkår kan også ha begrensninger for næringsvirksomhet i hjemmet, så sjekk innboforsikringen din.
Hva kan skje hvis du starter uten å spørre?
Utleier kan kreve at du retter deg etter avtalen. Brudd på § 5-1 er mislighold, og utleier kan kreve erstatning etter § 5-8 for tap, for eksempel økt slitasje. I tillegg kan utleier etter § 9-9 bokstav d heve avtalen hvis du uten rett bruker husrommet til annet formål enn avtalt og ikke bringer forholdet til opphør etter skriftlig advarsel. Altså må utleier først gi deg en advarsel, og heving er det siste skrittet.
Dagny og fire barn på dagtid
Dagny leier en treroms leilighet av Bjørn for 15 000 kroner i måneden. Hun skal slutte i jobben og vil passe fire barn mellom klokka 7.30 og 16.30 på hverdager. Hun får 6 000 kroner per barn i måneden.
I stedet for å begynne, skriver hun først til Bjørn og forteller hva hun planlegger: antall barn, tidspunkter og hvilke rom barna skal bruke. Bjørn har ingen innvendinger mot at hun passer barn, men vil at det settes ned på skrift at leiligheten ikke endres, at hun er ansvarlig for slitasje utover det vanlige, og at antallet barn ikke økes uten at han får beskjed. Dagny godtar vilkårene, og avtalen blir tatt inn som en tilleggsavtale til leiekontrakten.
Hadde Bjørn sagt nei, kunne Dagny ikke begynt uten å risikere å bryte avtalen. Uten samtykke kunne hun i verste fall få skriftlig advarsel og senere krav om heving, og et barnepass bygd opp på 24 000 kroner i måneden ville da stå uten lokaler. Hun måtte da ha vurdert å finne lokaler til virksomheten.
Kort oppsummert
- Dagmamma eller barnepass i leiligheten er ikke regulert i husleieloven, men § 5-1 tredje ledd forbyr bruk til annet formål enn avtalt.
- Passer du et par barn av og til, er det knapt annet formål. Regelmessig barnepass for flere barn mot betaling bør du avtale med utleier skriftlig.
- For bolig finnes ikke unntaket for beslektet virksomhet som gjelder lokaler.
- Hensynet til naboer og husorden etter § 5-2 gjelder også når barna er der.
- Starter du uten samtykke, kan utleier kreve erstatning, og i verste fall heve avtalen etter skriftlig advarsel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.