Må jeg dokumentere egenkapitalen min til megleren?
Ja, du må regne med å dokumentere egenkapitalen hvis megleren ber om det. Megleren kan innhente opplysninger om hvor midlene kommer fra som del av hvitvaskingskontrollen, og kan ikke gjennomføre oppgjøret hvis kontrollen ikke lar seg gjøre. Loven lister ikke opp hvilke dokumenter som kreves. Hva du må levere, avhenger av hvor pengene kommer fra og hvor stor og uvanlig summen er.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å dokumentere egenkapitalen til megleren
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEiendomsmeglere må følge hvitvaskingsloven. Etter § 15 tredje ledd skal megleren før oppgjør gjennomføre kundetiltak, det vil si kontroll av kunden, også overfor kjøperen. Hvitvaskingsforskriften § 4-11 sier at rapporteringspliktige kan innhente opplysninger om midlenes opprinnelse ved kundetiltak og nærmere undersøkelser.
Ordet er «kan». Loven pålegger ikke megleren å kreve dokumentasjon for hver krone, og den pålegger deg ikke å levere bestemte papirer. Kontrollen er risikobasert (§ 9), så omfanget følger av hva megleren vet om deg og hvor stor og uvanlig transaksjonen er. Det er likevel slik at hvis kontrollen ikke kan gjennomføres, skal megleren ikke utføre transaksjonen (hvitvaskingsloven § 21). I praksis er det derfor megleren som avgjør hva som er nok, innenfor loven.
Hvorfor megleren stiller spørsmålene i det hele tatt, og hva som skjer videre i kontrollen, er forklart i omtalen av meglerens hvitvaskingsplikt.
Hvilke papirer som passer til hvilken kilde
Dokumentasjonen skal gjøre det sannsynlig hvor pengene stammer fra. Her er eksempler på hva som ofte kan vise det:
| Kilde | Dokumentasjon som kan passe |
|---|---|
| Sparing | Kontoutskrifter som viser at beløpet er bygget opp over tid |
| Salg av tidligere bolig | Oppgjørsoppstilling fra salget og kontoutskrift som viser utbetalingen |
| Arv | Skifteattest eller utlodning fra dødsboet, og kontoutskrift |
| Gave fra familie | Gavebrev eller skriftlig erklæring, og kontoutskrift fra giveren som viser hvor pengene kom fra |
| Salg av bil, aksjer eller annet | Kjøpekontrakt eller oppgjørsnota, og kontoutskrift |
| Bonus, sluttvederlag eller lignende | Lønnsslipp, utbetalingsbrev eller kontoutskrift |
Oppgjørsoppstillingen fra salget av en bolig er noe megleren plikter å sende både kjøper og selger straks oppgjøret er gjennomført (forskrift om eiendomsmegling § 3-13). Du har den altså allerede hvis du har solgt gjennom megler.
Et gavebrev bør si hvem som gir, hvor mye, når, og at beløpet ikke skal betales tilbake. Betaler en tredjeperson direkte til klientkontoen, er det et forhold hvitvaskingsforskriften § 4-9 nevner som en mulig indikasjon på høyere risiko, nemlig betalinger fra ukjente tredjeparter.
Slik gjør du det i praksis
- Gå gjennom hvor hver del av egenkapitalen kommer fra, og skriv det ned.
- Samle dokumentene før megleren spør. Da går det raskere, og du slipper tidspress rett før oppgjøret.
- Send dem til megleren på den måten megleren ber om. Dokumentene inneholder personopplysninger, så bruk en sikker kanal.
- Du kan be om å få dekke til poster som ikke har med saken å gjøre. Megleren avgjør om dokumentasjonen er god nok.
- Svar på oppfølgingsspørsmål. Et mellomrom mellom to kontoutskrifter eller en uforklart innbetaling er ofte det som utløser dem.
Egenkapitalen er også noe banken ser på når du får boliglån. Den kontrollen er en annen enn meglerens.
Hva hvis du ikke kan dokumentere hele beløpet
Det vanligste problemet er penger som ikke kan spores: kontanter spart hjemme, gaver fra familie utenfor Norge uten bankdokumentasjon, eller penger som er flyttet mellom mange kontoer. Da kan megleren stille flere spørsmål eller be om mer.
Kan du ikke gjøre sannsynlig hvor beløpet stammer fra, kan megleren ikke fullføre kontrollen, og da skal transaksjonen ikke utføres (§ 21). Samtidig kan megleren være pålagt å vurdere nærmere undersøkelser og rapportering til Økokrim (§§ 25 og 26), og megleren kan ikke si fra til deg om det (§ 28).
Mangler du dokumentasjon, kan du forsøke å skaffe den: bankutskrifter for eldre perioder kan vanligvis bestilles hos banken, en gave kan bekreftes skriftlig av giveren, og en arv kan vises med dokumenter fra dødsboet. Er pengene kontanter, kan du sette dem inn på din egen konto i god tid før oppgjøret, så de vises på en kontoutskrift. Banken kan da stille egne spørsmål om kilden.
Sindres egenkapital
Sindre skal kjøpe en leilighet for 3 900 000 kroner med en egenkapital på 585 000 kroner. Av dette er 340 000 kroner spart på en sparekonto de siste tre årene, 195 000 kroner er utbetalt etter salget av en tidligere hybel, og 50 000 kroner er gave fra bestemoren.
Megleren ber om dokumentasjon. Sindre sender kontoutskrifter som viser sparingen, oppgjørsoppstillingen fra salget av hybelen og et gavebrev fra bestemoren, sammen med en kontoutskrift som viser at gaven kom fra hennes konto. Megleren finner at tallene stemmer og gjennomfører oppgjøret i tide.
Hadde Sindre også hatt 60 000 kroner i kontanter fra en privat bilhandel uten kjøpekontrakt, hadde det vært vanskeligere å få dem godtatt. Da ville det hjulpet å kunne vise at bilen var solgt, og når pengene ble satt inn på konto. Uten slike spor kan megleren stille flere spørsmål eller velge å ikke godta beløpet.
Kort oppsummert
- Megleren kan be deg dokumentere egenkapitalen som en del av hvitvaskingskontrollen. Loven sier ikke nøyaktig hvilke papirer som kreves.
- Dokumentasjonen skal gjøre det sannsynlig hvor pengene stammer fra: sparing, salg, arv, gave eller annet.
- Kan ikke kontrollen gjennomføres, skal megleren ikke utføre oppgjøret.
- Samle dokumentene tidlig, og skaff manglende dokumenter fra banken, dødsboet eller giveren.
- Megleren kan være forhindret fra å forklare hvorfor handelen stanser (§ 28), så sørg for at dokumentasjonen er på plass før oppgjøret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.