Vi bytter bolig med hverandre. Betaler begge dokumentavgift?
Ja, begge betaler dokumentavgift. Ved bytte av eiendommer, makeskifte, svares avgift av hver rettighetsoverføring. Hver av eiendommene er en overføring av hjemmel som eier til fast eiendom, og hver avgiftsberegnes av sin egen salgsverdi. At dere ikke betaler hverandre kjøpesum, endrer ikke det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hver overføring er et eget avgiftsgrunnlag
Forskriften om dokumentavgift § 2-1 sier at det ved makeskifte svares avgift av hver rettighetsoverføring. Når to personer bytter bolig, overfører den ene eiendommen til den andre, og den andre overfører sin eiendom tilbake. Det er to skjøter, og hvert skjøte tinglyses for seg.
Avgiften er 2,5 prosent av salgsverdien av den eiendommen skjøtet gjelder, jf. dokumentavgiftsloven § 7. Det er altså ikke slik at eiendommene gjøres opp mot hverandre, så bare differansen avgiftsbelegges. Hver eiendom beregnes for seg.
Regneeksempel: Mats og Selma bytter bolig
Mats eier en leilighet verdt 4 200 000 kroner. Selma eier en rekkehusleilighet verdt 3 900 000 kroner. De blir enige om å bytte, og Selma skal ha 300 000 kroner av Mats for å jevne ut verdiforskjellen.
Mats overtar rekkehuset. Avgiften er 2,5 prosent av 3 900 000 kroner, det vil si 97 500 kroner. Selma overtar leiligheten, og avgiften er 2,5 prosent av 4 200 000 kroner, altså 105 000 kroner. Sammen betales det 202 500 kroner.
Hadde de i stedet solgt boligene hver for seg til tredjepersoner og kjøpt hverandres bolig, ville avgiften vært den samme. Byttet innebærer ingen avgiftsfordel.
De 300 000 kronene som utjevning endrer ikke avgiften. Den beregnes av salgsverdien, ikke av hva som betales mellom dem.
Hva er salgsverdi når ingen har betalt en pris?
Det er ingen kjøpesum å ta utgangspunkt i, så verdien må vurderes. Dokumentet skal angi grunnlaget, og det oppgitte grunnlaget legges til grunn med mindre registerføreren finner at det åpenbart er for lavt (§ 7). Er verdien ikke tilfredsstillende opplyst, plikter den som har begjært tinglysing å gi opplysninger og ansette verdien etter beste skjønn. Forskriften § 2-2 sier at grunnlaget skal svare til eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet.
I praksis betyr det at dere bør ha en takst eller verdivurdering for begge eiendommene. Verdsetter dere den ene lavt for å spare avgift, kan Kartverket sette verdien opp.
Hvem betaler hva
Loven sier hvilken eiendom som skal avgiftsberegnes, men i bytteavtalen kan dere avtale hvem som dekker hvilken avgift. Skriv det inn. Uten avtale kan det bli uenighet om hvem som skal bære kostnaden når en av eiendommene er mer verdt enn den andre.
Avgift, tinglysingsgebyr og eventuelle gebyrer for pant på de nye eiendommene kommer i tillegg til kjøpesum og utjevning. Har dere pant på eiendommene, må det gjøres opp og slettes eller overføres som vanlig.
Når fritak kan være aktuelt
Fritakene i dokumentavgiftsloven § 8 gjelder blant annet overføring mellom ektefeller og felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd. Et bytte mellom to uavhengige parter faller ikke inn under dem.
Klage på avgiften går til Skattedirektoratet, og Kartverket avgjør først. Les også Hva er dokumentavgift ved boligkjøp?.
Bytte med ulik verdi og med lån
Er verdiene ulike, slik som hos Mats og Selma, er det vanlig at den ene betaler en utjevning. Utjevningen er ikke avgiftsgrunnlag. Det er salgsverdien av hver eiendom som teller, uavhengig av hva som betales i tillegg.
Har eiendommene lån, må dere avklare hva som skjer med lånene. Hvis Mats har et lån på 2 000 000 kroner i leiligheten, må banken enten gå med på at Selma overtar det, eller lånet må innfris eller flyttes. Det er en vurdering mellom dere og bankene, og påvirker ikke dokumentavgiften. Avgiften beregnes av salgsverdien, ikke av egenkapitalen.
Slik forbereder dere byttet
Be om takst eller verdivurdering for begge eiendommene så tidlig som mulig. Beregn avgiften for hver av dem og sett den inn i regnestykket for hele byttet. Avgiften kommer i tillegg til tinglysingsgebyr for hvert skjøte.
Skriv i bytteavtalen:
- verdien av hver eiendom
- hvem som dekker dokumentavgiften for hvilken eiendom
- hvem som dekker tinglysingsgebyrene
- hvordan utjevningen betales og når
Da slipper dere uenighet etter at skjøtene er sendt inn.
Eksempel med ulike typer eiendom
Avgiften gjelder fast eiendom, ikke bare boliger. Nils og Emilie bytter en hytte verdt 1 800 000 kroner mot en ubebygd tomt verdt 900 000 kroner, og Emilie legger på 900 000 kroner. Hytta og tomten er hver for seg fast eiendom. Avgiften på hytta er 45 000 kroner, og avgiften på tomten er 22 500 kroner. Til sammen blir det 67 500 kroner, selv om de to ikke har byttet bolig i vanlig forstand.
Det er altså ikke noe krav at begge parter bytter hjem. Det som utløser avgiften, er at hjemmel til fast eiendom overføres, og i et makeskifte skjer det to ganger.
Kort oppsummert
- Ved bytte av eiendommer (makeskifte) svares dokumentavgift av hver overføring.
- Avgiften er 2,5 prosent av salgsverdien til hver eiendom, ikke av differansen.
- Utjevningsbeløpet endrer ikke avgiften.
- Verdien må kunne dokumenteres, og for lav verdi kan settes opp.
- Avtal i bytteavtalen hvem som dekker avgiften for hvilken eiendom.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.