Budet mitt ble formidlet med feil beløp. Er jeg bundet?
Du er som hovedregel ikke bundet av et beløp du ikke har gitt. Stemmer ikke aksepten med budet ditt, regnes den etter avtaleloven § 6 som et avslag og et nytt tilbud, og da må du selv si ja før noe er avtalt. Måtte du forstå at selgeren trodde han godtok budet slik du ga det, må du likevel si fra med en gang, ellers kan avtalen bli inngått på beløpet han godtok. Skrev du selv feil beløp, kan du være fri hvis selgeren eller megleren forsto eller burde forstått at det var en feil. En feil hos megleren kan gi deg erstatning for tap du kan dokumentere.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som er bindende: budet du har gitt, ikke budet megleren sendte
Du er bundet av det budet du selv har gitt. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd skal megleren bare formidle bud som er gitt skriftlig, og han skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra deg før budet går videre. Det er altså din underskrift på et bestemt beløp som utgjør tilbudet.
Hvis megleren skriver et annet beløp enn det du har gitt, er det ikke ditt tilbud selgeren aksepterer. Svarer selgeren ja til et annet beløp enn budet ditt, sier avtaleloven § 6 at svaret regnes som et avslag i forening med et nytt tilbud. Du må selv godta det nye tilbudet før avtalen kommer i stand. Unntaket er når selgeren trodde at han godtok budet slik du ga det, og du måtte forstå det. Da må du si fra uten ugrunnet opphold hvis du ikke vil godta, ellers er avtalen inngått med det beløpet selgeren godtok.
To ulike feil: megleren eller du
Det er to situasjoner som gir ulikt resultat, og du må finne ut hvilken du står i.
Megleren har endret beløpet, for eksempel skrevet 4 450 000 når du ga 4 350 000. Da har du ikke bundet deg til 4 450 000. Beløpet i det signerte budet, i bekreftelsen du fikk og i budjournalen er det som teller. Skriv straks til megleren og selgeren at du står ved budet slik du ga det.
Du skrev feil selv, for eksempel 4 530 000 i stedet for 4 350 000. Her er utgangspunktet strengere. Etter avtaleloven § 32 er du ikke bundet hvis en feilskrift eller lignende feiltagelse fra din side har gitt erklæringen et annet innhold enn du mente, og den du ga den til, innså eller burde innse at det forelå en feil. Ligger det 180 000 kroner over de andre budene, og du like før hadde ligget på 4 350 000, kan det være lett å se at noe er galt. Men en slik feil er ikke alltid åpenbar for andre, og da kan du bli stående ved budet.
Du må handle raskt. Jo lenger du venter etter at du oppdager feilen, desto svakere står du.
Leila og beløpet som ikke stemte
Leila Nasser ga et bud på 3 650 000 kroner på en leilighet i Fredrikstad, signert med BankID. Megleren sendte en oppsummering til selgeren, der beløpet stod som 3 750 000 kroner. Selgeren svarte ja.
Leila fikk bekreftelsen fra megleren og så beløpet. Hun skrev samme kveld til både megleren og selgeren at budet var på 3 650 000 kroner og at hun ikke hadde gitt et høyere. Selgerens ja gjaldt et bud hun aldri hadde gitt. Etter avtaleloven § 6 var det et nytt tilbud om å selge til 3 750 000 kroner, og fordi hun sa fra med en gang, var det opp til Leila om hun ville godta det. Hun gjorde ikke det.
Selgeren svarte at han heller kunne selge til 3 650 000 kroner. Også dette var et nytt tilbud, og Leila kunne velge. Hun var ikke bundet til å kjøpe, men kunne gjøre det om hun ville. Megleren fikk en skriftlig påpekning om feilen. De 6 200 kronene Leila hadde brukt på takst, kunne hun ikke kreve dekket, siden hun ville hatt den utgiften også uten feilen.
Hva du bør gjøre med en gang
- Sjekk bekreftelsen du fikk og det du selv signerte. Tallene må stemme.
- Skriv til megleren, med kopi til deg selv, at beløpet er feil og hva som er riktig. Gjør det samme dag hvis du kan.
- Be om anonymisert kopi av budjournalen, jf. forskriften om eiendomsmegling § 6-4 annet ledd. Den viser beløpet og tidspunktet slik meglerforetaket har ført det.
- Hold fast ved det du faktisk ga. Ikke skriv under på noe du ikke har bestemt deg for.
Når du har tapt penger på feilen
Har megleren formidlet feil beløp, har han brutt kravet om god meglerskikk i § 6-3 og kan bli ansvarlig. Du kan kreve erstatning for tap du kan dokumentere og som skyldes feilen, for eksempel utgifter til nytt lånetilsagn eller til å forlenge leieavtalen mens saken pågår. Du kan ikke kreve at megleren dekker prisforskjellen hvis du ikke har kjøpt noe.
Har selgeren og du allerede avtalt prisen på det feilaktige beløpet, og selgeren kan bevise at du kjente til beløpet og lot det stå, vil det bli vanskeligere. Derfor er det viktig at du protesterer med en gang.
Kort oppsummert
- Du er som hovedregel ikke bundet av et beløp du ikke har gitt, også når budet ble formidlet med feil beløp.
- Svarer selgeren ja til et annet beløp enn ditt, er det etter avtaleloven § 6 et avslag og et nytt tilbud, men si fra med en gang hvis selgeren trodde han godtok budet ditt.
- Skrev du selv feil, kan du være fri hvis selgeren eller megleren burde forstått det, jf. avtaleloven § 32.
- Protester skriftlig med en gang, og be om budjournalen.
- Feil hos megleren kan gi erstatning for dokumentert tap.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.