Eksen bodde i boligen to år før oppgjøret – kan jeg kreve husleie?
Ja, du kan som hovedregel kreve kompensasjon for at eksmannen har hatt boligen for seg selv i to år. Det som i dagligtale kalles husleie ektefelle skifte imellom, heter i loven bruksvederlag. Så lenge boligen fortsatt eies i sameie mellom dere frem til skiftet, har begge i utgangspunktet lik rett til å bruke den, og den som ikke bruker den, har normalt krav på kompensasjon. Beløpet motregnes ofte mot det den boende har betalt alene i låneavdrag, renter og vedlikehold, så nettosummen blir sjelden like høy som en tenkt markedsleie skulle tilsi.
Aurora flyttet ut av huset hun eide sammen med eksmannen for to år siden, mens han ble boende med barna. Skiftet dro ut i tid på grunn av uenighet om andre spørsmål, og hun begynte å lure på om hun kunne kreve noe for alle månedene han hadde bodd der gratis mens hun betalte for en leilighet et annet sted.
Husleie ektefelle skifte imellom kalles bruksvederlag, ikke husleie
Loven bruker ikke ordet husleie om dette, selv om det i praksis er nettopp det de fleste tenker på: kompensasjon for at den ene har hatt enerådighet over en felles eiendel. Så lenge boligen er i sameie, er utgangspunktet at begge sameiere har lik rett til å bruke den, og den som er utestengt fra bruken, kan kreve vederlag av den som sitter der alene, etter alminnelige regler som gjelder tilsvarende ved skifte etter ekteskapsloven.
For Aurora betydde dette at hun ikke kunne kreve full markedsleie for hele huset i to år, men en andel som gjenspeilte at hun uansett bare eide halvparten, og at eksmannen hadde hatt reelle kostnader ved å bo der som han ellers ikke ville hatt om huset hadde stått tomt.
Fra hvilket tidspunkt kravet faktisk løper
Kravet oppstår ikke automatisk fra dag én bare fordi den ene flyttet ut. I praksis regnes det normalt fra det tidspunktet den som flyttet ut, faktisk krevde vederlag, muntlig eller skriftlig, ikke bakover i tid uten videre til flyttedatoen. Har du ikke sagt noe om kravet før nå, to år etter at Aurora flyttet ut, risikerer du at deler av perioden er vanskeligere å kreve kompensasjon for enn om du hadde tatt det opp med en gang. Aurora hadde nevnt det muntlig til eksmannen etter omtrent ett år, uten å følge det opp skriftlig, og satt derfor igjen med en vanskeligere bevissituasjon for det første året enn for det andre.
Motregning: lånerenter og vedlikehold trekkes fra
Har eksmannen betalt hele boliglånet, forsikringen og løpende vedlikehold alene i perioden han bodde der, skal dette som hovedregel trekkes fra det bruksvederlaget han ellers skulle betalt. Tanken er at begge har hatt nytte av at lånet ble nedbetalt og boligen holdt ved like, og det ville vært urimelig om Aurora skulle få fullt bruksvederlag samtidig som eksmannen alene tok hele regningen for driften av huset deres felles eiendel. Har han i tillegg brukt penger på oppgraderinger som øker boligens verdi, for eksempel nytt bad eller nytt tak, kan det også være aktuelt med et eget vederlagskrav for den delen, atskilt fra det ordinære bruksvederlaget for selve boretten.
Slik beregnes beløpet i praksis
Beregningen tar som regel utgangspunkt i hva en tilsvarende bolig kunne vært leid ut for i markedet, justert for at det bare er halvparten av verdien den som bor der «låner» fra den andre sameieren. Fra dette trekkes den boendes andel av felles utgifter til lån og vedlikehold. Er begge tall usikre, ender partene ofte med et forhandlet sluttbeløp fremfor et regnestykke ingen er helt enige om, se også hvem som betaler felles lån etter skilsmisse for hvordan lånedelen håndteres underveis. Innhent gjerne en enkel leieprisvurdering fra en lokal utleiemegler som utgangspunkt for forhandlingen, det koster lite og gir begge parter et nøytralt tall å starte diskusjonen fra i stedet for rene antakelser.
Hva du bør gjøre for å sikre kravet ditt
Fremsett kravet skriftlig så snart som mulig, gjerne i en e-post der du ber om bruksvederlag fra en bestemt dato og ber om oversikt over hva som er betalt i lån og vedlikehold i perioden, se også hvem som får bli boende i huset etter samlivsbrudd for hva som bør avtales om akkurat dette fra starten av. Vent du i årevis med å nevne det, slik Aurora nesten gjorde, blir det vanskeligere både å dokumentere periodens lengde og å argumentere for at kravet faktisk var ment alvorlig hele tiden. Er beløpene betydelige og dere ikke blir enige selv, er dette noe en advokat kan regne ut som en del av det totale oppgjøret for et par timers honorar, typisk 3 000 til 5 000 kroner timen. For Aurora, der differansen mellom hennes krav og eksmannens motregning endte på over 100 000 kroner, var det verdt akkurat den kostnaden fremfor å gi opp kravet helt.
Kort oppsummert
- Husleie ektefelle skifte imellom kalles bruksvederlag og forutsetter at boligen fortsatt er felles eid frem til skiftet.
- Kravet regnes normalt fra tidspunktet det faktisk ble fremsatt, ikke automatisk fra flyttedatoen.
- Lånerenter og vedlikehold den boende har betalt alene, trekkes som hovedregel fra bruksvederlaget.
- Beregningen tar utgangspunkt i markedsleie for halve boligen, justert for felles utgifter den boende har dekket.
- Fremsett kravet skriftlig så snart som mulig, med dato og krav om oversikt over betalte utgifter.