Borett og bruksrett for foreldre når barna overtar eiendommen

Hva borett, bruksrett og kår betyr

Borett er retten til å bo i en bolig eller i en del av den. Bruksrett er et videre begrep og kan gjelde alt fra en hytte til en hage, en garasje eller en brygge. Kår er den tradisjonelle betegnelsen på det foreldrene ofte avtaler på en gård: bolig, naturalytelser og hjelp fra den som tar over. Ordene brukes om hverandre i dagligtale, og det er innholdet i avtalen som teller, ikke betegnelsen.

Loven har ikke en egen mal for hva en borett er. Det betyr at partene selv må skrive ned hvilke rom som omfattes, hvor lenge retten varer og hvem som betaler hva. Mangler avtalen svar på et spørsmål, er det vanskelig å finne en fast regel i loven, og uenighet blir løst ut fra hva som ble avtalt og hva som er rimelig.

Retten kan knyttes til en bestemt person, for eksempel «til Margit og Arvid så lenge de lever», eller være tidsbegrenset. En livsvarig rett opphører normalt når rettighetshaveren dør, og avtalen bør si hva som gjelder hvis den ene av to foreldre dør før den andre.

Hvorfor foreldrene bør sikre borett ved overdragelsen

Overfører du eiendommen med skjøte, blir barnet eier. Barnet kan etter det selge, pantsette og leie ut, og det er barnets gjeld og kreditorer som får tilgang til eiendommen. Har du ikke sikret deg noe annet, er det i verste fall barnets ord mot din rett til å bo der.

Et forbehold ved overdragelsen går foran senere rettserverv hvis det står i barnets skjøte eller registreres senest samme dag som skjøtet (tinglysingsloven § 21 tredje ledd). Derfor er tidspunktet viktig. Skal du beholde bolig- eller bruksrett, må den komme inn i selve overdragelsen. Å vente til etter at barnet har fått hjemmelen, gir en rett som kan komme etter bankens pant i rekkefølgen.

Er huset felles bolig for deg og ektefellen, kan ingen av dere overdra det uten skriftlig samtykke fra den andre (ekteskapsloven § 32). Det gjelder også om bare én av dere står på skjøtet.

Hva avtalen bør inneholde

En god avtale beskriver retten så konkret at ingen kan være i tvil. Den bør nevne hvilke rom og arealer som omfattes, om retten gjelder hage, garasje, kjeller eller parkering, og om foreldrene kan ta imot gjester eller overnattingsgjester. Den bør si hvem som betaler strøm, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold, og om foreldrene har rett til å leie ut hvis de flytter.

Avtalen bør også svare på hva som skjer hvis foreldrene blir pleietrengende og flytter til sykehjem, eller hvis de selv ønsker å flytte. Loven gir ikke noe automatisk svar. Vil dere at retten skal hvile i en periode, eller at barnet kan bruke boligen så lenge foreldrene bor på institusjon, må det stå.

Avtalen må være skriftlig. Et skjøte må ha underskrift som er bekreftet i samsvar med forskriftene (§ 17), og registerføreren kan nekte et dokument som er så utydelig at det er tvilsomt hvordan det skal føres inn (§ 8). En vag formulering som «rett til å bo i huset» kan derfor skape trøbbel både ved tinglysingen og senere.

Gjelder overdragelsen en hytte, ser avtalen litt annerledes ut. Bruksretten kan gjelde bestemte perioder, bruk av båt og brygge, eller rett til å ta med gjester. Skriv også hvem som bestiller og betaler for vedlikehold av hytta, og hvordan dere løser uenighet om bruken. Mer om hytter står i bruksrett til hytta etter overføring.

Tinglysing gir rettsvern

Når et dokument er registrert i grunnboken, går rettserverv som dokumentet uttrykker, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (§ 20). Et rettserverv som er registrert tidligere, går altså foran. Det er rekkefølgen i grunnboken som avgjør, med visse unntak.

Det gir foreldrene beskyttelse på flere måter. Selger barnet huset, må kjøperen overta det med den tinglyste retten. Tar barnet opp nye lån med pant i huset etter at boretten er tinglyst, går boretten foran det nye pantet. Går barnet konkurs, kan en rett som er stiftet ved avtale bare stå seg overfor konkursboet hvis den er registrert senest dagen før konkursåpningen (§ 23).

En avtalt rett som ikke er tinglyst, er fortsatt bindende mellom foreldrene og barnet. Overfor en kjøper eller en kreditor står den svakere. En kjøper kan likevel bli bundet hvis han kjente eller burde kjenne den eldre retten (§ 21 første ledd), og foreldre som bor i huset, kan være noe en kjøper burde forstå. Å stole på det er likevel en dårlig sikring.

Retten og dokumentet må gjelde riktig eiendom. Eiendommen identifiseres med gårdsnummer og bruksnummer, og grensene skal være klarlagt før et skjøte kan tinglyses (matrikkellova § 7).

Når noe skjer med eiendommen

Mange spørsmål dukker opp først år senere. Selger barnet, følger boretten med til kjøperen. Det gjør huset vanskeligere å selge og påvirker prisen. For hytter er dette omtalt i tinglyst bruksrett når barnet selger hytta.

Har det ligget pant i eiendommen før boretten ble tinglyst, står panthaveren foran. Skulle banken kreve tvangssalg, vil boretten kunne falle bort eller bli stilt dårligere. Dette er omtalt i borett og kårrett ved tvangssalg. Den som gir fra seg eiendommen bør derfor vite hva som hviler på den fra før.

Skriver foreldrene under på en prioritetsvikelse, slik at et nytt pant går foran boretten, svekker de selv retten sin. Banken kan be om det når barnet vil låne. Foreldre bør ikke undertegne uten å forstå følgen.

Opphører retten, for eksempel ved død, skal registerføreren slette heftelsen når tinglysingens virkning er falt bort eller retten åpenbart er opphørt (§ 31). Har avtalen en klar sluttdato eller en betingelse som «så lenge den ene lever», blir dette enklere.

Kort oppsummert

• Foreldre som overdrar eiendommen, kan sikre seg borett eller bruksrett ved avtale.
• Retten bør stå i barnets skjøte eller registreres senest samme dag, jf. tinglysingsloven § 21 tredje ledd.
• Avtalen må beskrive rom, ytelser, kostnader og hva som skjer ved sykehjem eller død, for loven har ingen ferdig mal.
• En tinglyst rett går som hovedregel foran senere erverv og står seg mot kjøpere, pant og konkurs.
• Skriver foreldrene under på prioritetsvikelse, svekker de selv den retten de har sikret seg.