Hva gjør jeg når boligen er registrert med feil areal hos Skatteetaten?
Er boligen registrert med feil areal, bør du rette arealet i skattemeldingen ved å endre opplysningene om boligen. Boligverdien beregnes som areal ganger en kvadratmetersats, så et feil areal gir feil verdi. Har du levert, kan du sende endringsmelding innen tre år etter leveringsfristen. Er arealet registrert for lavt, har du også plikt til å rette det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor arealet avgjør boligverdien
Boligverdien i skattemeldingen kommer ikke fra en takst, men fra en formel. Etter skatteloven § 4-10 fjerde ledd settes beregnet omsetningsverdi til boligens areal ganger en kvadratmetersats. Satsen tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet, og den fastsettes hvert år av Skattedirektoratet.
Arealet er den eneste faktoren i formelen som du selv kan kontrollere og rette uten å skaffe dokumentasjon på markedet. Er det registrert 20 kvadratmeter for mye, blir verdien for høy i samme forhold. Er det registrert for lite, blir den for lav.
Registrerte opplysninger om boligen hentes i praksis fra offentlige registre, og de kan avvike fra virkeligheten. Det skjer for eksempel etter ombygging, når en kjeller er innredet uten at registeret er oppdatert, eller når areal er målt etter en annen metode enn den som brukes i beregningen.
Slik retter du feil areal i skattemeldingen
I skattemeldingen ligger boligen som egen post, og du kan endre opplysninger om areal, boligtype og byggeår før du leverer. Endrer du arealet, regnes beregnet omsetningsverdi på nytt ut fra tallet du oppgir. Du trenger ikke krav om dokumentert verdi etter § 4-10 annet ledd, for her gjelder det faktiske forholdet, ikke markedet.
Er det boligtype eller byggeår som er feil, retter du det på samme måte. Satsen avhenger av begge deler, så en bolig som er registrert som eldre enn den er, eller som feil boligtype, kan få en annen kvadratmetersats enn den skal ha. Bruker du byggeår, gjelder det året boligen faktisk ble oppført, ikke året den sist ble pusset opp.
Sjekk også hvilket arealmål skattemeldingen bruker. Arealer kan oppgis på ulike måter, og et tall fra en salgsoppgave eller tilstandsrapport er ikke alltid regnet på samme måte som tallet i skattemeldingen. Er du i tvil om hva som er riktig, ser du det av feltene i skattemeldingen for bolig.
Vet du ikke hva arealet egentlig er, kan du få det målt, eller se i byggetegningene og tilstandsrapporten fra kjøpet. Ha dokumentasjon klar. Gode kilder er målebrev eller tegninger fra byggesaken, en takst eller tilstandsrapport med arealoppmåling, eller en egen oppmåling. Ber Skatteetaten om begrunnelse, er det lettere å svare når du har tallene på plass.
Er feilen i selve registeret, for eksempel kommunens eiendomsregister, bør du også få det rettet der. Det hindrer at samme feil kommer tilbake neste år. En rettelse i skattemeldingen endrer ikke selve registeret.
for stort areal
Eksempel: Sofie eier en rekkehusleilighet. I skattemeldingen er arealet oppgitt til 140 kvadratmeter, men to av rommene i underetasjen er under godkjent takhøyde og er ikke boareal. Riktig areal er 118 kvadratmeter. For å illustrere regnestykket antar vi en kvadratmetersats på 45 000 kroner.
Med 140 kvadratmeter blir beregnet omsetningsverdi 6 300 000 kroner, og formuesverdien for primærbolig er 25 prosent, altså 1 575 000 kroner. Med 118 kvadratmeter blir omsetningsverdien 5 310 000 kroner, og formuesverdien 1 327 500 kroner. Sofie har fått formuesgrunnlaget ned med 247 500 kroner uten å skaffe noen takst.
Hvor mye det gir i skatt, avhenger av om hun betaler formuesskatt. Ligger hun under bunnfradraget, har det ingen skatteeffekt, men tallet blir riktig.
Når skattemeldingen allerede er levert
Oppdager du feilen etter at skattemeldingen er levert, kan du endre tidligere leverte opplysninger med en endringsmelding. Den må være kommet fram til skattemyndighetene senest tre år etter leveringsfristen for skattemeldingen (skatteforvaltningsloven § 9-4). Det gjelder likevel ikke grunnlag som skattemyndighetene har fastsatt selv, eller områder der de har varslet at fastsettingen er under kontroll.
Er skatten allerede fastsatt og du er uenig i fastsettingen, er det klagefrist på seks uker etter skatteforvaltningsloven § 13-4. Klageinstans er Skatteklagenemnda.
Hvert inntektsår har sin egen skattemelding og sin egen frist. Har feilen stått i flere år, må du rette hvert år for seg, og du kan bare gå tilbake så langt fristen rekker. Rekker du ikke treårsfristen, kan skattemyndighetene likevel endre en fastsetting som er uriktig (skatteforvaltningsloven § 12-1), men du har ikke krav på det.
Når arealet er registrert for lavt
Her gjelder en plikt. Den som leverer skattemelding, skal gi riktige og fullstendige opplysninger og varsle skattemyndighetene om feil de oppdager (skatteforvaltningsloven § 8-1). Står boligen oppført med for lite areal, og du vet at det er feil, bør du rette det, selv om det gir høyere verdi.
Gir feilen lavere skatt og du lar den stå, kan du risikere tilleggsskatt. Den er 20 prosent av den skattemessige fordelen (§ 14-5), men ilegges ikke når forholdet er unnskyldelig (§ 14-3). Retter du selv før skattemyndighetene tar opp saken, står du sterkere.
Kort oppsummert
- Boligverdien er areal ganger kvadratmetersats (skatteloven § 4-10), så feil areal gir feil formuesverdi.
- Du retter feil areal i skattemeldingen ved å endre opplysningene om boligen, med målebrev, tegninger eller tilstandsrapport som dokumentasjon.
- Har du levert, kan du sende endringsmelding innen tre år etter leveringsfristen.
- Er arealet for lavt, har du plikt til å rette det.
- Feil i registeret bør rettes der det oppstod, slik at feil areal ikke kommer tilbake.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.