Når er boligen levert tilbake hvis jeg legger nøklene i postkassen?
Boligen regnes som tilbakelevert når utleier har fått nøklene og uhindret adgang til husrommet, hvis ikke dere har avtalt noe annet. Legger du nøklene i postkassen, er det ikke noe som i seg selv teller som levering etter loven. Poenget er om utleier faktisk fikk nøklene og kunne gå inn. Kan du ikke bevise når det skjedde, risikerer du krav om leie for dagene som går.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange flytter ut sent på kvelden, ordner det siste og legger nøklene i postkassen til utleier. Det virker praktisk, men det er en av de vanligste kildene til uenighet om når leieforholdet egentlig sluttet. Her ser vi på hva loven krever for at nøkkelen på postkassen skal gjelde som levering.
Når loven regner boligen som tilbakelevert
Regelen står i husleieloven § 10-2. Den dagen leieforholdet opphører, skal leietaker stille husrommet med tilbehør til utleiers disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleier har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet.
To ting må altså til. Utleier må ha fått nøklene, og han må kunne komme inn uten hinder. Det er ikke nok at du har lagt fra deg nøklene et sted, så lenge utleier ikke har dem. Men det er heller ikke nødvendig at dere møtes. Har utleier nøklene i hånden og kan låse seg inn, er boligen levert.
Hva med postkassen?
Loven sier ingenting om postkasser. Spørsmålet blir derfor om utleier faktisk fikk nøklene i sin besittelse og kunne bruke dem. Legger du nøklene i postkassen til utleier, og han tømmer den dagen etter, kan man si at han fikk dem da. Men du kan ikke vite når han åpnet den, og du kan ikke selv bevise at nøklene kom fram.
Det er der problemet ligger. Hvis utleier hevder at han aldri fikk nøklene, eller først fikk dem flere dager senere, er det du som må vise noe annet. Har du lagt nøklene i en postkasse som står i en fellesgang, kan også andre ha rørt dem. Mister utleier nøklene, eller kommer de bort, er det ikke sikkert at han godtar at du har levert.
Dere kan ha avtalt noe annet, for eksempel at nøklene skal legges i et nøkkelskap eller postkassen. Står det i kontrakten eller i en melding, er den avtalen det som gjelder. Da holder det å følge den.
Hva det koster hvis boligen ikke regnes som levert
Stilles ikke husrommet til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleier kreve vederlag som svarer til avtalt leie inntil leierens bruk opphører. Det står i husleieloven § 10-3, første ledd.
Det betyr at leien i prinsippet kan løpe videre for hver dag utleier mener at du fortsatt hadde boligen. Er husleien 12 000 kroner i måneden, tilsvarer en dag om lag 400 kroner i en måned med 30 dager. Hvor mange dager utleier kan kreve for, avhenger av når boligen reelt var disponibel for ham. Det er ofte flere dager enn man tror, og det blir fort en tvist om tidspunktet.
I tillegg gjelder kravene om at boligen skal være ryddet og rengjort, jf. § 10-2 andre ledd. Er det ikke gjort ved overlevering, kan utleier komme tilbake med krav om rengjøring eller utbedring.
Emil som la nøklene i postkassen
Emil Strand leier en leilighet i Drammen for 12 000 kroner i måneden. Leieavtalen utløper 31. mars. Han er ferdig med flyttingen sent den kvelden og legger nøklene i utleier Randis postkasse i oppgangen klokken 22.
Randi er bortreist og åpner postkassen først 3. april. Hun skriver til Emil at hun fikk nøklene da, og at han skylder leie for tre dager, altså 1 200 kroner. Emil mener han leverte 31. mars.
Etter lovens ordlyd kommer det an på når Randi fikk nøklene og uhindret atkomst. Hun kunne ikke gå inn før hun hadde dem. Emil har ingenting som viser at hun hadde dem tidligere. Hadde han sendt en melding 31. mars med bilde av nøklene i postkassen og skrevet at boligen var tom og klar til overtakelse, ville det vært lettere å hevde at hun hadde fått anledning til å ta over den dagen. Nå står påstand mot påstand, og det går ut over ham.
Slik sikrer du deg når du leverer
Det tryggeste er å avtale tid med utleier og levere nøklene i hånden, helst med en kort befaring der dere ser på boligen sammen. Be om en skriftlig bekreftelse på at han har mottatt nøklene og når. En melding holder.
Kan ikke utleier møte, kan du spørre om han vil bekrefte på tekstmelding når han har hentet nøklene. Ta bilder av boligen før du går, slik at tilstanden er dokumentert. Skriv til utleier når du forlater boligen og hvor nøklene ligger.
Har utleier bedt om at du bare legger nøklene i postkassen, så ta vare på meldingen der han sier det. Da kan han ikke senere hevde at levering i postkassen ikke var avtalt.
Et siste poeng: forlater du boligen på en slik måte at det klart må anses som at du har gitt den opp, kan utleier ifølge § 10-2 straks disponere over den igjen. Etterlater du løsøre, har han et ansvar for ting han kan anta er dine, jf. husleieloven § 10-4.
Kort oppsummert
- Boligen regnes som tilbakelevert når utleier har fått nøklene og uhindret atkomst, hvis dere ikke har avtalt noe annet.
- Loven sier ikke at nøkler i postkassen er nok, så du må kunne vise når utleier fikk dem.
- Blir boligen ikke levert i tide, kan utleier kreve vederlag svarende til leien for dagene som går.
- Avtal levering skriftlig, få bekreftelse på mottatte nøkler og dokumenter tilstanden med bilder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.