Regelen: utgangspunkt om lik behandling av arvingene
Norsk arverett bygger på et grunnleggende prinsipp om at arvingene skal behandles likt og motta det de har krav på av boets samlede verdier. Selges en eiendom fra boet til en av arvingene for mindre enn den reelle markedsverdien, uten at dette kompenseres på annen måte, vil resultatet i realiteten være at denne arvingen mottar mer av boets verdier enn de andre — noe som strider mot prinsippet om likebehandling, med mindre samtlige arvinger er informert om og samtykker til nettopp dette.
Loven er ikke til hinder for at arvingene selv, i fullt samforstand, avtaler at én av dem skal få kjøpe boligen billigere enn markedspris, for eksempel som en bevisst del av en større, samlet løsning på arveoppgjøret. Det avgjørende er åpenhet: alle arvinger må kjenne til både boligens reelle markedsverdi og den avtalte, lavere prisen, og eksplisitt akseptere at differansen enten regnes som en gave, eller trekkes fra kjøperens andel av den øvrige arven. Skjer salget uten en slik åpen prosess, risikerer arvingen som kjøpte billig å bli møtt med krav fra de andre i etterkant.
Vurderingen: når regnes underprisen som en fordel som må trekkes fra
Har arvingene ikke uttrykkelig avtalt noe annet, vil hovedregelen være at et salg under markedsverdi til en arving behandles som et forskudd på arv eller en gave fra boet, og at differansen mellom markedsverdi og den avtalte prisen trekkes fra kjøperens andel av den resterende arven. Dette sikrer at de andre arvingene ikke lider et økonomisk tap som følge av at én av dem fikk kjøpe rimeligere. Er differansen større enn arvingens egen andel av boet, kan det oppstå spørsmål om arvingen i realiteten har mottatt en gave som går utover det vedkommende har krav på, noe som i ytterste konsekvens kan gi de andre arvingene et krav om tilbakebetaling.
Det er også verdt å merke seg at dersom en slik underpris ikke er avtalt åpent med samtlige arvinger, men fremstår som noe avdøde selv hadde lovet eller ønsket mens vedkommende levde, må dette eventuelt dokumenteres gjennom testament eller annen skriftlig disposisjon for å stå seg overfor de andre arvingene. Muntlige løfter fra avdøde om at én arving skulle få kjøpe billig, er i utgangspunktet ikke bindende for boet med mindre de er nedfelt skriftlig og på en måte som er gyldig etter arvelovens regler om testament eller gave.
Da Tone fikk kjøpe farens bolig med brødrenes velsignelse
Tone og hennes to brødre arver farens bolig i Kristiansand. Tone har i mange år bodd i nærheten og fulgt tett opp faren i hans siste leveår, og familien er samstemt i at hun bør få kjøpe boligen dersom hun ønsker det. En uavhengig takst fastsetter markedsverdien til 4 millioner kroner, men brødrene foreslår selv at Tone skal få kjøpe boligen for 3,7 millioner kroner, som en anerkjennelse av den innsatsen hun har lagt ned for faren gjennom årene.
Alle tre er tydelige på at differansen på 300 000 kroner skal regnes som en gave fra brødrene til Tone, og at dette skal dokumenteres skriftlig som en del av det samlede skifteoppgjøret, slik at det ikke oppstår tvil senere. Avtalen undertegnes av alle tre søsknene, og transaksjonen gjennomføres som en del av boets ordinære skifte. Fordi alt er gjort åpent og med samtykke fra samtlige arvinger, står avtalen seg uten risiko for senere tvist.
Hva gjør du i praksis
Vurderer du å selge eller kjøpe en bolig fra boet til under markedspris, bør du sørge for at samtlige arvinger er kjent med både boligens reelle markedsverdi og den lavere prisen som foreslås, og at alle skriftlig bekrefter at de aksepterer ordningen. Innhent gjerne en uavhengig takst først, slik at «markedsverdien» alle forholder seg til er dokumentert og ikke bare et anslag. Avtal tydelig hvordan differansen skal behandles — som en gave, eller som et beløp som trekkes fra kjøperens andel av den øvrige arven — og få dette ned skriftlig som en del av skifteoppgjøret.
Er boet under offentlig skifte, må du regne med at bostyreren vil kreve god dokumentasjon og samtykke fra alle arvinger før et salg under markedsverdi godtas. Er du usikker på om en slik ordning er juridisk holdbar i din situasjon, bør du søke råd fra en advokat før avtalen inngås, særlig dersom summene er store eller relasjonene i familien er anstrengte.
Kort oppsummert: - Salg under markedspris til en arving krever samtykke fra samtlige øvrige arvinger. - Uten samtykke regnes underprisen som en fordel som trekkes fra kjøperens arv. - En uavhengig takst gir en trygg referanse for hva «markedsverdi» faktisk er. - Avtal skriftlig hvordan differansen behandles — som gave eller fradrag i arven. - Muntlige løfter fra avdøde alene er normalt ikke bindende for boet.