Må den som får en bolig i gave betale skatt ved et senere salg?
Det avhenger av om giveren kunne ha solgt boligen skattefritt den dagen du fikk den. Kunne giveren det, settes inngangsverdien din til boligens verdi på gavedagen, og du er skattefri ved salg hvis du selv har eid og bodd i boligen lenge nok. Kunne giveren ikke det, overtar du giverens inngangsverdi og skatteposisjon. Da kan en gevinst fra før gaven bli skattepliktig hos deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Selve gaven gir ikke skatt
Å få en bolig i gave utløser ingen inntektsskatt. Etter skatteloven § 5-50 tredje ledd regnes ikke formuesforøkelse ved arv eller gave som inntekt. Spørsmålet om skatt kommer først når du selger. Da må noen regne ut gevinsten, og for å gjøre det må du vite hva som er din inngangsverdi (det beløpet du trekker fra salgssummen).
Reglene står i skatteloven § 9-7. De har to spor, og hvilket spor du er i, avgjøres av giverens stilling på gavedagen.
Spor 1: Giveren kunne solgt skattefritt
Gevinst ved salg av bolig er skattefri når eieren har eid boligen i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene før salget (§ 9-3 annet ledd). Kunne giveren ha solgt skattefritt på gavedagen, gjelder en egen regel i § 9-7 femte ledd. Da videreføres ikke giverens inngangsverdi. I stedet settes inngangsverdien din til boligens antatte salgsverdi på tidspunktet du overtok.
Giverens gamle kjøpesum og all verdistigning før gaven blir dermed borte i skattesammenheng. Utgangspunktet ditt er markedsverdien den dagen. Skal du senere selge for mer enn den, er det bare verdistigningen etter gaven som kan bli skattepliktig, og det bare hvis du ikke selv oppfyller kravene til skattefritak.
Dette gjelder boliger. Fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk er nevnt i samme bestemmelse, med egne vilkår. Reglene for tomt er strengere: § 9-3 niende ledd sier at fritaket ikke gjelder gevinst ved salg av tomt.
Spor 2: Giveren kunne ikke solgt skattefritt
Er giveren i en situasjon der salg ville utløst skatt, for eksempel fordi boligen har vært utleid og giveren ikke har bodd der, gjelder hovedregelen i § 9-7 tredje ledd. Gavemottakeren trer inn i givers inngangsverdi og øvrige skatteposisjoner. Du overtar altså giverens gamle kjøpesum, og verdistigningen som oppsto før gaven følger med deg.
Selger du boligen, regnes gevinsten ut fra giverens inngangsverdi. Er du selv ikke skattefri, blir hele gevinsten, også den delen som oppsto på giverens tid, skattepliktig hos deg. Det er en forskjell som kan bety mange hundre tusen kroner.
Kunne giveren solgt skattefritt bare for en del av boligen, gjelder første punktum i § 9-7 femte ledd bare for den delen. Resten følger kontinuitetsreglene. Et eksempel er en bolig der giveren har brukt halvparten selv og leid ut resten.
Hva du må oppfylle selv ved salg
Uansett spor er det du som må oppfylle vilkårene i § 9-3 for å selge skattefritt. Du må ha eid boligen i mer enn ett år, og du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Eiertiden regnes fra du overtok. Gaven gir deg ingen ekstra botid fra giveren.
Det betyr at en bolig du får i gave og selger kort tid etter, normalt vil være skattepliktig for den delen av gevinsten som ligger over inngangsverdien din. Vilkåret om at du må ha bodd i boligen selv, kan ikke dekkes av at giveren bodde der.
Pass også på dokumentavgiften. Den er et eget tema, omtalt i dokumentavgift ved arv eller gave av bolig. Skatten ved salg og avgiften ved overføring av boligen er to forskjellige ting.
Hanne får leilighet av faren
Faren til Hanne Solberg kjøpte en leilighet i 2005 for 1 400 000 kroner og har bodd der siden. I 2026 gir han henne leiligheten i gave, da den er verdt 4 200 000 kroner. Faren kunne ha solgt skattefritt, for han har bodd der i mange år.
Dermed er det spor 1. Inngangsverdien til Hanne settes til 4 200 000 kroner. Hanne flytter inn og bor der i to år. Hun selger i 2028 for 4 600 000 kroner. Hun har eid i mer enn ett år, og hun har bodd der i minst ett av de to siste årene. Gevinsten på 400 000 kroner er skattefri.
Si at Hanne i stedet hadde leid ut leiligheten og solgt etter to år uten å bo der. Da oppfyller hun ikke botidskravet, og gevinsten på 400 000 kroner blir skattepliktig for henne. Fordi inngangsverdien er 4 200 000 kroner og ikke 1 400 000 kroner, er det bare verdistigningen etter gaven som kommer til beskatning. Hadde faren i stedet hatt leiligheten utleid og ikke kunnet selge skattefritt, hadde Hanne overtatt hans inngangsverdi på 1 400 000 kroner, og gevinsten ville vært 3 200 000 kroner.
Dokumentasjon og praktiske råd
Er du usikker på verdien på gavedagen, bør du få en takst eller en annen dokumentasjon av antatt salgsverdi samme år. Det er enklere å dokumentere verdien nå enn flere år senere når du skal selge.
Hold også orden på hva giveren har brukt boligen til de siste årene. Det avgjør hvilket spor du er i. Hvis giveren har bodd der i minst ett av de to siste årene, har du skattefritt utgangspunkt. Hvis ikke, bør du regne med at giverens gamle inngangsverdi følger deg.
Et gavesalg, der du betaler noe, men under markedspris, har egne regler om hvordan gevinst og tap på giverens hånd påvirker inngangsverdien din (§ 9-7 sjette ledd). I slike saker er det vanlig å regne gjennom begge sporene med faktiske tall før du avtaler prisen.
Kort oppsummert
- Å få en bolig i gave gir ikke inntektsskatt. Skatten kommer ved et senere salg.
- Kunne giveren ha solgt skattefritt på gavedagen, blir din inngangsverdi antatt salgsverdi på gavedagen (skatteloven § 9-7 femte ledd).
- Kunne giveren ikke det, overtar du giverens inngangsverdi, og gevinst fra før gaven kan bli skattepliktig hos deg.
- For å selge skattefritt må du selv ha eid boligen i mer enn ett år og bodd der i ett av de to siste årene (§ 9-3).
- Gave av bolig og senere salg henger sammen: dokumenter verdien på gavedagen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.