Betalingsvarsel til leietaker: slik formulerer du det

Hva loven krever av et betalingsvarsel

Husleieloven har ingen egen regel om at utleier må sende purring eller betalingsvarsel før det blir aktuelt å gjøre noe med restansen. Etter husleieloven § 9-9 kan utleier heve leieavtalen når leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. For betalingsmislighold står det ikke noe krav om forutgående advarsel i bestemmelsen. Kravet om skriftlig advarsel gjelder noen av de andre misligholdsformene i paragrafen, for eksempel brudd på vedlikeholdsplikten eller ulovlig fremleie.

Et varsel er likevel nyttig av to grunner. Det gir leietaker en siste anledning til å betale, og det er dokumentasjon på at kravet er stilt. I tillegg finnes det et varselkrav i tvangsfullbyrdelsesloven som du må oppfylle hvis saken ender hos namsfogden. Det kommer vi tilbake til lenger ned.

Opplysningene som bør stå i et betalingsvarsel til leietaker

Et godt varsel er kort og kan ikke misforstås. Disse punktene bør være med:

• navn og adresse til begge parter, og hvilken bolig leieavtalen gjelder
• hvilken leieperiode som er forfalt, og forfallsdatoen
• det utestående beløpet, med beløpet for hver måned hvis flere er ubetalt
• kontonummer og eventuelt KID, så leietaker kan betale uten å spørre
• en bestemt frist, med dato og ikke «snarest»
• hva du vil gjøre hvis fristen går ut uten betaling
• dato, underskrift og hvordan leietaker kan kontakte deg

Skriv saklig. Varselet er et dokument som kan bli lagt fram for Husleietvistutvalget eller namsfogden, og da hjelper det at det står hva som er krevd, når og med hvilket beløp. Ta vare på en kopi, og send det slik at du kan vise at det er sendt, for eksempel med sporbar levering eller til e-postadressen som er brukt i leieforholdet.

Mal for betalingsvarsel til leietaker

Malen under kan tilpasses. Stryk det som ikke passer, og legg inn dine egne opplysninger.

Varsel om manglende betaling av husleie

Til: [leietakers navn], [adresse og leilighetsnummer] Fra: [utleiers navn og adresse]

Husleien for [måned] på kr [beløp] forfalt til betaling [dato]. Beløpet er ikke betalt. Samlet utestående per i dag er kr [sum].

Jeg krever at beløpet betales til konto [kontonummer], merket [KID eller leiligheten], senest [dato, minst to uker frem].

Betales ikke beløpet innen fristen, vil jeg begjære fravikelse hos namsfogden. Jeg kan også heve leieavtalen og kreve erstatning for tapt leie og andre utgifter. Kravet vil da også omfatte utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter. Du kan unngå fravikelse ved å betale disse beløpene før fullbyrdelsen gjennomføres.

Sted, dato og underskrift

De to siste setningene i avsnittet om konsekvenser trengs når utleier bygger på en fravikelsesklausul i leieavtalen. Neste seksjon forklarer hvorfor.

Tilleggskravene i tvangsfullbyrdelsesloven

Vil du kunne få leietaker ut gjennom namsfogden, er det tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 som styrer varselet. Reglene er:

• En begjæring om fullbyrdelse kan tidligst fremsettes når to uker er gått etter at du sendte skriftlig varsel.
• Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen.
• Det skal gjøres oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt.
• Varsel kan ikke frafalles på forhånd. En klausul i kontrakten om at leietaker gir avkall på varselet, hjelper ikke.

Når tvangsgrunnlaget er en skriftlig leieavtale med vedtagelse om at tvangsfravikelse kan kreves ved manglende betaling, stiller § 13-2 et ekstra krav til varselet. Det skal gå fram at fullbyrdelse kan unngås dersom leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres. Mangler denne opplysningen, er varselet svakere som grunnlag for en begjæring. Les mer om selve begjæringen i hva en fravikelsesbegjæring er.

Hever du leieavtalen, må hevingserklæringen være skriftlig og oppgi grunnen, og den kan pålegge leieren å flytte straks. Hevingen er et eget brev med egne krav, og du finner det forklart i heving mot leietaker. Betalingsvarselet og hevingserklæringen kan sendes hver for seg.

Varsel til sosialtjenesten

Etter husleieloven § 9-11 kan utleier sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen når det er grunnlag for å begjære fravikelse. Begjæringen om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes to uker etter at varselet til sosialtjenesten er sendt. Utleier skal senest samtidig sende kopi av varselet eller en melding om innholdet til leietaker. Leietaker kan i skriftlig melding til utleier reservere seg mot at slikt varsel sendes.

I praksis kan du sende betalingsvarselet og varselet til sosialtjenesten samme dag, så de to ukene løper parallelt. Har leietaker reservert seg skriftlig, bør du ikke sende varselet til sosialtjenesten.

Kort oppsummert

• Husleieloven krever ikke noe bestemt betalingsvarsel for å heve ved manglende betaling, men et skriftlig varsel er god dokumentasjon.
• Et betalingsvarsel til leietaker bør ha beløp, forfallsdato, kontonummer, en bestemt betalingsfrist og opplysning om hva som skjer ved manglende betaling.
• Skal du begjære fravikelse, må varselet tidligst sendes på forfallsdagen og gi to ukers frist (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18).
• Bygger du på en fravikelsesklausul, må varselet si at leietaker kan unngå fullbyrdelse ved å betale det forfalte med renter og kostnader (§ 13-2).
• Varsel til sosialtjenesten er en egen sak med kopi til leietaker, og leietaker kan reservere seg mot det.