Kan jeg få betalingsavtale for skyldige felleskostnader?

Loven gir ingen rett til betalingsavtale

Borettslagsloven har ingen bestemmelse som gir en andelseier rett til å dele opp skyldige felleskostnader. Laget kan si nei, og er ikke avhengig av noen begrunnelse for det. Samtidig har loven ikke noe forbud mot slike avtaler. Styret skal etter § 8-8 lede virksomheten i laget og kan ta alle avgjørelser som ikke loven eller vedtektene har lagt til et annet organ. Det betyr at styret kan inngå en betalingsavtale uten å spørre generalforsamlingen, så lenge avtalen ligger innenfor det styret ellers kan bestemme over.

Hvis du har skyldige felleskostnader i et borettslag og vurderer å be om betalingsavtale, er det altså styret du skal henvende deg til, ofte via forretningsføreren hvis laget har en.

Hva styret vurderer

Styret har ansvar for lagets økonomi, og felleskostnadene dekker blant annet renter og avdrag på fellesgjelden, forsikring og vedlikehold. Når én ikke betaler, må de andre andelseierne på sikt dekke hullet. Derfor ser styret på om avtalen er forsvarlig for laget. Det som ofte teller:

• hvor stort beløpet er, og hvor lenge det har stått ubetalt
• om du har betalt løpende felleskostnader siden sist
• om du har en plan som faktisk lar seg gjennomføre
• om du har vært pålitelig tidligere

Du har bedre sjanse hvis du tar kontakt før purringene hoper seg opp, og kommer med et konkret forslag i stedet for å be styret finne en løsning for deg.

Dette bør avtalen inneholde

En betalingsavtale bør være skriftlig og signert av begge parter. Den bør si hvor mye du skylder, når hver rate forfaller, og at de løpende felleskostnadene fortsatt skal betales i tillegg. Avtal også hva som skjer hvis du misser en rate. Mange avtaler sier at hele det gjenstående beløpet da forfaller til betaling, og at laget kan gå videre med inkasso uten nytt varsel. Les denne delen nøye før du skriver under.

Sjekk også om renter og gebyrer er med i beløpet, eller om de kommer i tillegg. Be om en oppstilling slik at du vet totalsummen. Til slutt: spør om avtalen betyr at laget venter med inkasso mens du betaler. Du bør få svaret skriftlig.

Betalingsavtalen og lagets sikkerhet

Selv om det er inngått en avtale, har laget fortsatt panterett i andelen etter borettslagsloven § 5-20. Panteretten faller bort hvis det ikke senest to år etter at kravet skulle vært betalt kommer inn en begjæring om tvangsdekning til namsmyndighetene, eller hvis dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. En lang avtale kan derfor skape et problem for laget, og det kan være grunnen til at styret ber om kortere nedbetaling. Hva en betalingsavtale betyr for foreldelse, er omtalt i avbryter en betalingsavtale foreldelsesfristen.

For en andelseier som nærmer seg et pålegg om salg, kan en avtale bety mye. Etter § 5-22 kan laget bare gi pålegg om å selge andelen hvis andelseieren trass i skriftlig advarsel vesentlig misligholder pliktene sine. Holder du avtalen, blir det vanskeligere for laget å hevde at du vesentlig misligholder pliktene dine.

Når styret sier nei

Svarer styret nei, har du flere veier videre. Du kan gjøre et nytt og bedre forslag, for eksempel med en kortere nedbetalingstid eller en større førstebetaling. Du kan også betale det du kan nå, slik at gjelden ikke vokser. Er det en tvist om selve kravet, for eksempel om beløpet er riktig, bør du bestride det skriftlig. Mer om hvordan nedbetalingsavtaler i inkasso kan forhandles, står i forhandle nedbetalingsavtale i inkasso.

Kort oppsummert

• Loven gir ingen rett til betalingsavtale, men styret kan inngå en når det er forsvarlig for lagets økonomi.
• Gjør forslaget tidlig, vær konkret og vis at du kan betale både avdrag og løpende felleskostnader.
• Avtalen bør være skriftlig og regulere forfall, renter og hva som skjer ved mislighold.
• Laget har fortsatt legalpant, og panteretten faller bort hvis det ikke kommer begjæring til namsmyndighetene innen to år.
• En betalingsavtale for felleskostnader i borettslag kan stanse en prosess mot pålegg om salg, så lenge du holder den.