Må jeg betale husleie etter at utleier har hevet avtalen?
Du må ikke betale løpende husleie etter at utleier har hevet avtalen, men du kan måtte erstatte utleiers tap, og det inkluderer tapt leie. Etter husleieloven § 9-9 tredje ledd er leieren ansvarlig for utlegg og tapt leie etter § 5-8. Utleier må gjøre det han kan for å leie ut igjen, og må selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått. Skyldig leie fra før hevingen skylder du fortsatt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Husleie etter heving: leien stopper, men erstatningsansvaret består
Når utleier har hevet leieavtalen på riktig måte, er leieforholdet avsluttet. Du skal ikke lenger betale husleie som om avtalen fortsatte, og du har ikke rett til å bli boende. Det betyr likevel ikke at pengekravet fra utleier forsvinner.
Etter husleieloven § 9-9 tredje ledd er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende etter § 5-8. Utleier har altså et erstatningskrav, og det omfatter blant annet den leien han taper fordi du ikke bor der lenger. Spørsmålet «må jeg betale husleie etter heving» får derfor et todelt svar: ikke husleie i vanlig forstand, men erstatning for tapt leie i en periode.
Det som er forfalt før hevingen, skylder du fortsatt. Har du ikke betalt leie for to måneder før hevingen, er det et selvstendig krav, uavhengig av erstatningen.
Hva som regnes som tapt leie
Tapt leie er den leien utleier ikke får inn fordi boligen står tom, regnet fra du flyttet til en ny leietaker overtar. Utleier kan også kreve dekket utlegg han har hatt, som kostnader til annonsering.
Er boligen skadet, kan utleier kreve erstatning for skaden. I husleieloven § 5-8 fjerde ledd står det at skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap.
Erstatningen er dessuten ikke automatisk. Etter femte ledd i § 5-8 kan utleier kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Ved manglende betaling og andre brudd som ligger til grunn for hevingen, er dette normalt oppfylt.
Utleier må begrense tapet
Utleier kan ikke la boligen stå tom i månedsvis og sende regningen til deg. Loven sier at erstatningen følger reglene i § 2-14, blant annet at den som krever erstatning, må gjøre rimelige tiltak for å begrense tapet. Forsømmer han det, må han bære den tilsvarende delen selv.
I praksis betyr det at utleier må annonsere boligen, svare på henvendelser og leie den ut til en rimelig pris innen rimelig tid. Setter han en leie langt over det markedet tåler, eller avslår egnede leietakere, kan du bestride at hele tapet skal dekkes av deg.
Ansvaret kan også settes ned dersom det vil virke urimelig for deg ut fra størrelsen på tapet i forhold til det som vanligvis oppstår i liknende tilfeller, og ut fra forholdene ellers.
Hvor lenge tapet kan strekke seg
Loven oppgir ikke en bestemt periode. Hvor lenge tapt leie kan kreves, avhenger av avtalen og av hvor fort boligen kan leies ut igjen.
Er avtalen tidsbestemt, er det ikke uten videre slik at du blir ansvarlig for hele perioden som gjenstår. Utleier må uansett begrense tapet. Er avtalen tidsubestemt, er det naturlig å se hen til den oppsigelsesfristen som gjaldt for deg, for så lenge ville du uansett ha vært bundet. Reglene sier ikke dette uttrykkelig, så det er en tolkning, og sluttsummen kan bli prøvd av Husleietvistutvalget.
Sofie og utleier Rolf
Sofie leier en leilighet i Tønsberg av Rolf for 9 400 kroner i måneden, med depositum på 28 200 kroner. Hun har ikke betalt leie for august, og Rolf hever avtalen skriftlig 3. september med grunnen manglende betaling. Sofie bor i leiligheten til 20. september.
Rolf annonserer leiligheten 8. september til samme leie, får flere interesserte, og ny leietaker flytter inn 1. november. Sofie skylder etter dette:
- leie for august og september, 18 800 kroner
- tapt leie for oktober, 9 400 kroner
- annonsekostnad, 1 500 kroner
Til sammen er kravet 29 700 kroner. Depositumet på 28 200 kroner kan dekke det meste. Rolf kan kreve resten, 1 500 kroner, direkte fra Sofie.
Hadde Rolf i stedet avslått en egnet leietaker som ville flyttet inn 1. oktober, og latt boligen stå tom til 1. november, kunne Sofie bestridd at hun skulle dekke oktoberleien. Det tapet kunne han unngått.
Hva du kan gjøre hvis du er leietaker
Be om oppgjør skriftlig, med spesifisering av hva som kreves og hvordan det er regnet ut. Sjekk at beløpene stemmer, at tapet er regnet til riktig dato, og at utleier har forsøkt å leie ut.
Sjekk også hva utleier trekker i depositumet. Se artikkelen om når utleier kan holde tilbake depositum.
Mener du hevingen var ugyldig, for eksempel fordi advarsel mangler eller grunnen ikke holder, er avtalen etter din mening ikke avsluttet. Da kan også kravet om tapt leie falle bort, men du risikerer samtidig at leien teller videre.
Hva du kan gjøre hvis du er utleier
Dokumenter forsøkene dine på å leie ut: annonser, svar på henvendelser og tidspunkt for visning. Regn ut kravet månedsvis og forklar det i et skriftlig oppgjør. Vær forberedt på at beløpet kan bli utfordret hvis boligen stod tom lenge.
Depositumet kan brukes til dekning av krav du kan vise. Er kravet større enn depositumet, må resten kreves inn fra leieren.
Kort oppsummert
- Etter heving løper ikke husleie som før, men leieren er ansvarlig for tapt leie og utlegg etter § 9-9 tredje ledd og § 5-8.
- Leie som var forfalt før hevingen, skylder du fortsatt.
- Utleier må gjøre rimelige tiltak for å leie ut igjen. Forsømmer han det, må han bære den delen av tapet selv.
- Ansvaret kan settes ned hvis det virker urimelig, og skade på boligen regnes som direkte tap.
- Hvor lenge tapt leie kan kreves, avhenger av avtalen og av hvor raskt boligen kan leies ut. Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.