Må jeg betale forskuddsskatt når jeg leier ut en sekundærbolig?

Hvorfor skal du betale forskuddsskatt av leieinntekt?

Lønn har forskuddstrekk. Arbeidsgiveren trekker skatt hver måned, og du betaler skatt løpende uten å tenke på det. Leieinntekter har ikke noe slikt trekk. Ingen drar skatt fra husleien før den kommer inn på kontoen din.

Loven fanger opp dette med forskuddsskatt. Personlige skattytere skal svare forskuddsskatt av formue og inntekt det ikke blir foretatt forskuddstrekk i (skattebetalingsloven § 6-1). Plikten gjelder fra det tidspunktet inntekten begynner å løpe.

For en sekundærbolig betyr det at leien er skattepliktig inntekt fra første krone. Det gjelder uavhengig av om du bor i en annen bolig fra før. Hva som regnes som sekundærbolig skattemessig, og hvordan utleien skattlegges, står i egne artikler.

Slik fastsettes forskuddsskatten

Forskuddsskatt for personer utstedes på grunnlag av formue og inntekt ved siste skattefastsetting (§ 6-3 andre ledd). Det er det som er hovedregelen, og den passer dårlig når du har begynt å leie ut i år. Forrige års skatteoppgjør inneholdt ingen leieinntekt, og da blir heller ikke forskuddsskatten utskrevet for den.

Du kan rette opp ved å be om forskuddsskatt etter et høyere grunnlag. Loven sier at slik anmodning i alminnelighet skal tas til følge (§ 6-3 tredje ledd). Du oppgir forventet leieinntekt og kostnader for året, og Skatteetaten regner ut forskuddsskatten.

For nye skattepliktige skal forskuddsskatten utskrives snarest mulig etter at plikten oppsto (§ 6-7). I praksis er det du som må si fra at du har begynt å leie ut.

Beløpet bør bygge på overskuddet, ikke på bruttoleien. Du kan trekke fra kostnadene som er fradragsberettiget ved utleie, og skatten regnes av det som er igjen. Jo bedre anslag, desto mindre blir det til rest ved skatteoppgjøret.

Når forfaller forskuddsskatten?

Forskuddsskatt for personer forfaller i fire like store terminer: 15. mars, 15. juni, 15. september og 15. desember i inntektsåret (§ 10-20). Er forskuddsskatten under 2 000 kroner, forfaller den i sin helhet 15. juni.

Forfall er tidligst tre uker etter at meldingen om forskuddsskatten ble sendt deg. Blir forskuddsskatten utskrevet så sent at én eller flere terminer er passert, fordeles beløpet likt på de terminene som gjenstår.

Betaler du ikke en termin i tide, forfaller de påfølgende terminene samtidig. Det er derfor lurt å ikke komme bakpå med den første.

Hva om leieinntekten blir høyere enn du trodde?

Anslaget du ga i starten av året, er bare et anslag. Viser det seg i løpet av sommeren at leien blir høyere, for eksempel fordi du fant en leietaker tidligere enn ventet eller hevet leien, kan du be om at forskuddsskatten settes opp. Skattekontoret kan også sette den opp når det er gjort feil ved utskrivingen (§ 6-3 fjerde ledd).

Utstedt forskuddsskatt kan endres når det er overveiende sannsynlig at du ellers får en restskatt eller et tilgode som utgjør minst en femtedel av det utstedte beløpet (§ 6-3 femte ledd). Ligger du nær den grensen, er det best å melde fra tidlig. Det du ikke rekker å få utskrevet, kan du betale som tilleggsforskudd innen 31. mai året etter.

Hva skjer hvis du ikke betaler forskuddsskatt?

Du slipper ikke skatten. Leieinntekten er skattepliktig uansett, og skatten fastsettes i skatteoppgjøret. Har du ikke betalt forskuddsskatt, blir hele skatten av utleien restskatt.

Rentetillegget er en kostnad ved å vente. Det beregnes fra 1. juli i inntektsåret og fram til første forfall av restskatten (§ 11-5). Betaler du restskatten innen 31. mai i skattefastsettingsåret, betaler du ikke rentetillegg. Det er derfor tilleggsforskudd (§ 4-7) er et fullgodt alternativ for den som heller betaler samlet.

Den største risikoen ligger et annet sted. Har du ikke oppgitt leieinntekten i skattemeldingen, kan tilleggsskatt bli aktuelt. Det er en egen sak som ikke følger av forskuddsskatten, men som kan ramme den som holder utleien helt utenfor.

Kort oppsummert

• Leieinntekt fra sekundærbolig har ikke forskuddstrekk, og personlige skattytere skal betale forskuddsskatt av slik inntekt.
• Forskuddsskatten settes ut fra forrige års skatteoppgjør. Begynner du å leie ut, må du selv be om forskuddsskatt etter et høyere grunnlag.
• Forskuddsskatt forfaller 15. mars, 15. juni, 15. september og 15. desember, og utskrives den senere, fordeles den på terminene som gjenstår.
• Betaler du ikke forskuddsskatt for leieinntekt sekundærbolig, blir skatten restskatt, med mindre du betaler tilleggsforskudd innen 31. mai.