Hvilke beslutninger i sameiet krever at alle seksjonseiere er enige?

Fire typer beslutninger der alle må være enige

Loven sier hvilke beslutninger i et sameie som krever at alle seksjonseierne uttrykkelig er enige. Det står i eierseksjonsloven § 51. Her må ingen stå utenfor. Stemmer ni av ti ja, men én ikke vil, kan sameiet ikke ta beslutningen. Reglene gjelder i eierseksjonssameier. Borettslag har egne regler i borettslagsloven.

Ifølge paragrafen må alle si seg enige hvis sameiet skal beslutte:

• salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
• oppløsning av sameiet
• tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter
• tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av hva det koster

Den siste gruppen er bred. Loven sier uttrykkelig at kostnaden ikke har noe å si. Et billig tiltak kan altså kreve samtykke fra alle hvis det går ut over bo- eller bruksinteressene.

Hva «uttrykkelig» samtykke betyr

Samtykket må være uttrykkelig. Det er ikke nok at en eier er stille, ikke møter opp eller ikke protesterer. Eieren må selv si ja. Loven lar samtykket gis enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, så sameiet kan innhente underskrifter fra de som ikke møtte. Samtykket bør foreligge skriftlig, så det kan dokumenteres senere.

Det følger av lovteksten at alle seksjonseiere må være enige, uten unntak for dem som bor lengst unna eller leier ut. Eier du en seksjon og leier den ut, er det likevel deg og ikke leieren sameiet må spørre.

Hvorfor ikke bare to tredjedeler

To tredjedeler er nok til mange store ting, men ikke til alt. Eierseksjonsloven § 49 krever to tredjedeler av de avgitte stemmene for for eksempel ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og for å gjøre en bruksenhet fra bolig til annet formål. Slike saker kan altså vedtas mot en mindretalls vilje.

Mellom de to ligger § 50. Tiltak som angår bo- og bruksinteressene og går ut over vanlig forvaltning, kan vedtas med vanlig flertall hvis kostnaden for fellesskapet er under fem prosent av de årlige felleskostnadene, og med to tredjedeler hvis den er over. Blir økonomien for enkelte eiere høyere enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, må disse eierne uttrykkelig si ja.

Både § 50 og § 51 handler om bo- og bruksinteresser. Det som skiller dem, er at § 51 sier at samtykke fra alle kreves uavhengig av kostnad. Hvilken paragraf et konkret tiltak faller under, må sameiet vurdere ut fra hvor inngripende det er.

Når tiltaket rammer bruken av fellesarealene

Den siste gruppen i § 51 er den som oftest skaper tvil. Tenk på et sameie som vil gjøre den felles gårdsplassen til beboerparkering. Plassen er kanskje ikke «solgt», og karakteren på sameiet er ikke endret, men leke- og oppholdsplassen forsvinner for dem som bruker den. Slike tiltak kan gå ut over bo- eller bruksinteressene. Når de gjør det, hjelper det ikke at kostnaden er lav og at et stort flertall ønsker det.

Ordet «uavhengig av» i lovteksten er viktig. Det er ikke prisen som avgjør, men hva tiltaket gjør med eiernes bruk av eiendommen. Vanlig vedlikehold, som å male fasaden eller skifte et gulv i fellesgangen, faller normalt utenfor.

Hva som skjer hvis flertallet vedtar likevel

Vedtar årsmøtet noe som krever samtykke fra alle uten at alle har sagt ja, er vedtaket ugyldig. Styret kan ikke gjennomføre det. Gjør det det likevel, kan en seksjonseier som er imot, gå til domstolen og få vedtaket kjent ugyldig. Se også artikkelen om mindretallsvernet.

Det praktiske er å avklare kravet før avstemningen. Kall inn riktig, skriv i innkallingen hva forslaget innebærer, og samle samtykker. Ligger kravet i grenselandet, for eksempel om tiltaket «vesentlig endrer karakteren», bør sameiet vurdere strengt og velge det høyeste kravet.

Hva du kan gjøre om du er den ene som er imot

Er du eieren som ikke vil, trenger du ikke begrunne nei-et. Loven krever samtykke, ikke at du er fornøyd med forslaget. Mange saker løses likevel ved at forslaget endres slik at de berørte slipper ulempen.

Er du usikker på om saken krever samtykke fra alle, kan du be styret begrunne hvilket flertallskrav de bygger på. Les også om to tredjedels flertall for å se hva som i stedet kan vedtas mot din stemme.

Kort oppsummert

• Eierseksjonsloven § 51 krever at alle seksjonseiere uttrykkelig samtykker til salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet, vesentlig endring av sameiets karakter og tiltak som går ut over bo- eller bruksinteresser.
• Samtykket må være uttrykkelig og kan gis på årsmøtet eller senere.
• To tredjedels flertall etter § 49 og vanlig flertall eller to tredjedels flertall etter § 50 gjelder for andre saker.
• Vedtak uten nødvendig samtykke er ugyldige og kan bringes inn for domstolene.
• Avklar før avstemningen om saken krever enighet fra alle seksjonseiere, og ikke etterpå.