Rådet til å belåne boligen for å investere — bankens ansvar

Hva banken må opplyse om ved lånefinansiert investering

Kjersti ble kontaktet av bankens rådgiver med et tilbud om å ta opp et tilleggslån med pant i boligen for å investere i et strukturert produkt som skulle gi avkastning knyttet til utviklingen i flere internasjonale aksjeindekser. Rådgiveren fremstilte det som en trygg måte å få pengene til å jobbe på, med begrenset nedside fordi produktet hadde en slags kapitalgaranti innbakt.

Når banken foreslår at du skal lånefinansiere en investering, oppstår det en risiko som er vesentlig annerledes enn ved investering av egne, frie midler: du kan tape på selve investeringen samtidig som gjelden består uendret, med renter som løper uansett hvordan markedet går. Banken skal derfor gi særlig grundig informasjon nettopp om denne kombinasjonen, ikke bare om risikoen i selve spareproduktet isolert sett. Kapitalgarantier og lignende beskyttelsesmekanismer i strukturerte produkter gjelder ofte bare selve investeringen ved forfall, ikke de løpende rentekostnadene på lånet, og skillet mellom disse to tingene er noe banken må forklare tydelig, ikke noe kunden skal måtte regne seg frem til selv.

Har banken i tillegg fremstilt renten på tilleggslånet som midlertidig lav uten å synliggjøre hva den ville blitt ved en fremtidig renteoppgang, er dette en ytterligere svakhet ved informasjonen, siden hele poenget med en lånefinansiert investering avhenger av at lånekostnaden forblir lavere enn den forventede avkastningen over tid.

Var det samme personen som satt på begge sider av bordet, altså både ga deg rådet og tjente på salget av selve produktet, bør du undersøke om en slik dobbeltrolle hos rådgiveren svekker grunnlaget for anbefalingen i din sak.

Avtaleloven § 36 og når avtalen kan settes til side

Var informasjonen om risiko og kostnader mangelfull, misvisende eller vanskelig tilgjengelig sammenlignet med hvor lett banken fremstilte de positive sidene ved produktet, kan låneavtalen eller investeringsavtalen i ytterste konsekvens settes helt eller delvis til side som urimelig etter avtaleloven § 36. Terskelen er høy, og det skal mer til enn at investeringen i ettertid viste seg å gå dårlig. Det som veier tungt, er om det var en klar skjevhet mellom det banken visste og det kunden fikk vite, og om banken utnyttet at kunden stolte på den profesjonelle parten i en sammenheng kunden selv hadde begrensede forutsetninger for å vurdere.

Domstolene har generelt vært tilbakeholdne med å sette til side avtaler bare fordi den ene parten i ettertid angrer på et valg som fremsto fornuftig der og da. Det som skiller de sakene der avtalen faktisk blir satt til side, er nettopp dokumentasjon på at informasjonsgrunnlaget kunden fikk, var vesentlig dårligere enn det banken selv satt med.

Bankens ansvar når risikoen ikke ble forstått i praksis

I praksis er det sjelden at kunden har underskrevet uten noen form for papirer om risiko. Spørsmålet nemndene og domstolene stiller, er om papirene faktisk ble forklart, eller om de ble presentert som en formalitet kunden måtte signere for å få gjennomført det rådgiveren allerede hadde bestemt seg for å anbefale. Har rådgiveren lagt vekt på forventet avkastning og kapitalgaranti i samtalen, men glemt eller tonet ned den løpende rentekostnaden og risikoen for at boligen står som sikkerhet, er dette nettopp den typen skjevhet som kan gi grunnlag for ansvar.

Har rådgiveren i tillegg fått provisjon eller bonus knyttet til salg av nettopp dette produktet, er dette en opplysning banken skulle gitt deg før du signerte, og fraværet av en slik opplysning kan forsterke inntrykket av at anbefalingen ikke var upåvirket av bankens egen fortjeneste.

Har du i tillegg fått et fondsråd i samme periode som ikke fungerte, gjelder mange av de samme prinsippene om egnethet og informasjon som ved et vanlig krav om erstatning for et fond banken anbefalte.

Slik dokumenterer og fremmer du kravet - og når advokat er nødvendig

Finn frem låneavtalen, produktarket for det strukturerte produktet, og alt du har av korrespondanse eller referater fra møtene der rådet ble gitt. Beskriv skriftlig hva du husker at rådgiveren sa muntlig om risiko og kostnader, og sammenlign dette med det som faktisk står i dokumentene du signerte. Send en skriftlig klage til banken før du går videre, og vurder deretter Finansklagenemnda dersom banken avviser kravet. Regn med at banken vil bruke tid på å vurdere en sak av denne størrelsen internt før du får svar, og bruk denne tiden til å innhente ytterligere dokumentasjon fra egen økonomi som viser hvordan lånet faktisk har påvirket din likviditet i perioden etterpå.

Saker om lånefinansiert investering med pant i bolig er ofte kompliserte og har store beløp involvert, så du bør koble inn en advokat med erfaring fra nettopp denne typen saker tidlig i prosessen, gjerne før du sender den formelle klagen, slik at klagen bygges opp med riktig fokus fra start.

Kort oppsummert

• Lånefinansiert investering gir en dobbel risiko: du kan tape på investeringen samtidig som lånet og rentene løper som normalt.
• Banken skal forklare denne kombinasjonen tydelig, ikke bare risikoen i selve spareproduktet, og en kapitalgaranti dekker sjelden rentekostnadene på lånet.
• Var informasjonen mangelfull eller misvisende, kan banken få ansvar, og avtalen kan i ytterste konsekvens settes til side etter avtaleloven § 36.
• Dokumenter hva som faktisk ble sagt, klag skriftlig til banken, bruk Finansklagenemnda ved avslag, og hent inn advokat tidlig ved store beløp.