Hva som avgjør om rommet regnes som «husrom»
Husleieloven omfatter husrom ment for beboelse eller for virksomhet i vanlig forstand. Et atelier som Joakim bruker til å male i noen timer i uken, uten kjøkken, bad eller soveplass, ligner lite på et rom noen bor i, og det er heller ikke naturlig å kalle det virksomhetslokale i vanlig forstand dersom bruken er rent hobbypreget og uten næringsdrift. Da vil avtalen normalt falle utenfor husleieloven, fordi det verken er beboelse eller ordinær virksomhet det er snakk om. Dette er igjen en tolkning ut fra lovens formål og ordlyd, ikke en eksplisitt regel om atelierer i selve loven — grensen må vurderes konkret for hvert enkelt rom og hver enkelt bruk. Har rommet derimot dusj, kokemuligheter og annet som gjør det egnet for opphold over tid, kan det trekke i retning av at det likevel må vurderes som et husrom, selv om Joakim formelt kaller det et atelier i avtalen.
Når atelieret glir over i virksomhet
Grensen blir mer krevende dersom Joakim etter hvert begynner å selge kunsten sin regelmessig fra atelieret, eller leier det ut videre som arbeidsplass for andre kunstnere mot betaling. Da kan rommet nærme seg det å være et lokale for virksomhet i vanlig forstand, og spørsmålet om husleieloven gjelder blir mindre opplagt enn ved ren hobbybruk. Det er ikke noe fasitsvar på nøyaktig hvor denne grensen går, men jo mer systematisk og inntektsbringende bruken er, desto nærmere kommer man et lokale loven kan tenkes å omfatte. I praksis er dette sjelden avklart i selve avtalen, og Joakim gjør derfor lurt i å diskutere med utleieren hva atelieret faktisk skal brukes til, slik at begge parter har samme forståelse av hvilket regelsett de forholder seg til. Skulle bruken endre seg vesentlig underveis i leieforholdet, kan det også være grunn til å ta opp igjen samtalen om avtalens status, i stedet for å la det stå uavklart år etter år.
Hva avtalen bør presisere
Uansett hvor grensen trekkes, er det klokt av Joakim å sørge for at avtalen selv sier noe konkret om oppsigelsestid, leiebeløp, eventuell justering og hva slags bruk som er tillatt i rommet. Er det uklart om husleieloven gjelder eller ikke, er en detaljert skriftlig avtale den beste sikkerheten Joakim har, fordi den uansett vil danne utgangspunktet dersom partene senere blir uenige. Det bør også fremgå om Joakim har adgang til rommet døgnet rundt, hvem som har ansvar for oppvarming og strøm, og om utleieren har rett til å gå inn i atelieret uten varsel. Ingen av disse spørsmålene er automatisk regulert dersom rommet faller utenfor husleieloven, og en uklar avtale skaper lett grunnlag for konflikt senere. Joakim bør også avklare om han har rett til å bygge inn egne installasjoner, for eksempel ventilasjon for maling eller ekstra belysning, og hva som skal skje med slike installasjoner dersom han flytter ut.
Konsekvenser dersom loven ikke gjelder
Faller atelieret utenfor husleieloven, mister Joakim tilgangen til Husleietvistutvalget dersom det oppstår en tvist, og han har heller ikke krav på lovfestet oppsigelsesfrist eller depositumstak. I stedet er det alminnelig avtalerett, supplert av det som konkret er skrevet i leiekontrakten, som avgjør hva som skjer. Dette gir samtidig Joakim og utleieren stor frihet til å tilpasse avtalen til nettopp den type bruk atelieret skal ha, uten å måtte følge en standardmal laget for boligforhold. Friheten er positiv så lenge begge parter er tydelige om forventningene sine fra starten, men den forutsetter at ingen av dem lener seg på regler som rett og slett ikke gjelder for denne typen rom. Nettopp derfor er en tydelig samtale om formålet med leieforholdet noe av det viktigste Joakim kan gjøre før han flytter inn utstyret sitt.
Kort oppsummert
Et rent atelier eller hobbyrom som ikke brukes til beboelse eller ordinær virksomhet, faller normalt utenfor husleieloven, fordi det verken er ment for bosted eller virksomhet i vanlig forstand. Grensen kan bli uklar dersom bruken utvikler seg mot regelmessig salg eller utleie til andre, og da bør Joakim og utleieren avklare status i fellesskap. Uten husleielovens vern er det den skriftlige avtalen som avgjør oppsigelse, pris og bruksvilkår, og en eventuell tvist må løses utenom Husleietvistutvalget. Jo mer presis avtalen er fra starten, desto tryggere står begge parter senere.