Arbeidet bryter byggteknisk forskrift – er det en mangel?
Ja, arbeid som bryter offentlige krav er som hovedregel en mangel. Håndverkertjenesteloven § 6 krever at tjenesten utføres i samsvar med sikkerhetskrav i lov eller forskrift, og § 5 krever fagmessig utføring. Hva som er byggteknisk krav, må vurderes konkret, og ikke alle brudd gir samme krav. Ved en slik mangel kan du kreve retting, prisavslag og erstatning, og i alvorlige tilfeller heve avtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilke krav loven stiller
Byggteknisk forskrift er en forskrift gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven. Den stiller blant annet krav til brannsikkerhet, fukt, ventilasjon og energi i bygg. Håndverkertjenesteloven nevner den ikke ved navn, men to bestemmelser er relevante.
Håndverkertjenesteloven § 6 sier at tjenesten skal utføres i samsvar med sikkerhetskrav fastsatt i lov eller i medhold av lov. Her er det altså sikkerhetskrav som er nevnt, ikke alle offentlige krav. Trapper, rekkverk, brannvegger og elektriske anlegg faller klart inn under dette.
§ 5 krever at tjenesten utføres fagmessig. Et arbeid som bryter forskriftskrav til fuktsikring eller tetthet, er normalt ikke fagmessig, selv om kravet ikke er et rent sikkerhetskrav.
Hvorfor brudd normalt er en mangel
Etter § 17 foreligger mangel når tjenesten ikke fører til det resultatet du har rett til å kreve etter §§ 5 og 6, eller som er avtalt. Brudd på sikkerhetskrav er dermed mangel direkte etter loven.
For krav som ikke er sikkerhetskrav, avhenger det av en helhetsvurdering. En fagperson skal kjenne forskriftene, og du kan normalt regne med at arbeidet er lovlig. Er du enig med håndverkeren i å gjøre noe annet, for eksempel å hoppe over en dyr løsning, endrer det bildet. Sikkerhetskravene gjelder likevel uansett hva dere har avtalt.
Dette gjelder også arbeid der du selv bør ha søkt kommunen. Hvem som har ansvaret for søknad, avhenger av hva som er avtalt og hva som er vanlig.
Slik avgjør du om det faktisk er et brudd
Det er sjelden åpenbart. Forskriftskrav kan variere med byggeår, type tiltak og hva som er søknadspliktig. For eldre bygg gjelder ikke alltid nye krav.
Få en uavhengig fagperson, for eksempel en byggteknisk rådgiver eller en kontrollerende ingeniør, til å vurdere arbeidet mot kravene som gjaldt da det ble utført. Be om en skriftlig rapport som sier hva som er brutt og hva som må til for å rette.
Kommunen kan føre tilsyn med at tiltak er i tråd med reglene, men den løser ikke den privatrettslige tvisten din med håndverkeren. Der er det avtalen og håndverkertjenesteloven som gjelder.
Bruddet kan også komme for en dag først når du skal selge. Da kan takstmannen eller kjøperen peke på feilen, og du sitter med kravet mot håndverkeren. Han kan svare at du burde oppdaget det tidligere, så reklamer straks du får vite om det. Fristen på fem år regnes fra avslutningen av oppdraget, ikke fra salget.
Kommunen kan ha gitt tillatelse til tiltaket, men en tillatelse er ikke det samme som at arbeidet er riktig utført. Du kan fortsatt reklamere på selve utførelsen. Har du fått en samsvarserklæring (håndverkerens skriftlige bekreftelse på at arbeidet følger forskriften), for eksempel for et elektrisk anlegg, ta vare på den. Den viser hva håndverkeren selv har bekreftet at han gjorde.
Dokumenter også hva som ble avtalt om søknad og ferdigattest, og hvem som skulle sørge for hva. Skriv ned hva du vet om byggeår og om arbeidet var søknadspliktig. Er det tiltak som krevde godkjenning, og dette ikke ble ordnet, er det en egen sak med kommunen.
Retting og prisavslag ved brudd på byggereglene
Er brudd på forskriften en mangel, har du de vanlige kravene. Du kan holde tilbake betaling, kreve retting og, hvis mangelen ikke rettes, prisavslag etter § 25. Er formålet med tjenesten vesentlig forfeilet, kan du heve avtalen.
Du kan også kreve erstatning for tap, for eksempel kostnaden ved å få gjort jobben om, og skade som oppstår.
Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Ved arbeid på fast eiendom er yttergrensen fem år.
Ved sikkerhetsfeil kan det være aktuelt å ikke bruke anlegget før det er rettet. Et elektrisk anlegg som ikke er forskriftsmessig, kan være brannfarlig.
trappen med for lav rekkverkshøyde
Anders Lie fikk en tømrer til å bygge en terrasse med trapp for 72 000 kroner. Da han skulle selge huset, påpekte takstmannen at rekkverket var lavere enn forskriften krever, og at stolpeavstanden var for stor.
Anders ba tømreren rette. Tømreren mente at Anders aldri hadde bedt om noe spesielt. Men et rekkverk som skal sikre mot fall, er et sikkerhetskrav etter § 6, og Anders kunne regne med at det fulgte forskriften.
Rettingen kostet 12 800 kroner. Tømreren fikk muligheten til å rette og gjorde det, og Anders slapp å kreve prisavslag. Hadde han nektet, kunne Anders kreve 12 800 kroner i prisavslag eller få en annen til å gjøre arbeidet.
Kort oppsummert
- Arbeid som bryter sikkerhetskrav i lov eller forskrift, er en mangel etter §§ 6 og 17.
- Andre brudd på byggteknisk forskrift vurderes ut fra kravet om fagmessig arbeid i § 5.
- Få en uavhengig fagperson til å dokumentere hva som er brutt, etter reglene som gjaldt da arbeidet ble utført.
- Du kan kreve retting, prisavslag og erstatning, og i alvorlige tilfeller heve avtalen.
- Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter avslutningen ved arbeid på fast eiendom.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.