Regelen: boet er ansvarssubjektet
Så lenge en bolig inngår i et uskiftet dødsbo, er det boet selv — ikke den enkelte arving personlig — som er ansvarlig for eiendommen. Dette gjelder uavhengig av om boet skiftes privat eller offentlig. Ved privat skifte er det arvingene i fellesskap som utøver dette ansvaret på boets vegne, mens det ved offentlig skifte er bostyreren som har den formelle rådigheten og dermed også ansvaret for at boligen ivaretas forsvarlig i perioden frem til den enten selges eller overtas av en arving.
Ansvaret innebærer først og fremst å sørge for at boligen er forsikret mot brann, vannskade og annen skade, slik at boets verdier ikke går tapt dersom uhellet er ute. Det innebærer også en viss aktsomhetsplikt: boligen bør ikke stå ubebodd og uten tilsyn over lang tid uten at noen sjekker at alt er i orden, ettersom skader som kunne vært oppdaget og utbedret tidlig, ellers kan utvikle seg og redusere boets samlede verdi til skade for samtlige arvinger. Loven pålegger ikke én bestemt arving dette ansvaret fremfor de andre — det er et felles ansvar som best løses ved at arvingene avtaler seg imellom hvem som gjør hva i praksis.
Vurderingen: hva innebærer ansvaret konkret
I praksis brytes ansvaret for boligen under skiftet ned i flere konkrete oppgaver. For det første må forsikringen på boligen videreføres — dør avdøde og boligen står ubebodd, bør arvingene undersøke om forsikringsselskapet krever endret dekning eller informasjon om at boligen nå står tom, siden mange polisers vilkår skjerpes ved lengre tids fravær av beboelse. For det andre bør noen ha jevnlig tilsyn med boligen: sjekke post, lufte, kontrollere at vann og strøm fungerer som de skal, og sørge for at boligen ikke fremstår som forlatt, både av hensyn til innbruddsrisiko og forsikringsvilkår.
For det tredje omfatter ansvaret løpende vedlikehold av en art som hindrer verdiforringelse — snømåking om vinteren, tømming av takrenner, eller å lukke opp for eventuelle mindre lekkasjer før de blir større skader. Kostnadene til dette dekkes av boets midler, ikke av den enkelte arving personlig, med mindre arvingene selv avtaler noe annet seg imellom. Blir ansvaret forsømt, og boligen taper verdi som følge av manglende oppfølging, kan dette i ytterste konsekvens gi grunnlag for at de øvrige arvingene krever den forsømmelige arvingen ansvarlig, dersom vedkommende hadde påtatt seg oppgaven og ikke fulgte den opp.
Da Lars fulgte opp farens tomme enebolig
Lars er eneste barn og enearving etter sin far, som gikk bort i februar. Boligen, en enebolig på Romerike, står tom mens Lars avklarer om han skal selge eller overta den selv. Han sørger raskt for å melde fra til forsikringsselskapet om at boligen nå står ubebodd, og får bekreftet at polisen fortsatt gjelder så lenge han fører jevnlig tilsyn.
Lars kjører innom boligen annenhver uke gjennom våren, lufter, sjekker at ingenting lekker, og sørger for at plenen klippes slik at huset ikke fremstår som forlatt for naboene. Da han oppdager en liten fuktflekk i kjelleren under et av besøkene, kontakter han et rørleggerfirma umiddelbart i stedet for å vente, og unngår dermed en større vannskade. Utgiftene til rørlegger, forsikring og løpende vedlikehold dekker han fra farens konto, som en del av boets midler, og fører nøye oversikt over alle utleggene til bruk i det endelige skifteoppgjøret.
Hva gjør du i praksis
Er du arving i et bo som omfatter en bolig, bør dere som første steg avtale skriftlig eller i det minste tydelig seg imellom hvem som har det praktiske ansvaret for tilsyn og oppfølging frem til skiftet er ferdig. Meld fra til forsikringsselskapet om at boligen nå er del av et dødsbo og eventuelt står ubebodd, slik at dere unngår ubehagelige overraskelser dersom skade skulle oppstå.
Sett opp faste rutiner for tilsyn, gjerne annenhver uke, og ta bilder av boligens tilstand tidlig i prosessen som dokumentasjon dersom det oppstår spørsmål senere om verdiforringelse. Hold kvitteringer og oversikt over alle utgifter til vedlikehold og forsikring som betales fra boets midler, slik at dette lett kan gjøres opp mot boets øvrige regnskap ved skiftet. Oppstår det uenighet om hvem som skal bære ansvaret, eller om en arving forsømmer oppgaven, bør dette tas opp tidlig med de andre arvingene, eventuelt med bistand fra en advokat dersom boet er stort eller situasjonen fastlåst.
Kort oppsummert: - Ansvaret for boligen ligger hos boet, utøvd av arvingene eller en bostyrer. - Ansvaret omfatter forsikring, jevnlig tilsyn og nødvendig vedlikehold. - Utgifter dekkes av boets midler, ikke av den enkelte arving personlig. - Manglende oppfølging som fører til verdifall, kan i ytterste konsekvens gjøres gjeldende mot en forsømmelig arving. - Avtal tidlig hvem som har det praktiske ansvaret, og før oversikt over utgifter.