Får de andre budgiverne vite om forbeholdet i budet mitt?
Ja, i hovedsak. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere selgeren, budgiverne og andre interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Du kan ikke kreve at forbeholdet holdes hemmelig, og megleren skal ikke formidle bud med et slikt krav. Navnet ditt gis derimot ikke ut til de andre budgiverne mens budrunden pågår. Etter handelen får selgeren og kjøperen budjournalen med navn, mens de andre budgiverne bare kan få en anonymisert kopi.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva sier loven om informasjon til andre budgivere?
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneReglene står i eiendomsmeglingsloven § 6-8. Etter femte ledd skal megleren så langt det er nødvendig og mulig orientere selgeren, budgiverne og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, og det omfatter «budets størrelse, forbehold og akseptfrist». Megleren skal også så snart som mulig bekrefte skriftlig til hver budgiver at budet er mottatt.
Dette er innført for at alle som deltar i budrunden skal ha samme grunnlag. Hvis en budgiver ikke visste at en annen hadde et bud med forbehold om salg av egen bolig, kunne han feilvurdert hvor han lå an. Forbeholdet er en del av hva budet er verdt.
Merk ordene «så langt det er nødvendig og mulig». Megleren behøver ikke gi ut alt til alle til enhver tid, men gir den informasjonen som trengs for en forsvarlig avvikling av budrunden.
Kan budgiver kreve at forbeholdet skjules?
Nei. Etter tredje ledd i samme paragraf skal megleren ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Gir du et slikt bud, kan ikke megleren ta det videre.
Forbudet er en del av endringene i eiendomsmeglingsloven som trådte i kraft 1. juli 2025, og Forbrukerrådets veiledning om budgivning er oppdatert med samme dato. Les mer om hemmelige bud i hemmelig bud i budrunden.
Det betyr at ingen budgiver kan sikre seg forbeholdet sitt mot innsyn fra konkurrentene. Et forbehold du skriver inn i budet, skal du regne med at andre får vite om.
Hva kan andre budgivere få vite om deg?
De får vite hvor høyt budet er, hvilke forbehold det har, og akseptfristen. De får normalt ikke vite hvem du er.
Forbrukerrådets veiledning sier at megleren på forespørsel fra andre opplyser om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold. Er det viktig for deg å være anonym, anbefaler veiledningen at budet formidles gjennom en fullmektig.
Når handelen er kommet i stand, har kjøper og selger rett til innsyn i budjournalen. En budgiver kan etter handelen, eller hvis budrunden er avsluttet uten handel, kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Da ser han budene og forbeholdene, men ikke navnene. Mer om innsyn står i innsyn i budjournalen.
Julie og Anders i budrunden
Julie byr 4 780 000 kroner på en treromsleilighet i Bergen, med forbehold om å selge sin egen leilighet innen en uke. Anders byr 4 760 000 kroner uten forbehold.
Etter at Julie har lagt inn budet, bekrefter megleren skriftlig at det er mottatt. Selgeren får budet med forbehold. Anders spør megleren om situasjonen og får vite at det finnes et høyere bud på 4 780 000 kroner med forbehold om salg av egen bolig og en akseptfrist torsdag kl. 12.00. Han får ikke vite hvem som har budt.
Anders vurderer nå: er det verdt å gå opp i pris for å slå et bud som kanskje ikke blir gjennomført? Han bestemmer seg for å by 4 800 000 kroner uten forbehold. Selgeren velger det budet fordi det er sikrere, selv om prisforskjellen er liten.
Hadde Julie bedt megleren holde forbeholdet hemmelig, ville megleren ikke kunnet formidle budet hennes i det hele tatt.
Hva betyr dette for deg som kjøper?
Skriv forbeholdet ditt så presist at du tåler at andre leser det. Hvis det er svakt, får andre vite det, og de kan utnytte det. Hvordan du skriver et godt forbehold, står i forbehold i bud.
Regn med at forbeholdet påvirker selgerens vurdering. Selgeren står fritt til å velge hvilket bud han vil, og mange velger bud uten forbehold fordi de gir mer sikkerhet. Forbrukerrådet skriver at et bud med forbehold normalt ikke blir akseptert før forbeholdet er avklart.
Har du spørsmål om hva andre budgivere får vite, kan du spørre megleren før du byr. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan forklare hva som deles med hvem.
Hva om megleren ikke gir beskjed?
Orienteringsplikten ligger på megleren, ikke på budgiverne. Får du ikke bekreftelse på at budet er mottatt, eller vet du ikke hvordan budrunden står, kan du be megleren skriftlig om en oversikt over mottatte bud og forbehold. Kommer det ikke noe svar, eller mener du at megleren har brutt reglene, kan du klage. Hvordan det foregår, er forklart i klage på eiendomsmegler.
Sørg for at du har alt skriftlig. Budene dine, bekreftelsen og meldingene du har fått, er det som viser hva som faktisk er formidlet og når.
Kort oppsummert
- Ja, megleren orienterer andre budgivere om at ditt bud har forbehold, sammen med størrelsen og akseptfristen.
- Du kan ikke kreve at forbeholdet holdes skjult. Megleren skal ikke formidle slike bud.
- Navnet ditt oppgis normalt ikke til andre budgivere. Vil du være anonym, kan du la en fullmektig by.
- Etter handelen får kjøper og selger innsyn i budjournalen, og andre budgivere kan kreve kopi i anonymisert form.
- Skriv forbeholdet slik at det tåler å bli lest av konkurrentene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.