Ved skilsmisse er hovedspørsmålet ikke om andelen kan overføres mellom ektefellene – det kan den, og forkjøpsretten til de andre andelseierne er ikke i veien – men hvem av dere som har best rett til å bli boende og overta andelen som en del av det økonomiske oppgjøret. Dette er et samspill mellom flere regelsett: borettslagsloven, ekteskapsloven (eller husstandsfellesskapsloven for samboere), og eventuelt vedtektene i det konkrete laget.

Forkjøpsrett er ikke til hinder

Et sentralt poeng, som ofte skaper unødig bekymring, er at overføring av andelen fra den ene ektefellen til den andre i forbindelse med separasjon eller skilsmisse er unntatt fra forkjøpsrett. De andre andelseierne i laget kan altså ikke kreve å tre inn og overta boligen bare fordi eierforholdet endres som følge av skilsmissen. Det samme gjelder normalt tilsvarende overføringer mellom samboere som går fra hverandre. Denne unntaksregelen gjør at et brudd ikke i seg selv utløser noen konkurransesituasjon om boligen fra utsiden.

Ektefeller og samboere følger ulike regelsett

Det er en viktig juridisk forskjell på om dere er gift eller samboere når boligen skal fordeles. For ektefeller er det ekteskapslovens regler om det økonomiske oppgjøret ved separasjon og skilsmisse som gjelder, herunder reglene om skjevdeling og likedeling av formue, samt en særskilt regel som kan gi den av ektefellene som har størst behov for boligen, rett til å overta den mot å kompensere den andre. For samboere gjelder i stedet husstandsfellesskapsloven når det gjelder retten til å overta felles bolig og innbo ved samlivsbrudd, mens det økonomiske oppgjøret for øvrig som regel må løses etter mer alminnelige regler om sameie, siden samboere ikke har samme lovregulerte formuesfellesskap som ektefeller har. I begge tilfeller er imidlertid selve overføringen av andelen mellom partene unntatt fra forkjøpsrett når den skjer i forbindelse med bruddet.

Hvem har rett til å overta boligen?

Det som derimot må avklares mellom ektefellene selv – eventuelt av retten dersom dere ikke blir enige – er hvem av dere som skal overta andelen som en del av det økonomiske oppgjøret etter bruddet. Her spiller flere forhold inn:

  • Hvem som formelt eier andelen. Er andelen kjøpt og eid av bare den ene ektefellen før ekteskapet, eller er den et rent særeie, kan dette tale for at vedkommende beholder andelen.
  • Behovsprøvingsregler i familieretten. Regelverket for oppgjør ved separasjon og skilsmisse gir i en del tilfeller den som har størst behov for boligen – for eksempel fordi barna bor der mest – en rett til å overta boligen mot å kompensere den andre ektefellen for verdien, selv om denne ikke er den opprinnelige eieren.
  • Avtale mellom partene. I de fleste tilfeller løses spørsmålet gjennom en minnelig avtale om hvem som overtar boligen og hvordan den andre parten kompenseres økonomisk, uten at det er nødvendig å trekke inn domstolene.

Bruksrett i separasjonstiden

I perioden mellom separasjon og endelig skilsmisse, eller i den tilsvarende perioden etter et samlivsbrudd for samboere, er det ikke alltid avklart med en gang hvem som skal overta andelen permanent. I mellomtiden kan det avtales, eller i noen tilfeller fastsettes av retten, hvem av partene som midlertidig skal ha bruksrett til boligen frem til det endelige oppgjøret er på plass. Denne midlertidige bruksretten er ikke det samme som å bli registrert som ny eier i andelsboken – den regulerer bare hvem som bor der i en overgangsperiode, mens selve eierskiftet formelt gjennomføres først når partene er enige om, eller retten har avgjort, det endelige oppgjøret.

Må styret godkjenne overtakende ektefelle?

Selv om forkjøpsretten ikke er til hinder, skal overføringen av andelen fortsatt meldes til borettslaget, og den overtakende ektefellen må normalt godkjennes som ny (eller eneste) andelseier på vanlig måte dersom vedkommende ikke allerede står som medeier. I praksis er dette sjelden problematisk når den ene ektefellen allerede har bodd i boligen sammen med den andre, men det er likevel en formalitet som må gjennomføres og meldes til forretningsfører for at eierskiftet skal bli korrekt registrert i andelsboken.

Hva med fellesgjelden ved skilsmisse?

Fellesgjelden som er knyttet til andelen, følger med når andelen overføres fra den ene ektefellen til den andre, på samme måte som ved ethvert annet eierskifte. Dette bør tas med i beregningen når dere fastsetter kompensasjonen den overtakende parten skal betale den andre – det er normalt nettoverdien (andelens markedsverdi fratrukket fellesgjelden) som er det relevante utgangspunktet for oppgjøret, ikke bare andelens bruttoverdi.

Hva om ingen av dere vil eller kan bli boende?

I mange tilfeller blir løsningen i stedet at boligen selges til en ekstern kjøper, og salgssummen fordeles mellom ektefellene etter det økonomiske oppgjøret dere er blitt enige om eller retten har fastsatt. Da gjelder de ordinære reglene om forkjøpsrett og styregodkjenning fullt ut overfor den nye kjøperen, på samme måte som ved ethvert annet salg i markedet.

Eksempel

Et ektepar med felles andel i et borettslag går fra hverandre. De blir enige om at hun skal overta boligen alene, blant annet fordi parets to barn bor fast hos henne, og at hun kompenserer ham økonomisk for hans andel av nettoverdien i tråd med det økonomiske oppgjøret for øvrig. Overføringen meldes til forretningsfører, hun blir registrert som eneeier i andelsboken, og fordi overføringen skjer i forbindelse med skilsmissen, er den unntatt fra forkjøpsrett – naboene i laget har ingen mulighet til å gripe inn i denne overføringen.

Eksempel: samboerforhold som opphører

Et samboerpar som ikke er gift, men som i fellesskap kjøpte en andel i et borettslag der bare den ene formelt sto som eier, går fra hverandre etter ti års samliv. Fordi bare den ene er registrert eier i andelsboken, er utgangspunktet at vedkommende beholder andelen. Den andre samboeren kan likevel ha rett til å overta boligen etter husstandsfellesskapsloven dersom vedkommende har særlig behov for den, for eksempel fordi parets felles barn bor fast der, mot at han eller hun betaler markedsmessig kompensasjon til den som formelt eier andelen. Blir partene ikke enige selv, kan spørsmålet bringes inn for retten, som avgjør spørsmålet etter en konkret vurdering av begge parters behov og tilknytning til boligen.

Denne artikkelen er ment som generell informasjon om regelverket, og erstatter ikke individuell rådgivning tilpasset din egen situasjon.

Oppsummering

Ved skilsmisse kan andelen overføres fritt mellom ektefellene uten at forkjøpsretten til andre andelseiere kommer i veien. Det som gjenstår å avklare, er hvem av ektefellene som skal overta boligen som en del av det økonomiske oppgjøret – noe som avgjøres gjennom avtale mellom partene eller, i siste instans, av retten. Overføringen skal uansett meldes til og registreres av borettslaget, med fellesgjelden regnet inn i verdioppgjøret.