Må jeg aktivt prøve å selge min egen bolig når jeg har tatt forbehold?
Ja, i praksis må du gjøre det som med rimelighet kan ventes for at forbeholdet skal slå til. Har du tatt forbehold om å selge din egen bolig, kan du ikke sitte stille eller sabotere salget og så trekke deg med henvisning til at forbeholdet ikke ble oppfylt. Gjør du ikke en rimelig innsats, risikerer du at selgeren mener du ikke kan påberope deg forbeholdet. Hvor mye som kreves, avhenger av ordlyden og situasjonen, og loven har ingen fast regel om akkurat dette.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Plikten til å selge egen bolig når du har tatt forbehold
Et forbehold i et bud er en betingelse. Vilkåret du har satt, skal bestemme om kjøpet blir stående, ikke dine egne ombestemmelser. Derfor gjelder et alminnelig prinsipp i avtalerett: den som har det i sin hånd å få vilkåret oppfylt, må ikke hindre at det skjer. Det samme prinsippet kalles ofte lojalitetsplikt (plikten til å ta rimelig hensyn til motparten i en avtale).
Loven har ingen egen paragraf som sier «du må aktivt prøve å selge boligen din». Kravet ligger i avtalen og i det alminnelige kravet til redelighet mellom partene. Det er også grunnen til at du ikke finner et fast antall visninger eller en fast prosentsats som må oppnås.
Poenget er enkelt. Selgeren har bundet seg til å vente og gitt fra seg muligheten til å selge til andre i en periode. Da kan han vente at du faktisk prøver, og at du ikke bruker forbeholdet som en billig utvei.
Hva regnes som en rimelig innsats i praksis?
Det avhenger av situasjonen, men noen handlinger peker klart i én retning.
Det som normalt regnes som å gjøre sitt: - boligen din blir lagt ut for salg hos megler innen kort tid, helst før eller rett etter at du byr - du setter en pris som markedet kan ventes å akseptere, og som stemmer med det du har skrevet i forbeholdet - du holder visninger og svarer på henvendelser - du tar imot bud som ligger innenfor det forbeholdet beskriver, og vurderer dem ærlig
Det som lett blir regnet som brudd på plikten: - du venter med å legge ut boligen til rett før fristen - du setter prisen så høyt at ingen kan akseptere, og håper forbeholdet faller bort - du avslår bud som oppfyller vilkårene i forbeholdet uten god grunn - du trekker boligen fra markedet mens forbeholdet løper
Er forbeholdet formulert som «salg av egen bolig til minst 3 800 000 kroner», trenger du ikke ta imot bud på 3 400 000. Men du må heller ikke avvise et bud på 3 850 000 fordi du egentlig har fått kalde føtter.
Hvis selgeren mener du ikke har gjort nok
Hvis det kommer til uenighet, er det som regel selgeren som mener du ikke har gjort nok. Han vil da peke på hva du ikke har gjort, eller hva du har gjort for å forhindre salget. Du står sterkest hvis du kan dokumentere innsatsen din.
Ta vare på annonsen, visningsliste, meldinger med megleren og alle bud du har mottatt. Spør også megleren din om han kan bekrefte i en e-post at boligen ble markedsført i perioden. Megleren har plikt til å formidle bud skriftlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8, så en slik dokumentasjon finnes som regel allerede.
Leila og leiligheten på Grünerløkka
Leila byr 6 200 000 kroner på en leilighet i Oslo. Hun tar forbehold om å selge sin egen toroms til minst 3 900 000 kroner innen 21 dager. Selgeren Daniel aksepterer.
Leila legger toromsen ut for salg samme uke, har to visninger og får første bud etter ti dager. Det er på 3 700 000 kroner, altså under grensen i forbeholdet. Hun takker nei. Dagen etter kommer et nytt bud på 3 920 000 kroner, og hun takker ja. Forbeholdet er dermed oppfylt, og kjøpet av leiligheten blir ubetinget.
Tenk om Leila i stedet hadde ventet 18 dager før hun la ut toromsen, og så avslått et bud på 3 920 000 kroner fordi hun «ville ha mer». Da har hun ikke gjort det som kan ventes. Daniel kan hevde at hun ikke kan påberope seg at forbeholdet ikke slo til, og at hun er bundet av kjøpet. Om det faktisk blir utfallet, avhenger av alle omstendighetene. En domstol ville se på hva som var rimelig, ikke på en fast regel.
Hva om jeg har prøvd, men boligen ikke selger?
Da er du i en annen stilling. Hvis du har gjort en ærlig og rimelig innsats, og markedet likevel ikke gir deg et bud som oppfyller forbeholdet, kan du bruke forbeholdet slik det er skrevet. Det er nettopp for slike tilfeller det finnes.
Avtalen avhenger da av hva forbeholdet sier. Er det formulert slik at kjøpet faller bort hvis vilkåret ikke er oppfylt innen fristen, er du fri. Er det uklart, kan det bli tvist om hva som skjer. Her gjelder at uklare vilkår som regel tolkes mot den som formulerte dem. Generelt om hvordan forbehold brukes, står det i forbehold i bud.
Du kan også forlenge fristen hvis selgeren går med på det. En slik avtale bør være skriftlig, og megleren bør formidle den.
Kort oppsummert
- Har du tatt forbehold om salg av egen bolig, må du gjøre det som med rimelighet kan ventes for å få solgt. Loven har ingen fast regel om omfanget, men prinsippet om redelighet gjelder.
- Legg boligen ut raskt, sett en realistisk pris og ta imot bud som oppfyller forbeholdet.
- Unngå å sabotere salget eller vente til siste liten, for da kan selgeren hevde at du ikke kan påberope deg forbeholdet.
- Dokumenter innsatsen din: annonse, visninger, bud og meldinger.
- Har du gjort en rimelig innsats og likevel ikke fått solgt, kan du bruke forbeholdet slik det er skrevet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.