§ 7-10. Leieavtaler om fast eiendom ved konkurs

§ 7-10 bestemmer hva som skjer med skyldnerens leieavtaler om fast eiendom når det åpnes konkurs. Konkursboet trer automatisk inn i leieavtaler skyldneren har inngått i sin næringsvirksomhet, forutsatt at skyldneren allerede hadde tatt lokalet i bruk før boåpningen. Boet kan likevel velge å tre ut igjen: senest fire uker etter åpningen må det da erklære at det ikke vil tre inn, og stille lokalet til utleierens rådighet innen samme frist. Selv om boet erklærer at det ikke trer inn, må det betale leie som en masseforpliktelse (et krav som dekkes foran vanlige kreditorer) for tiden fra boåpningen og fram til erklæringen når utleieren, eller til lokalet faktisk er stilt til rådighet. Er det eiendeler i boets beslag i lokalet, regnes det ikke som stilt til rådighet før eiendelene er fjernet eller abandonert (gitt fra seg). Manglende leiebetaling fra skyldneren før konkursen gir bare utleieren rett til fravikelse (utkastelse) dersom begjæring om det var kommet inn til namsfogden eller tingretten før boåpningen. Et avtalevilkår som hindrer at leieavtalen følger med dersom virksomheten i lokalet overdras, binder ikke boet.

I praksis er bestemmelsen viktig når driften i et konkursrammet foretak er avhengig av lokalene virksomheten holder til i. Fireukersfristen tvinger boet til raskt å avklare om det vil fortsette leieforholdet, for eksempel for å kunne selge virksomheten videre, eller om det er mer lønnsomt å avvikle. Kravet om at eiendeler i beslaget må fjernes eller abandoneres før lokalet regnes som tilbakelevert, hindrer at boet slipper unna leieansvaret mens det fortsatt disponerer lokalet indirekte gjennom eiendelene som står der.

Bestemmelsen henger sammen med den generelle regelen om ekstraordinær oppsigelsesadgang, som lar boet si opp leieavtaler det har trådt inn i med kortere varsel enn avtalt. Velger boet likevel ikke å tre inn eller ikke å oppfylle avtalen, kan utleieren heve avtalen og kreve sitt tap dekket som dividendefordring. Er lokalet overgitt til boet uten at boet trer inn, skal boet levere det tilbake etter den generelle tilbakeleveringsplikten. § 7-10 ligner også reglene om gaveløfter, som faller bort ved konkurs dersom gaven ikke var fullbyrdet før boåpningen.