Vi har felles garasje – kan naboen leie ut sin halvdel?

Først: hvordan eier dere garasjen?

Ordet halvdel kan bety to ulike ting, og utleiereglene er ulike.

Den ene muligheten er at hver av dere eier sin del av garasjen som en egen enhet, for eksempel hver deres garasjeplass i en tomannsgarasje som er skilt fra hverandre i skjøtet eller på tegningene. Da er det din eiendom og din rett. Naboen kan leie ut sin del på samme måte som du kan leie ut din, begrenset av avtaler og eventuelle servitutter på eiendommen.

Den andre muligheten er at dere eier hele garasjen sammen, og har delt bruken mellom dere i praksis, så du bruker venstre plass og han høyre. Da er det et sameie. Sameigelova gjelder, og et sameie med like store andeler har ingen enkeltperson som kan bestemme alene.

Les skjøtet, kjøpekontrakten og eventuelle tegninger. Spør også hva som er tinglyst på eiendommene. Er garasjen en del av et seksjonert sameie, er det eierseksjonsloven og vedtektene som gjelder.

Hva sameigelova sier om utleie av egen plass

Sameigelova inneholder ikke et forbud mot at en sameier overlater sin bruk til en annen. Reglene som gjelder, er disse:

• Hver sameier kan bruke tingen til det den er ment for eller vanlig brukt til, og til annet som passer med tiden og forholdene. Ingen må bruke den mer enn det som svarer til andelen, eller slik at det er unødvendig eller urimelig til ulempe for en medeier (sameigelova § 3).
• En sameier skal behandle tingen pent og rydde opp etter bruk (§ 8).
• En sameier har rett til å selge hele eller deler av andelen sin til hvem han vil. En andel som hører til en eiendom, kan likevel ikke selges uten å følge eiendommen (§ 10).

Det loven regulerer uttrykkelig om bortleie, gjelder et flertallsvedtak om utleie av hele eller deler av sameiet. Slikt vedtak kan ikke gå ut på bortleie i mer enn ti år, og ikke på kortere bortleie hvis det fortrenger en sameier som trenger arealet til vanlig bruk (§ 4).

Når loven ikke forbyr noe, blir spørsmålet: er det en bruk som passer med tiden og forholdene, og går den ut over deg? Hvis leietakeren parkerer én personbil i den delen som tilhører din nabo, er ulempen for deg stort sett den samme som når naboen selv parkerte der. Hvis leietakeren driver bilverksted, lagrer kjemikalier eller kommer og går på alle døgnets tider, er det en annen bruk og en annen ulempe.

Når utleien kan stoppes

Du kan kreve at utleie slutter eller endres hvis:

• avtalen mellom dere, skjøtet eller en tinglyst bestemmelse forbyr utleie, eller sier at plassen bare skal brukes av eierne
• utleien gjør at garasjen brukes på en annen måte enn den er ment for, for eksempel som næringslokale
• bruken er unødvendig eller urimelig til ulempe for deg, for eksempel støy, rot, adgang til felles deler eller økt belastning på felles tak og port
• leietakeren sperrer eller bruker din del av garasjen

Husk at kostnader til felles deler, som tak og port, fortsatt deles mellom eierne etter reglene i sameigelova eller avtalen dere har. Leietakeren er ikke part i sameiet. Det er den som eier andelen, som fortsatt er ansvarlig overfor deg.

Slik unngår dere strid

Skriv ned hva utleie av garasjeplassene skal være lov til, og hva som ikke er det. Avtalen kan tinglyses hvis dere vil at den også skal gjelde nye eiere. Er dere uenige, kan mekling eller forliksrådet være en vei, og jordskifteretten kan gi regler om bruk mellom eiendommer.

Kort oppsummert

• Om naboen kan leie ut sin halvdel av den felles garasjen, avhenger av om han eier sin del for seg eller dere eier sammen i sameie.
• Sameigelova har ikke forbud mot utleie av egen plass, men ingen må bruke garasjen mer enn andelen tilsier eller på en måte som er urimelig til ulempe for den andre.
• Avtaler, skjøter og tinglyste bestemmelser kan forby utleie.
• Utleie til vanlig parkering endrer lite. Utleie til verksted, lager eller næring kan stoppes.
• Skriv ned vilkårene for utleie av garasjeplassen, så slipper dere strid senere.