Utleier ødela tingene mine under en reparasjon: hvem betaler?

Utleier betaler når noen på hans side har gjort feil

Ødelagte ting under en reparasjon er først og fremst et spørsmål om skyld. Husleieloven har en egen regel i § 2-13 femte ledd: leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side. Slurv, uforsiktig håndtering og manglende tildekking er typiske eksempler. At arbeidet var nødvendig, gjør ikke at skaden må tåles.

Har utleier ikke gjort noe galt, er hovedregelen at du må bære skaden selv. Et uhell som ingen kunne ha unngått, gir ikke automatisk krav mot utleier. Loven har ingen egen regel om hvem som har bevisbyrden, så det lønner seg å kunne vise hva som skjedde.

Hvorfor skade på dine ting følger egne regler

Husleielovens erstatningsregel er bygget opp slik at utleier svarer for tap som følge av en mangel, med unntak for hindringer han ikke kunne gjøre noe med. Men fjerde ledd i § 2-13 sier at denne hovedregelen ikke omfatter indirekte tap, og i § 2-14 annet ledd regnes «tap som følge av tingskade» som indirekte tap. Det er altså dine egne eiendeler, ikke selve boligen, som faller i denne gruppen.

Det betyr at du ikke kan kreve erstatning bare fordi tingene dine er skadet i en leilighet med en mangel. Du må vise at utleier eller noen han svarer for, har vært uaktsom, og kravet i femte ledd er nettopp skrevet for den situasjonen.

Arbeidet kan også være en vanlig vedlikeholdsoppgave uten at det er snakk om en mangel, for eksempel at utleier maler eller bytter vinduer. Da bygger kravet på alminnelig erstatningsrett: den som uaktsomt skader andres ting, må betale. Spørsmålet blir stort sett det samme i begge tilfeller, nemlig om noen har vært uaktsom.

Når det var håndverkerne som gjorde skaden

Utleier gjør sjelden arbeidet selv. Arbeidsgiver svarer for skade som en arbeidstaker volder forsettlig eller uaktsomt under arbeid for arbeidsgiveren (skadeserstatningsloven § 2-1). Er maleren, rørleggeren eller vaktmesteren ansatt av utleier, kan du derfor rette kravet mot utleier.

Er håndverkeren fra et eget firma som utleier har leid inn, er bildet mindre entydig. Husleieloven § 2-13 annet ledd nevner en tredjeperson som utleier har gitt i oppdrag å oppfylle leieavtalen helt eller delvis, men den regelen gjelder ansvarsfritak for mangler. Loven har ingen enkel regel om hvem som svarer når en innleid håndverker skader dine ting. Praktisk kan du sende kravet til utleier og be om at han videresender det til firmaet eller forsikringsselskapet sitt. Hvem som til slutt betaler, må avgjøres ut fra hvem som hadde ansvaret for arbeidet.

Hva erstatningen dekker og hvordan du dokumenterer

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet du har lidt (§ 2-14 første ledd). For ødelagte ting betyr det som regel verdien tingen hadde, ikke nødvendigvis prisen for en ny. En seks år gammel sofa er verdt mindre enn en ny, og kravet bør bygges på verdien da skaden skjedde, supplert med reparasjonskostnader der reparasjon er mulig.

Dokumenter slik:

• Ta bilder av skaden før noe kastes eller repareres.
• Samle kvitteringer, garantibevis og gamle annonser som viser pris og alder.
• Be om et pristilbud på reparasjon eller et estimat fra en forhandler.
• Skriv ned når arbeidet pågikk og hvem som utførte det.
• Meld fra skriftlig så snart du oppdager skaden.

Har du innboforsikring, kan du melde skaden dit også. Hva som dekkes, står i forsikringsvilkårene.

Hvis kontrakten sier at indirekte tap ikke erstattes

I § 2-14 sjette ledd står det at partene kan avtale at indirekte tap ikke skal erstattes. Står det en slik klausul i kontrakten din, kan den begrense kravet for ødelagte ting, siden tingskade regnes som indirekte tap. Loven sier ikke noe om klausulen skal gjelde når skaden skyldes grov uaktsomhet, så hvor langt en slik avtale rekker i en konkret sak, kan være tvilsomt. Avtalen kan ikke ta bort rettigheter som loven gir ellers (§ 1-2 første ledd).

Tvister om leie av bolig går først til Husleietvistutvalget. Hvordan du legger frem dokumentene, står i bevis i HTU.

Kort oppsummert

• Utleier betaler for tingene dine når skaden skyldes feil eller forsømmelse fra utleier eller dem han svarer for (§ 2-13 femte ledd).
• Skade på ting er indirekte tap, så du må kunne vise uaktsomhet. Et uhell uten skyld gir ikke krav.
• Ansatte hos utleier er utleiers ansvar etter skadeserstatningsloven § 2-1. For innleide firmaer finnes ingen enkel regel i loven.
• Kravet er økonomisk tap, vanligvis verdien på tingen og ikke nyprisen.
• En klausul om at indirekte tap ikke erstattes, kan begrense kravet.