Kan utleier kreve etterbetaling fordi han glemte å regulere leien?

Hva som skjer når regulering blir glemt

Det er vanlig at en utleier oppdager i oktober at leien ikke er justert siden innflytting. Kanskje har han ment å gjøre det hvert år, uten å få det til. Spørsmålet er om han kan sende en regning som dekker mellomlegget, og svaret fra husleieloven er nei.

Loven gir ikke utleier noen rett til etterbetaling for glemt regulering. Husleieloven § 4-2 bygger på at den ene parten krever leien endret, og at den andre parten får skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen settes i verk. Endringen kommer altså fremover i tid. En leie som ikke er endret, er den avtalte leien, og den er det leietaker har skyldt og betalt for månedene som er gått.

Hvorfor tilbakevirkende krav ikke fungerer

To forhold i § 4-2 peker samme vei.

Det første er at varselet skal komme før endringen settes i verk. Rekkefølgen er varsel, så frist, så ny leie. En regning som sendes etter at månedene er gått, har ingen frist å vente på.

Det andre er at leietaker som har betalt avtalt leie hver måned, har oppfylt avtalen. Ingen bestemmelse i § 4-2 gjør den gamle leien til en foreløpig sum som kan oppgjøres senere. Vilkåret om at endringen tidligst kan settes i verk ett år etter forrige leiefastsetting er også knyttet til når endringen trer i kraft, ikke til tiden som har gått.

Det samme gjelder om utleier nevner økningen i en samtale uten å følge opp. Loven stiller krav om skriftlig varsel, og uten det er ikke økningen satt i gang.

Hva utleier kan gjøre nå

Utleier står ikke uten rett. Han kan sende et skriftlig varsel i dag og få effekt fra måneden etter fristen. Loven setter ingen frist for å bruke retten, så den faller ikke bort fordi den ikke er brukt, så lenge indeksen har steget siden siste leiefastsetting. Taket er hele endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting, slik det er forklart i oppsamlet KPI-regulering.

Utleier kan også vurdere å kreve gjengs leie etter § 4-3, hvis leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn den indeksen gir. Kravet må være skriftlig, og endringen kan tidligst settes i verk seks måneder senere.

Hva et gyldig varsel må vise

Et varsel som skal sette en ny leie i gang, bør være lett å kontrollere. Det bør oppgi måneden leien sist ble fastsatt, indekstallene som er brukt, prosentøkningen, den nye leien i kroner og datoen den skal gjelde. Datoen må ligge minst én måned etter at varselet er sendt. Sender utleier varselet 15. oktober, kan økningen tidligst gjelde fra 15. november. Ofte velges neste leietermin, men loven krever ikke det.

Mangler varselet opplysninger du trenger for å kontrollere tallene, kan du be om dem skriftlig. Svaret hans er noe du kan ta vare på hvis uenigheten fortsetter.

Hva leietaker bør være oppmerksom på

For leietaker er det fire poenger.

For det første: Ikke betal mer enn leien i avtalen bare fordi utleier skriver at han «har glemt» å regulere. Betal den leien som gjelder, og be om varsel som oppfyller kravene i § 4-2.

For det andre: Sjekk at varselet er skriftlig og at fristen er minst én måned. Loven sier skriftlig varsel, og går ikke nærmere inn på e-post og SMS. Et varsel som bare er muntlig, setter ikke økningen i gang.

For det tredje: Sjekk beregningen. Økningen kan ikke være høyere enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting. Er den det, er den overskytende delen ikke lovlig leie, og den kan kreves tilbake etter § 4-4.

For det fjerde: Har du allerede betalt en høyere leie etter en regning for «glemte måneder», kan du kreve beløpet tilbake. Loven gjør unntak hvis du i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Kort oppsummert

• Utleier som har glemt å regulere leien, kan ikke kreve etterbetaling for tiden som er gått. Husleieloven § 4-2 gir bare rett til en endring fremover, etter skriftlig varsel med minst én måneds frist.
• Retten til å regulere går ikke tapt fordi den ikke er brukt. Utleier kan sende varsel nå og kreve opptil hele indeksøkningen siden siste leiefastsetting.
• Leietaker skylder den avtalte leien til en ny leie er varslet og fristen er ute.
• Er det betalt for mye, kan leietaker kreve forskjellen tilbake etter § 4-4, med mindre hun i vesentlig grad er medansvarlig.
• Det gjelder uansett om det er glemt i noen få måneder eller i flere år.