Hva gjør jeg når utleier hever uten god grunn?
Når utleier hever uten god grunn, bestrid hevingen skriftlig og bli boende. Utleier kan ikke bytte lås eller kaste deg ut selv, og må be namsmannen om tvangsfravikelse. Namsmannen kan bare fullbyrde hvis det er åpenbart at utleier hadde rett til å heve. Er det tvil, må utleier først få saken avgjort av Husleietvistutvalget eller domstolen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er hevingen gyldig i det hele tatt?
Det første du gjør, er å lese erklæringen. Husleieloven § 9-9 stiller krav til en hevingserklæring: den skal være skriftlig, og grunnen skal oppgis. En muntlig beskjed, en tekstmelding uten begrunnelse eller et brev som bare sier «du må flytte», oppfyller ikke kravene.
Utleier kan dessuten bare heve ved vesentlig mislighold fra din side. Loven nevner blant annet at du vesentlig misligholder plikten til å betale leie, at du tross skriftlig advarsel fortsetter å forårsake alvorlig skade eller sjenanse, eller at du bruker boligen til noe annet enn avtalt tross skriftlig advarsel. Hvis utleier ikke kan peke på noe slikt, er hevingen uten god grunn.
Se også etter om utleier har sendt en skriftlig advarsel før hevingen, når grunnen er sjenanse eller feil bruk. Mangler advarselen, er det et sterkt argument mot hevingen.
Bestrid hevingen skriftlig og bli boende
Du er ikke forpliktet til å flytte bare fordi utleier sier at avtalen er hevet. Skriv en kort, skriftlig melding til utleier, helst på e-post eller brev du kan bevise at han har mottatt. Meldingen bør si:
- at du bestrider hevingen og ikke godtar at leieavtalen er brakt til opphør
- hvorfor du mener grunnen ikke holder, med fakta og datoer
- at du har betalt leien, hvis det er tema
- at du blir boende og fortsetter å betale leie
Fortsett å betale leien til rett tid. Slutter du å betale, gir du utleier et nytt, reelt hevingsgrunnlag. Ta vare på kvitteringer og kontoutskrifter.
Flytter du ut på grunn av hevingen og aldri protesterer, kan det senere bli vanskelig å hevde at hevingen var urettmessig.
Utleier kan ikke kaste deg ut selv
Selv om utleier mener hevingen er gyldig, kan han ikke ordne utflyttingen på egen hånd. Han kan ikke skifte lås, ta ut tingene dine eller stenge av strøm og vann for å få deg til å dra. Det er ulovlig selvtekt. Leietakere som opplever det, kan kreve erstatning.
Veien ut går via namsmannen. Utleier må sende en begjæring om tvangsfravikelse. Namsmannen kan bare gjennomføre fravikelsen når det finnes et tvangsgrunnlag.
Ved heving sier tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 at det er et tvangsgrunnlag når forholdene gjør det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen. Ordet «åpenbart» er viktig. Bestrider du hevingen med gode grunner, og saken ikke er klar, kan ikke namsmannen avgjøre tvisten. Utleier må da få en avgjørelse først.
Hvor avgjøres tvisten?
For leie av bolig skal tvister som regel behandles av Husleietvistutvalget (HTU) før de kan gå til tingretten, jf. husleieloven § 12-5. Forliksrådet kan ikke behandle slike saker. Utleier kan sende saken til HTU, eller du kan gjøre det selv hvis du vil få fastslått at hevingen var urettmessig og kreve erstatning.
Du trenger ikke vente på at utleier handler. Har du hatt tap på grunn av hevingen, for eksempel flyttekostnader eller dyrere midlertidig bolig, kan du kreve erstatning for dem.
Tuva og hevingen etter en sen betaling
Tuva leier en leilighet i Trondheim for 10 800 kroner i måneden. Hun betalte husleien for mai fire dager for sent fordi lønnen kom sent. Utleier Bjørn sender en e-post 8. juni: «Jeg hever leieavtalen. Du må være ute innen 20. juni.»
Tuva ser at e-posten ikke oppgir noen grunn utover at leien kom sent, at hun har betalt alt, og at hun aldri har fått noen skriftlig advarsel. Hun svarer samme dag: «Jeg bestrider hevingen. Husleien for mai er betalt, og jeg har ikke misligholdt noe vesentlig. Jeg blir boende og betaler juni-leien som vanlig.»
Den 20. juni sender Bjørn en begjæring om fravikelse til namsmannen. Namsmannen varsler Tuva. Hun svarer med kontoutskrifter som viser at all leie er betalt. Siden det ikke er åpenbart at Bjørn hadde rett til å heve, kan han ikke få henne fravket nå. Han må velge om han vil forfølge saken i HTU.
Tuva fortsetter å betale 10 800 kroner hver måned, og beholder boligen mens saken pågår.
Når utleier har grunn, men hevingen likevel er ugyldig
Det kan også være at utleier har en reell grunn, men gjør feil i formen. Mangler det skriftlig erklæring eller oppgitt grunn, eller mangler en advarsel som loven krever, kan hevingen settes til side. Utleier kan da sende en ny, korrekt erklæring. Skal hevingen likevel stå seg, avgjøres det til slutt av om du faktisk har misligholdt vesentlig.
Har du en mangel i boligen du har klaget på, kan utleiers heving være svar på kravene dine. Hevingen er da ikke gyldig bare fordi du har krevd noe. Dine krav om retting og avslag i leien står for seg, jf. § 5-7.
Kort oppsummert
- Sjekk at hevingen er skriftlig og har oppgitt grunn etter husleieloven § 9-9.
- Du kan bestride hevingen skriftlig og bli boende. Fortsett å betale leien.
- Utleier kan ikke bytte lås eller fjerne tingene dine selv. Det er ulovlig selvtekt.
- Namsmannen kan bare fravike når det er åpenbart at utleier hadde rett til å heve.
- Er det tvil, må utleier få saken avgjort av Husleietvistutvalget eller domstolen først.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.