Kan utleier heve fordi jeg har fått meg hund uten lov?
Utleier kan i noen tilfeller heve fordi du har fått hund uten lov, men ikke uten videre, og vanligvis først etter advarsel. Selv om leieavtalen forbyr dyr, kan du etter husleieloven § 5-2 holde dyr når gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe for utleier eller andre brukere. Ikke alt hundehold i strid med et forbud er derfor vesentlig mislighold. Heving krever at misligholdet er vesentlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om dyrehold i leid bolig
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven har én bestemmelse som direkte handler om dyr. I § 5-2 står det at leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden. Så følger setningen som er viktig for deg med hund: selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.
Forbudet er altså ikke absolutt. Loven gir leieren en rett til å holde dyr på to vilkår: det må være gode grunner, og dyret må ikke være til ulempe. Loven forklarer ikke hva «gode grunner» er. Det kan være at dyret har stor betydning for helsen din eller hverdagen din, men det er en konkret vurdering, og den er ikke avgjort på forhånd.
Hva som er «ulempe», vurderes konkret. Støy, lukt, skade på boligen og redsel hos naboer kan alle telle. En liten, rolig hund i en leilighet der ingen har klaget, er et annet utgangspunkt enn en stor hund som bjeffer mens du er på jobb.
Når heving blir et spørsmål
Utleier kan heve ved vesentlig mislighold, jf. § 9-9. Loven nevner ikke dyrehold uttrykkelig blant hevingsgrunnene. Brudd på et dyreforbud kan likevel komme inn under at leieren «fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse» etter skriftlig advarsel, eller under at han for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å avslutte avtalen.
Spørsmålet i begge tilfeller er om misligholdet er vesentlig. Ikke enhver hund i en bolig med dyreforbud gir grunnlag for heving. En hund som bjeffer hele natten og gjør naboene syke av søvnmangel, er noe annet enn en rolig hund som ingen har hørt.
For heving på grunn av sjenanse eller skade krever § 9-9 uttrykkelig at utleier først har gitt en skriftlig advarsel. Har utleier ikke gitt det, er heving på dette grunnlaget som hovedregel utelukket. Ønsker du å vite mer om advarsler generelt, les om advarsel til leietaker.
Hva utleier kan gjøre i stedet for å heve
Heving er den strengeste reaksjonen. Utleier har mildere veier. Han kan sende en skriftlig advarsel, be om at dyret fjernes, og vurdere om forbudet er rimelig i det konkrete tilfellet. Han kan også gi samtykke i etterkant, med vilkår, for eksempel at hunden ikke er alene i leiligheten på dagtid.
Utleier må for øvrig tåle dyr som oppfyller vilkårene i § 5-2. Kan du vise at det er gode grunner og at dyret ikke er til ulempe, er et forbud ikke et godt grunnlag for å kreve at hunden flyttes.
Hva du kan gjøre hvis du allerede har fått hund
Er hunden ennå ikke et problem for andre, kan du ta kontakt med utleier skriftlig, forklare hvorfor du har den, hva som gjør at den ikke er til ulempe, og be om samtykke. Beskriv dyret, hvor stor den er, hvordan den holdes, og hvordan du passer på at den ikke lager bråk eller skader.
Får du en advarsel, svar skriftlig. Har du gode grunner for å ha hunden, forklar dem. Er det klager på bjeffing, kan du dokumentere hva du gjør for å få den under kontroll.
Trekker du hunden bort etter advarselen, har utleier ikke grunnlag for å heve på dette. Fortsetter du som før, og forholdet er til alvorlig sjenanse, kan han sende hevingserklæring.
Lars og labradoren Bamse
Lars leier en toroms i Tromsø for 11 000 kroner. Kontrakten har et punkt som sier «Dyrehold er ikke tillatt». I mai kjøper han en labradorvalp, Bamse, uten å spørre utleier Gunn. Naboen under klager i juni på bjeffing om dagen mens Lars er på jobb.
Gunn sender 14. juni en skriftlig advarsel. Hun skriver at hundehold er i strid med avtalen og forårsaker sjenanse for naboen, og at Lars må rette seg innen 1. juli.
Lars svarer skriftlig. Han skriver at Bamse bare er alene noen få timer, at han har bestilt hundepass fra juli, og at han ber om samtykke. Naboen sier senere at bjeffingen har stoppet.
Gunn har neppe noe grunnlag for å heve. Sjenansen har opphørt etter advarselen. Om Lars har gode grunner til å holde dyr etter § 5-2, kan diskuteres, men utleiers bruk av hevingsretten er uansett tvilsom når dyret ikke lenger er til ulempe.
Hadde bjeffingen fortsatt hver dag i flere uker etter advarselen, ville Gunn ha hatt et tydeligere grunnlag for heving.
Borettslag og sameie
Er boligen i et borettslag eller sameie, kan det gjelde vedtekter eller husordensregler om dyrehold som kommer i tillegg til leieavtalen. Reglene i husleieloven gjelder forholdet mellom deg og utleier. Se også artikkelen om dyrehold i sameie.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke heve automatisk fordi du har fått hund i strid med et dyreforbud.
- Etter § 5-2 kan du holde dyr selv om det er forbudt, hvis gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe for utleier eller andre.
- Heving etter § 9-9 krever vesentlig mislighold, og ved sjenanse og skade kreves skriftlig advarsel først.
- Stopper sjenansen etter advarselen, har utleier ikke grunnlag for å heve på det.
- Er du i tvil, send skriftlig samtykkesøknad til utleier og forklar hvorfor hunden ikke er til ulempe.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.