Kan utleier heve fordi jeg driver forretning fra leiligheten?
Utleier kan heve hvis du driver forretning fra leiligheten og det er en annen bruk enn den som er avtalt, men først etter en skriftlig advarsel som du ikke retter deg etter. Etter husleieloven § 9-9 bokstav d er det vesentlig mislighold å bruke boligen til andre formål enn avtalt uten rett til det. Vanlig hjemmekontor er noe annet enn en virksomhet med kunder og ansatte. Hvor grensen går, avhenger av avtalen og hva bruken faktisk innebærer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å drive forretning fra en leid bolig
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneReglene om dette står to steder. Etter husleieloven § 5-1 tredje ledd kan ikke leieren bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Er boligen leid som bolig, er det bruk som bolig du har avtalt. Etter § 9-9 første ledd bokstav d kan utleier heve hvis leieren uten rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel ikke bringer forholdet til opphør.
Forretningsdrift fra en bolig kan rammes av begge reglene. Loven sier ingenting om hvor mye arbeid du kan gjøre hjemme, og skiller ikke uttrykkelig mellom hjemmekontor og forretning. Avgjørelsen bygger på hva du har avtalt, og på hva du faktisk gjør.
Hva som ligger innenfor bruk som bolig
Å bo i en leilighet innebærer å gjøre ting der som ikke bare er søvn og matlaging. Mange jobber hjemmefra, tar telefonmøter eller har en pc på stuebordet. Det regnes normalt ikke som å bruke boligen til noe annet enn bolig, fordi hovedformålet fortsatt er å bo der.
Det som gjør at bruken går over grensen, er hvilken virksomhet du driver og hvordan den setter preg på boligen. Spørsmål som hjelper:
- Kommer det kunder eller klienter til leiligheten jevnlig?
- Er det ansatte eller andre som jobber der?
- Lagres det varer, utstyr eller materialer i omfang?
- Gir virksomheten støy, lukt, trafikk eller slitasje utover vanlig boligbruk?
- Er virksomheten synlig utad, for eksempel med skilt eller adresse i annonser?
Jo flere ja, desto mer ligner det på næringsbruk. En frisør som tar imot kunder i stua, en som lager mat til salg i kjøkkenet eller en som lagrer nettbutikklager i soverommet driver noe annet enn hjemmekontor.
Hva avtalen sier
Kontrakten kan være mer presis enn loven. Står det i leieavtalen at boligen bare kan brukes til bolig, eller at næringsvirksomhet ikke er tillatt, får det betydning for hva som er «annet formål enn avtalt». Står det ingenting, tolkes avtalen ut fra at boligen er leid som bolig.
Har utleier godkjent virksomheten, for eksempel i kontrakten, er den ikke drevet «uten rett til det». Et skriftlig samtykke er det sikreste beviset.
Er du i tvil om det du gjør er tillatt, kan du spørre utleier skriftlig før du begynner. Et skriftlig ja gir deg trygghet. Er svaret nei, vet du hva du har å forholde deg til.
Advarselen og hva du kan gjøre hvis du får den
Utleier kan ikke heve uten at han først har gitt skriftlig advarsel. Advarselen må si hva han mener er uønsket bruk, og at den må stanse. Sender han bare en klage på støy, er ikke det nødvendigvis en advarsel om forretningsdrift.
Får du en advarsel, har du flere valg. Du kan stanse virksomheten i boligen. Du kan også flytte den delen som er problemet, for eksempel lageret. Eller du kan svare skriftlig og forklare at det du gjør ikke er annen bruk enn bolig, hvis du mener det.
Bringer du ikke forholdet til opphør, kan utleier sende en hevingserklæring. Den må være skriftlig og oppgi grunnen. Vurderingen av om bruken var utenfor avtalen, gjøres da i ettertid av Husleietvistutvalget eller domstolene.
Hanne og nettbutikken
Hanne leier en toroms i Kristiansand for 10 900 kroner i måneden. Kontrakten sier at leiligheten leies som bolig. Hun starter en nettbutikk med håndlagde stearinlys. Først er det noen esker på soverommet, men etter hvert fyller varelageret hele det ene rommet, og hun lager lysene på kjøkkenet. Pakker hentes av en budbil to ganger i uken.
Utleier Bjørn får en klage fra naboen om lukt og trafikk i oppgangen. Han sender Hanne en skriftlig advarsel 10. februar der han skriver at hun bruker leiligheten til produksjon og lager, og at dette må opphøre.
Hanne flytter produksjonen til et rom hun leier i et fellesverksted, men beholder noen få esker for pakking hjemme. Bjørn ser at det ikke lenger er lukt og trafikk. Her er forholdet i hovedsak brakt til opphør. Å ha en liten mengde varer i en leilighet er ikke i seg selv bruk til annet formål enn bolig, og Bjørn har neppe grunnlag for å heve.
Hadde Hanne fortsatt som før, ville Bjørn hatt vilkårene for heving etter bokstav d.
Hva utleier må kunne vise, og hvor tvisten avgjøres
Det er utleier som hever, og dermed utleier som må kunne vise at vilkårene er oppfylt. Han må ha en advarsel i skriftlig form, og han må kunne vise at du bruker boligen til noe annet enn det som er avtalt, og at du har fortsatt etter advarselen. Naboklager, annonser, bilder og opplysninger fra nettsider kan være slike bevis.
Blir dere ikke enige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget, som behandler tvister om husleieforhold. Hevingsspørsmål kan også havne i domstolene.
Du som leietaker bør ha i bakhodet at et hevingskrav er alvorlig. Skal du tape boligen, må grunnlaget holde.
Kort oppsummert
- Utleier kan heve fordi du driver forretning fra leiligheten hvis du bruker boligen til noe annet enn avtalt og ikke stanser etter skriftlig advarsel (§ 9-9 bokstav d).
- Forretning fra leiligheten er ikke det samme som hjemmekontor. Kunder, ansatte, lager, støy og trafikk trekker mot næringsbruk.
- Loven sier ikke uttrykkelig hvor grensen mellom hjemmekontor og forretning går. Avtalen og den faktiske bruken avgjør.
- Har utleier godkjent virksomheten, er den ikke «uten rett».
- Stanser du etter advarselen, har utleier ikke grunnlag for heving på dette.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.