Kan utleier forby meg å spille piano i leiligheten?
Utleier kan sette rimelige ordensregler, for eksempel tider for øving, men et totalforbud mot å spille piano i leiligheten er vanskelig å begrunne hvis det ikke er avtalt. Loven gir utleier rett til rimelige påbud for god husorden, ikke til å nekte vanlig bruk av hjemmet. Står det i kontrakten at instrumentspill ikke er tillatt, er du som regel bundet av den. Uten slik avtale kan utleier normalt bare sette begrensninger i tid og volum.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om påbud og forbud
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneÅ spille piano er vanlig bruk av en bolig. Husleieloven har ingen regel om musikkinstrumenter. Spørsmålet må derfor løses ut fra den generelle regelen om husorden i husleieloven § 5-2.
Der står det at leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Utleier kan altså gi regler, men reglene må være rimelige og tjene god husorden. En regel som begrenser øving til bestemte tider, tjener dette formålet. Et totalt forbud mot all piano i hele leiligheten går lengre.
Utleier har også nabohensyn å ivareta. Etter samme paragraf skal utleier opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Utleier har derfor en grunn til å regulere støy, men ikke grunn til å stenge for alt.
Hva som er rimelig, og hva som ikke er det
Her er et utvalg av regler som vanligvis vil regnes som rimelige:
- ingen øving etter klokken 22 og ikke før klokken 08 på hverdager
- pause i ettermiddagen i helger, for eksempel mellom klokken 13 og 15
- bruk av dempepedal eller digitalt piano med hodetelefoner til sene tider
- begrensning i hvor lenge man kan spille sammenhengende, for eksempel to timer
Disse er regler om når og hvor mye, ikke om hvorvidt. Det som er vanskelig å forsvare uten avtale, er et forbud mot alt instrumentspill, døgnet rundt. Leietaker har en rimelig forventning om å kunne bruke hjemmet sitt på vanlig måte. Er forbudet ikke avtalt og ikke nødvendig av hensyn til naboene, kan det regnes som urimelig.
Loven gir ingen fasit. Hva som er rimelig, avhenger av bygget, naboene og hvor mye lyd som kommer gjennom veggene.
Når kontrakten sier noe
Kontrakten går foran vanlige ordensregler. Står det tydelig at «det er ikke tillatt med instrumentspill» eller at det skal være «stillhet i leiligheten», har du avtalt det. Det samme gjelder om du har signert på husordensregler med forbudet.
En avtale kan likevel måtte tolkes. Betyr «ikke støy» at musikk med moderat volum ikke er lov? Uklare regler tolkes ofte til fordel for den som ikke skrev dem. Utleier kan ikke bruke en uklar bestemmelse til å forby noe en leietaker rimelig kunne gå ut fra var lov.
Før du signerer, kan du spørre utleier om piano er greit. Kjøper du instrumentet senere, er det lurt å si fra og avtale tidene.
Elias og pianoet
Elias Vik leier en toroms for 11 000 kroner i måneden og flytter inn med et e-piano. Etter en måned får han en lapp fra utleier: «Det er ikke lov å spille piano i leiligheten.» Elias sjekker kontrakten og finner ingenting om musikkinstrumenter. Husordensreglene har bare rotid fra klokken 23 til 07.
Han svarer skriftlig at han kan holde seg til rotiden og dessuten ikke spille før klokken 09 i helger. Han foreslår å bruke hodetelefoner etter klokken 21. Utleier godtar ordningen.
Hadde kontrakten sagt «ikke instrumentspill», ville Elias vært bundet og måttet finne en annen løsning. Hadde utleier insistert på totalforbud uten hjemmel i avtalen, kunne Elias holdt fast på at kravet var urimelig. Utleier ville da måttet vise at forbudet var nødvendig av hensyn til huset.
Hva skjer hvis du bryter reglene
Bryter du rimelige ordensregler, er det et mislighold. Utleier kan først be deg om å følge dem. Fortsetter du, kan han gi skriftlig advarsel. Hvis du tross advarselen fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig sjenanse for øvrige brukere, kan utleier heve leieavtalen etter husleieloven § 9-9.
Her er terskelen høy. Et par forsinkede øvingsøkter er ikke alvorlig sjenanse. Daglig spilling midt på natt, etter flere advarsler, kan være det.
Støyer du ikke mer enn vanlig, har utleier ingen god sak, og klager fra en enkelt nabo er ikke nok. Husleieloven vurderer hele huset, ikke bare en sensitiv nabo.
Slik løser du konflikten
- Les kontrakt og husordensregler. Finn ut hva som faktisk står.
- Svar utleier skriftlig og foreslå konkrete tider og volum.
- Vurder dempepedal, teppe under pianoet eller digitalt instrument.
- Snakk med naboene. Mange kan leve med spilling til avtalte tider.
- Blir du uenig med utleier, kan du få en vurdering av Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Utleier kan sette rimelige ordensregler for å spille piano i leiligheten, som faste øvingstider.
- Et totalforbud uten avtale er vanskelig å forsvare, fordi vanlig bruk av hjemmet er en del av leieretten.
- Står forbudet tydelig i kontrakten, er du som regel bundet.
- Bryter du reglene gjentatte ganger etter skriftlig advarsel, kan utleier i alvorlige tilfeller heve avtalen.
- Foreslå tider og tiltak skriftlig. Det løser de fleste saker om piano i leiligheten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.