Tinglysing av eiendom: hva det er og hvorfor det beskytter deg

Hva er tinglysing av eiendom?

Tinglysing av eiendom skjer ved at et dokument registreres i grunnboken (tinglysingsloven § 5). Grunnboken er registeret over fast eiendom, og den føres av Kartverket (§§ 1 og 4). Den kan føres elektronisk. Dokumenter sendes inn elektronisk, og innsenderen må identifisere seg på en betryggende måte (§ 6).

For hvert dokument som er tinglyst, gir registerføreren attest om tinglysingen og en bekreftet utskrift av grunnboken (§ 11). Grunnboken forteller hvem som eier en eiendom, og hvilke rettigheter og heftelser som ligger på den: pant, tomtefeste, veirett og andre rettigheter. Den som vil vite hva en eiendom er belastet med, kan se i grunnboken.

Tinglysing handler om forholdet til tredjemenn. Et skjøte som ikke er tinglyst, kan være gyldig mellom selger og kjøper. Men kjøperen er ikke sikret mot dem som kommer senere og får sine rettigheter registrert først.

Hva kan tinglyses?

Etter § 12 kan et dokument registreres i grunnboken når det går ut på å stifte, endre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har fast eiendom til gjenstand. Det gjelder dokumenter som:

• skjøte, som overfører eiendomsretten
• pantedokument for lån med sikkerhet i eiendommen
• servitutt, for eksempel veirett eller byggeforbud
• festekontrakt for tomt og andre bruksrettigheter

Dokumentet må være utstedt av den som har grunnbokshjemmel, eller med samtykke fra ham. Grunnbokshjemmel har den grunnboken peker ut som eier (§§ 13 og 14). Står du ikke som eier i grunnboken, kan du derfor ikke få et skjøte eller et pantedokument fra deg registrert uten samtykke fra den som gjør det. Skal et skjøte eller pantedokument som ikke er utstedt av en offentlig myndighet kunne registreres, må underskriften være bekreftet i samsvar med forskriftene (§ 17).

Før et skjøte kan tinglyses, må grensene være klarlagt ved oppmåling eller tilsvarende forretning (matrikkellova § 7). Loven har unntak, blant annet når eierskiftet skjer ved arv, skifte eller tvangsfullbyrding, og når kommunen har avgjort at oppmåling ikke er rimelig eller formålstjenlig.

Dokumentavgift og tinglysingsgebyr kommer i tillegg. Beløpet for dokumentavgift kan du regne ut i dokumentavgiftskalkulatoren.

Hvorfor tinglysing beskytter deg: prioriteten

Hovedregelen står i § 20: når et dokument er registrert, går rettservervet foran rettserverv som ikke er registrert, eller som er registrert senere. Rettserverv som er registrert samtidig, er likestilt. Utlegg og arrest går foran andre rettserverv som er registrert samme dag.

Registreringstidspunktet avgjør. Har selgeren solgt til to personer, vinner den som får skjøtet sitt registrert først. Har selgeren pantsatt eiendommen på nytt, går panthaveren som tinglyste først, foran den som tinglyste senere.

Det er ett viktig unntak i § 21. Er det yngre rettservervet stiftet ved en avtale, og erververen kjente til eller burde kjenne til den eldre retten da han fikk registrert sin, går den eldre retten foran. Den som kjøper med viten om at eiendommen allerede er solgt, kan ikke beskytte seg bak at han tinglyste først. Den eldre retten må være stiftet gyldig, men trenger ikke ha vært registrert.

Går selgeren konkurs, har det mye å si om du har tinglyst. En rett som er stiftet ved avtale, må være registrert senest dagen før konkursåpningen hvis den skal stå seg mot konkursboet (§ 23). Det gjelder med unntak av enkelte tilfeller i §§ 21 og 22. Har du kjøpt eiendommen, men ikke fått tinglyst skjøtet i tide, står ikke retten din seg mot konkursboet.

Kreditorer kan også ta utlegg i eiendom som fortsatt står i selgerens navn. Utlegget går foran kjøperens ikke-registrerte rett hvis det registreres først.

Når tinglysing ikke er nødvendig

Tinglysing er ikke alltid nødvendig for at en rett skal gjelde. Etter § 21 andre ledd har tinglysing ingen betydning for lovbestemte rettigheter, med unntak av pant. Det samme gjelder rettserverv ved hevd. En hevdet rett gjelder derfor uten tinglysing.

§ 22 gjør unntak fra prioritetsregelen for korte bruksrettigheter, når bruken er tiltrådt og retten er stiftet for høyst tre måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel.

Den som har eid en eiendom i minst 20 år uten å ha grunnbokshjemmel, kan etter § 38 a få hjemmel ved å erklære skriftlig at han er eier og sannsynliggjøre eierskapet. Registerføreren kunngjør en oppfordring til mulige eiere om å melde seg, og får ingen svar, tinglyses hjemmelserklæringen.

Grunnboken, god tro og avslag

Etter § 27 kan innsigelsen om at grunnbokshjemmelen bygger på et ugyldig dokument ikke brukes mot den som i god tro har tinglyst en rett han fikk ved avtale med den som sto som hjemmelshaver. Unntak gjelder blant annet falske dokumenter og dokumenter som er ugyldige på grunn av mindreårighet eller tvang.

Registerføreren skal rette feil han oppdager i grunnboken (§ 18). Mener du at grunnboken er uriktig og går ut over din rett, kan du kreve ditt krav om retting tinglyst. En tinglyst heftelse som ikke skal ligge på eiendommen for alltid, mister virkningen etter 30 år hvis den ikke tinglyses på ny (§ 28).

Et dokument kan nektes tinglyst når det er så utydelig at det er tvilsomt hvordan det skal føres inn (§ 8). Dokumentet skal registreres endelig innen to uker hvis vilkårene er oppfylt (§ 7). Blir det nektet, får den som krevde tinglysing beskjed om grunnen og om retten til å anke (§ 9). Fristen for å anke er en måned (§ 10).

Tinglysing ved kjøp og lån i praksis

Ved et vanlig kjøp tinglyses skjøtet til kjøperen, og som regel også pantedokumentet til banken som finansierer kjøpet. Den som krever noe tinglyst, sender dokumentet til tinglysingsmyndigheten (§ 6). Ofte er det megleren eller banken som gjør det, men ansvaret for at det blir gjort, ligger hos den som har noe å tape.

Pant fra tidligere lån må slettes når lånet er innfridd. En heftelse skal slettes av grunnboken når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller når den berettigede samtykker (§ 32). Hva heftelsene betyr for kjøperen, er forklart i hva heftelser på en eiendom betyr.

Kort oppsummert

• Tinglysing av eiendom betyr registrering i grunnboken hos Kartverket.
• Den som tinglyser først, har normalt prioritet foran senere og uregistrerte rettigheter (§ 20).
• Har du ikke tinglyst, kan du tape mot en senere kjøper, en panthaver, en kreditor med utlegg eller konkursboet.
• Hevd og lovbestemte rettigheter gjelder uten tinglysing, men pant må tinglyses.
• Tinglysing er frivillig, men uten den er du ikke sikret.