Må jeg svare på et bud før akseptfristen går ut?

Må selger svare på bud? Loven krever ikke svar

Et bud på en bolig er et tilbud om å kjøpe. Etter avtaleloven kan den som gir tilbudet sette en frist for svar, en akseptfrist, og svaret må være kommet frem til ham før fristen er ute (§ 2). Loven sier ingenting om at den som mottar tilbudet må svare. Du kan la budet ligge, og du kan la det løpe ut.

Stillhet er ikke aksept. En avtale om boligsalg blir først til når du sier ja, og ja-et når budgiveren i tide. Fordi du ikke har sagt noe, er du heller ikke forpliktet til å ha avslått noe. Det finnes ingen regel om at et bud som får tie, skal anses som godtatt eller som avvist.

Megleren har plikter, men de går til deg og til budgiverne, ikke fra deg. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren orientere deg skriftlig om hvert bud, med beløp, forbehold og akseptfrist, og bekrefte overfor budgiveren at budet er mottatt. Megleren skal også bistå når du vurderer budene. Ingenting i paragrafen pålegger deg å ta stilling innen en bestemt tid.

Hva skjer med budet når akseptfristen går ut

Går fristen ut uten at din aksept har kommet frem, er budgiveren ikke lenger bundet. Han kan kjøpe en annen bolig, trekke seg helt fra markedet eller legge inn et nytt bud på din bolig. Ingen av delene skylder han deg en forklaring på.

Sier du ja etter at fristen er ute, regnes det ikke som en gyldig aksept. Etter avtaleloven § 4 blir en for sen aksept et nytt tilbud fra deg, og da er det budgiveren som velger om han vil takke ja. Du kan derfor ikke regne med at «jeg svarte jo» redder handelen. Det som teller, er når svaret kom frem til budgiveren.

Mens fristen løper, står budet fast. Budgiveren kan ikke trekke det tilbake i mellomtiden, for en tilbakekalling virker bare hvis den kommer frem til deg før eller samtidig med at du får vite om budet (avtaleloven § 7). Du kan altså vente til rett før fristen og fortsatt vite at budet ligger der. Hvor lenge budgiveren er bundet, er behandlet i artikkelen om hva som skjer når akseptfristen på et bud går ut.

Taushet, avslag og motbud virker ulikt

Det er tre ting du kan gjøre med et bud, og de har forskjellige følger.

• Du kan la være å svare. Budet står til fristen er ute, og du kan akseptere når som helst innen da.
• Du kan avslå. Da slutter budet å binde budgiveren med én gang, selv om fristen ikke er ute (avtaleloven § 5). Ombestemmer du deg en time senere, må du få budgiveren med på en ny avtale.
• Du kan svare med et motbud, for eksempel med en annen pris. Et svar som ser ut som en aksept men ikke stemmer med budet, regnes som et avslag og et nytt tilbud (§ 6).

Den som vil holde et bud i live, skal altså ikke avslå det. Å tie er den eneste måten å holde alle muligheter åpne frem til fristen.

Når det kan lønne seg å svare likevel

Loven krever ikke svar, men det kan være gode grunner til å gi ett.

Et tydelig avslag frigjør budgiveren med en gang, så han kan gå videre til andre boliger. Det er høflig, og det gjør ingen skade for deg dersom du er sikker på at du ikke vil selge til ham.

Et motbud er rett vei hvis du liker budgiveren men ikke prisen, eller liker prisen men ikke overtakelsesdatoen. Husk at motbudet binder deg til du har fått svar eller fristen i motbudet er ute.

Be megleren si fra om hvilke bud som er inne og når fristene løper ut. Megleren plikter å holde deg orientert, og en oversikt over klokkeslettene gjør det enklere å bestemme når du skal svare og hvem du skal svare først.

Kort oppsummert

• Spørsmålet «må selger svare på bud» har svaret nei: loven pålegger deg ingen plikt til å si ja eller nei.
• Går akseptfristen ut uten aksept, er budgiveren fri og du har ikke lenger et bud å takke ja til.
• En aksept som kommer frem etter fristen, er et nytt tilbud fra deg (avtaleloven § 4).
• Et avslag gjør at budet slutter å binde budgiveren med én gang. Taushet holder budet i live til fristen.
• Megleren skal holde deg skriftlig orientert om budene, men bestemmer ikke når du svarer.