Kan styret kreve felleskostnader for flere år tilbake?

Treårsfristen løper for hver måned for seg

Krav på felleskostnader er vanlige pengekrav. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Fristen regnes fra den dagen fordringshaveren tidligst kan kreve at kravet blir oppfylt, jf. § 3 nr. 1. For felleskostnader som betales månedlig, betyr det forfallsdagen for hver enkelt måned.

Det er derfor ikke ett krav som foreldes på en gang. Januarbeløpet foreldes først, deretter februarbeløpet, og så videre. Styret kan kreve felleskostnader flere år tilbake i tid, men bare så langt tilbake som tre år fra forfall, med mindre fristen er avbrutt. Det som er eldre, er foreldet.

Slik avbrytes fristen

Fristen kan avbrytes, og foreldelsesloven oppgir hvordan:

• Skyldneren erkjenner gjelden uttrykkelig eller ved handlemåten, for eksempel ved å love å betale eller betale renter, jf. § 14. Da begynner en ny treårsfrist å løpe fra erkjennelsen, jf. § 20.
• Fordringshaveren tar rettslig skritt for å få dom, jf. § 15. Ved sak for domstolen skjer avbruddet ved forliksklage eller stevning.
• Fordringshaveren begjærer tvangsfullbyrdelse (utlegg eller dekning) og har tvangsgrunnlag, jf. § 17.

Blir kravet bindende fastslått ved dom eller rettsforlik, løper en ny frist på ti år, jf. § 21. Kommer saken ikke til en avgjørelse, varer virkningen av å ha tatt rettslig skritt i ett år etter at saken er avsluttet, jf. § 22.

Hva som ikke avbryter fristen

Purringer og inkassovarsler er ikke oppført blant grunnene i §§ 14 til 19. En purring eller et inkassovarsel stopper derfor ikke foreldelsen. Det betyr at laget kan sende mange brev uten at tiden står stille. Mer om dette står i avbryter en purring foreldelsesfristen og avbryter et inkassovarsel foreldelsesfristen.

Om en betalingsavtale eller en delbetaling avbryter fristen, avhenger av om skyldneren dermed erkjenner gjelden. Det er forklart i avbryter en betalingsavtale foreldelsesfristen.

Legalpantet har en kortere frist

Selv om kravet ikke er foreldet, kan sikkerheten i boligen være borte. I et borettslag faller panteretten bort hvis det ikke senest to år etter at kravet skulle vært betalt, kommer inn en begjæring om tvangsdekning, jf. borettslagsloven § 5-20. I et sameie gjelder det samme etter eierseksjonsloven § 31. For eldre måneder kan laget derfor stå med et krav uten panterett. Da må det drive inn pengene på andre måter, for eksempel ved utlegg i andre eiendeler.

Slik unngår styret at kravene foreldes

Styret bør jevnlig se på hvilken måned som er eldst ubetalt, og sørge for at det er tatt et skritt som avbryter fristen før det er gått tre år. Et enkelt tiltak er å legge inn en kontrolldato i innkrevingsrutinen. Den korteste fristen i bildet er likevel to-årsfristen for panteretten, så er kravet stort, er det den som styrer tempoet. Et brev er ikke nok. Det må være en forliksklage, et søksmål eller en begjæring til namsmyndigheten, eller en skriftlig erkjennelse fra skyldneren.

Når kravet først oppstår senere

Fristen regnes fra tidspunktet da laget tidligst kunne kreve pengene. Har sameiet for eksempel vedtatt et ekstra innskudd på årsmøtet, begynner fristen å løpe fra forfallsdagen som er fastsatt i vedtaket. Regelen er altså at det er forfallet som teller, ikke datoen kostnaden oppstod. Hva som er forfallet, avhenger av hva vedtaket eller avtalen sier.

Kort oppsummert

• Krav på felleskostnader foreldes normalt tre år etter hver forfallsdag, så styret kan kreve felleskostnader flere år tilbake, men ikke eldre enn tre år uten avbrudd.
• Fristen avbrytes ved at skyldneren erkjenner gjelden, ved forliksklage eller søksmål, og ved begjæring om tvangsfullbyrdelse når det finnes tvangsgrunnlag.
• Purringer og inkassovarsler avbryter ikke fristen.
• Legalpantet faller bort etter to år uten begjæring om tvangsdekning, også om kravet ikke er foreldet.
• En ny frist på ti år løper hvis kravet er bindende fastslått ved dom eller rettsforlik.