Slik skriver du en forkjøpsrett for familien inn i skjøtet
En forkjøpsrett for familien bør i skjøtet si hvem som har den, hvilke overdragelser som utløser den, hvilken pris som gjelder, hvor lang tid mottakeren har, og hvor lenge retten varer. Skriv den som et forbehold i skjøtet, slik at den går foran senere erverv fra den nye eieren, og få den tinglyst. Retten kan ikke overføres eller arves, og den kan ikke gjelde når eiendommen går til ektefelle eller barn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange foreldre overdrar hytta til ett barn og vil sikre at den blir i familien. En forkjøpsrett skrevet inn i skjøtet kan gi søsknene en mulighet til å overta, men den må skrives riktig for å virke.
Hvem som får forkjøpsretten
Skriv navnet på den eller de som har forkjøpsretten, med fødselsdato. En løysingsrett kan ikke overføres og kan ikke gå i arv (løysingsrettslova § 7). Den faller bort hvis den som har retten, dør. Skriv derfor ikke at den gjelder «for slekten», og ikke at den går videre til barna.
Er retten knyttet til en annen fast eiendom, for eksempel nabotomten du beholder, kan den derimot følge den eiendommen. Da kan 25-årsgrensen også falle bort, forutsatt at retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller passer til å slås sammen med den (§ 6 andre ledd). Er det flere søsken, bør skjøtet si hvem som går foran hvis flere vil bruke retten.
Hvilke overdragelser som utløser den
Skriv hvilke hendelser som utløser retten. Loven regner salg, byte, gave, tvangssalg og arv som utløsende (§ 11). Dere kan avgrense dette, men husk grensen i § 8: forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når eiendommen går til ektefelle, livsarving, fosterbarn i samme stilling eller en som de siste to årene har hørt til samme husstand. For bolig og fritidseiendom kan dette unntaket ikke fravikes ved avtale. En forkjøpsrett som skal gjelde også når hytta går til barna til den nye eieren, vil derfor ikke virke.
Brukes retten for å få hytta tilbake til familien, er det oftest salg til utenforstående som er poenget. Skriv det inn.
Prisen
Sett inn en regel for pris. Uten egen regel tar den som bruker retten over kjøpet på kjøperens vilkår. Er eiendommen gitt, byttet eller arvet, eller selges den åpenbart under pris, settes prisen til vanlig pris (§ 19). Dere kan avtale en fast pris, en prisformel eller takst. En fast sum kan etter krav reguleres når det har gått mer enn 10 år (§ 20). Tvist om prisen avgjøres ved skjønn i jordskifteretten (§ 22).
Vil dere gi søsknene en rabatt, skriv den inn som en prosent av vanlig pris eller som en takstregel, ikke som «rimelig pris».
Fristene
Loven har standardfrister, men de kan avtales. Loven sier at eieren kan gi et forhåndstilbud med to måneders svarfrist, og at kravet ellers må settes fram innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kunnskap om det som utløste retten (§§ 10 og 12). Kravet skal være skriftlig (§ 13). Skriv inn hvem som skal få melding om et salg, og hvordan meldingen skal sendes. Elektronisk kommunikasjon kan brukes hvis partene er enige om det (§ 5).
Hvor lenge retten varer
Hovedregelen er at en løysingsrett ikke gjelder lenger enn 25 år (§ 6), og denne grensen kan ikke fravikes. Skriv gjerne en kortere periode, for eksempel «til 31. desember 2040». Er retten knyttet til en annen eiendom, gjelder ikke 25-årsgrensen.
Slik skriver du det i skjøtet
Forkjøpsretten bør stå i skjøtet som et forbehold ved overdragelsen. Etter tinglysingsloven § 21 tredje ledd går en rettsstiftelse som skjer gjennom forbehold ved avhendelse, foran rettserverv som utledes fra den nye eieren, hvis forbeholdet fremgår av den nye eierens hjemmelsdokument eller registreres senest samme dag. Skjøtet tinglyses hos Kartverket, og da blir forkjøpsretten synlig i grunnboken. Hvordan en forkjøpsrett virker når noen faktisk bruker den, er forklart i hvordan fungerer forkjøpsrett i praksis. Overdras hytta som gave eller gavesalg, kan dokumentavgiften bli en egen sak.
Et eksempel på ordlyd: «Overdragelsen skjer med forbehold om at Kari Nilsen, født 12.03.1975, har forkjøpsrett til eiendommen gnr. 12, bnr. 4 ved enhver avhendelse til andre enn ektefelle eller livsarving av erververen. Forkjøpsretten gjelder til 31.12.2040. Prisen er den prisen eiendommen selges for, eller takst ved gave. Fristen for å gjøre retten gjeldende er to måneder etter skriftlig varsel.» Tilpass til deres sak.
Gunnar og de tre barna
Gunnar Haugen overdrar hytta til sønnen Eirik i 2026. De to andre barna, Silje og Mats, vil sikre at hytta ikke blir solgt til fremmede. Gunnar skriver inn i skjøtet at Silje og Mats hver har forkjøpsrett ved salg til andre enn Eiriks ektefelle og livsarvinger. Retten gjelder i 20 år, med to måneders frist og pris etter siste salgsavtale. Skjøtet tinglyses.
Hvis Eirik selger til en venn i 2032, kan Silje og Mats overta hytta på vennens vilkår. Hvis Eirik i stedet gir hytta til sin datter, kan de ikke bruke retten. Dør Silje i 2030, faller hennes del av retten bort og går ikke i arv til hennes barn.
Kort oppsummert
- Skriv navn på hver som har forkjøpsretten. Den kan ikke overføres eller arves.
- Sett inn pris, frister og hvilke overdragelser som utløser retten.
- Retten kan ikke gjelde når eiendommen går til ektefelle, barn eller andre nærstående som nevnt i § 8.
- Skriv retten som forbehold i skjøtet og tinglys den.
- Retten gjelder høyst 25 år, med mindre den er knyttet til en annen eiendom.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.