Slik setter dere pris på en tomtestripe mellom naboer

Ingen fast pris

Loven har ikke noen regel om hva en stripe av en tomt skal koste. Kjøper og selger avtaler prisen fritt, på samme måte som ved andre kjøp av fast eiendom. Det betyr at både for høye og for lave priser er lovlige, så lenge begge er enige.

Prisen har likevel betydning utenfor avtalen mellom dere. Den skal stå i erklæringen om eiendomsoverdragelse som sendes til kommunen, sammen med eiendommens verdi (matrikkelforskriften § 33 syvende ledd), og dokumentavgiften regnes av den. Du bør derfor kunne forklare hvordan dere kom frem til tallet.

Slik regner dere ut en utgangspunktspris

Start med det dere kan måle:

1. Finn kvadratmeterprisen for tomter i området. Se på nylige salg av tomter eller hele eiendommer av samme type. En takst eller et verdiestimat fra en eiendomsmegler eller takstmann gir et utgangspunkt.
2. Gang med antall kvadratmeter i stripen, slik de er målt ved oppmålingen. Kjenner dere ikke grensen sikkert, start med å finne riktige tomtegrenser.
3. Juster opp eller ned etter hva som gjør akkurat denne stripen mer eller mindre verdt.

Tallene fra salg av ferdige tomter er et hint, ikke et fasitsvar. Prisen på hele tomter inkluderer ofte regulering, adkomst, tilknytning til vann og avløp og bebyggelsesmuligheter. En stripe uten egen adkomst kan være verdt mindre per kvadratmeter enn en byggeklar tomt, men for naboen kan den være verdt mer enn snittet.

Hva stripen betyr for kjøperen

Kjøperens nytte avgjør hvor mye han er villig til å betale. Gir stripen byggeplass for en garasje, gjør den en innkjørsel mulig, eller flytter den grensen slik at hele hagen får bedre form, er den verdt mer enn en ubrukelig kant. Gir den bare litt mer plen, er den verdt mindre.

Kjøperen kan også tjene på at tomten får større utnyttelse. Hvor mye som kan bygges, følger av reguleringsplanen. Sjekk i planen eller hos kommunen om stripen øker byggemulighetene før du setter prisen.

Hva det koster selgeren

Selgeren mister areal og kan miste utsikt, sol, avstand til naboen eller et sted han bruker. Bruker han ikke arealet, taper han lite. Bruker han det, bør prisen dekke tapet. Tomten blir også mindre, og det kan påvirke verdien av resten og hvor mye han selv kan bygge. Endringen må ikke gjøres slik at tomten blir uegnet til bebyggelse på grunn av størrelse, form eller plassering (plan- og bygningsloven § 26-1), så selgeren bør sjekke at resten fortsatt er stor nok.

Er stripen belastet med noe, for eksempel en ledning, en avkjørsel eller en veirett, kan det trekke prisen ned.

Kostnader utenom kjøpesummen

Kjøpesummen er ikke det eneste dere skal ta stilling til. Avtal hvem som betaler:

• kommunens gebyr for oppmåling og matrikkelføring
• dokumentavgiften, som erververen er ansvarlig for overfor staten (dokumentavgiftsloven § 6)
• tinglysingsgebyr
• eventuelle kostnader til pantefrafall fra selgerens bank

Dokumentavgiften beregnes av salgsverdien, og satsen er 2,5 prosent. Les mer om dokumentavgift ved boligkjøp. Oppgitt verdi legges til grunn, med mindre registerføreren finner den åpenbart for lav (dokumentavgiftsloven § 7). Lav pris for å spare avgift er derfor ikke noe å regne med.

Kan en pris settes til side

Avtaleloven § 36 sier at en avtale helt eller delvis kan settes til side eller endres så langt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Terskelen er høy. Er prisen likevel svært ulik det arealet er verdt, og den ene var presset eller villedet, kan paragrafen komme inn. Sørg derfor for at begge har hatt mulighet til å vurdere prisen.

Kort oppsummert

• Loven har ingen fast pris. Naboene avtaler den fritt, ofte med utgangspunkt i kvadratmeterprisen for tomter i området.
• Verdien for kjøperen og ulempen for selgeren avgjør hvor langt over eller under snittet prisen bør ligge.
• Prisen skal oppgis i erklæringen til kommunen, og dokumentavgiften på 2,5 prosent beregnes av salgsverdien.
• Er prisen åpenbart for lav, kan registerføreren fastsette verdien.
• Avtal hvem som betaler gebyrer, avgifter og kostnader til oppmåling og pantefrafall.