Hva skjer med pantelån avdøde hadde stilt med andres bolig?

Hva pant i en annens bolig betyr

Noen ganger har et lån sikkerhet i en bolig som låntakeren ikke selv eier. Typisk er en forelder som har tatt opp lån og stilt pant i barnets leilighet. Eieren av boligen kalles pantsetter. Banken kalles panthaver.

Panteloven definerer panterett som en særrett til å søke dekning for et krav i ett eller flere bestemte formuesgoder, jf. panteloven § 1-1. Pantet er boligen. Retten gjelder altså selve eiendommen, ikke en personlig forpliktelse for eieren.

Forskjellen har betydning. Bare fordi en bolig har pant, betyr det ikke at eieren skylder banken pengene. Vil banken også kunne gå på eieren personlig, må eieren ha gjort noe mer, for eksempel skrevet under som kausjonist.

Dødsfallet endrer ikke panteretten

Når den som tok opp lånet dør, blir lånet en forpliktelse i dødsboet. Panteretten i den andres bolig ligger der fortsatt. Et proklama (offentlig oppfordring til kreditorene om å melde krav) påvirker heller ikke panterett, så banken kan la være å melde seg uten å miste sikkerheten.

Dødsfallet er i seg selv ikke mislighold. Lånet løper videre på vilkårene i avtalen, og avdragene må betales. Betales ikke renter og avdrag, kan banken derimot kreve hele lånet innfridd etter panteloven § 1-9 ved vesentlig mislighold. Den samme paragrafen lar banken kreve innfrielse hvis pantet blir tvangssolgt, eller hvis eieren vesentlig misbruker råderetten over pantet.

Det er altså lånevilkårene som avgjør hva som skjer hvis ingen betaler. Sjekk lånedokumentet og pantedokumentet, ikke bare det som står i tinglysningen.

Hva eieren av boligen kan gjøre

Eieren står i en vanskelig stilling. Boligen er hans, men den kan tapes uten at han skylder noe personlig. Han har tre valg.

Det første er å la boet betale. Har boet midler, skal arvingene sørge for at forpliktelsene dekkes under skiftet. Eieren bør kontakte arvingene tidlig og be om at lånet prioriteres, siden han risikerer å miste boligen.

Det andre er å betale lånet selv, helt eller delvis. Da har han normalt et krav mot den som skyldte pengene, altså dødsboet. Kravet bør meldes til de som skifter boet så fort som mulig, og senest innen fristen hvis det er utstedt proklama.

Det tredje er å forhandle med banken om en avtale, for eksempel at avdragene betales videre mens boligen beholdes. Banken har selv interesse av å få pengene uten tvangssalg.

Er eieren selv arving, er kravet hans en gjeld i boet som må dekkes før arven deles.

Be banken om kopi av låneavtalen og pantedokumentet, og spør hva som står igjen på lånet. Spør også hvem som er oppført som skyldner, og om det finnes flere som hefter. Slike opplysninger avgjør hva eieren kan kreve og hva boet må dekke. Renter og gebyrer kan løpe videre, så jo tidligere dere ordner opp, desto mindre blir regningen.

Hva dødsboet og arvingene bør gjøre

For arvingene er det første å få oversikt over alle lån og pantedokumenter. Pant i andres bolig står ikke nødvendigvis i boets verdier, og lånet kan derfor overses. Banken kan gi opplysninger om lånets størrelse og hvem som har stilt pant.

Deretter må dere avgjøre om boet kan dekke lånet. Er boet mindre verdt enn gjelden, hefter arvingene som hovedregel bare inntil verdien av arven. Har en arving signert for gjelden etter arveloven § 116, kan vedkommende bli krevd for resten. Stiller dere ikke med noe, er det eieren av boligen som står igjen med risikoen.

Kort oppsummert

• Pant i en annens bolig består etter dødsfallet, og et proklama påvirker ikke panteretten.
• Panteretten er en rett til å søke dekning i boligen. Eieren hefter normalt ikke personlig uten å ha skrevet under som kausjonist.
• Lånet er gjeld i dødsboet, og banken kan kreve innfrielse ved vesentlig mislighold, jf. panteloven § 1-9.
• Betaler eieren for å redde boligen, har han normalt et krav mot dødsboet som han bør melde raskt.
• Arvingene bør kartlegge tredjemannspant etter dødsfallet tidlig, så ingen overser lånet.