Hva skjer med budrunden når siste visning blir avlyst?
Avlyses siste visning, sier ikke forskriften uttrykkelig hva som skjer med minstefristen for budene. Regelen i forbrukerforhold er at megleren ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Budrunden skal uansett avvikles forsvarlig, og interessentene skal få rimelig tid. Har du allerede lagt inn et bud, gjelder det til fristen du satte, uavhengig av at visningen ble avlyst.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Minstefristen er knyttet til siste annonserte visning
Forskrift om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd sier at megleren i forbrukerforhold ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Regelen gir interessentene tid til å se boligen og tenke seg om før noen kan akseptere et bud.
Er siste visning på torsdag, er tidligste akseptfrist fredag kl. 12.00. Er den på lørdag, blir det mandag kl. 12.00, for lørdag teller ikke. Er den på søndag, blir det også mandag kl. 12.00.
Lovens grunnregel står i eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd: megleren skal ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn det departementet har fastsatt i forskrift. Første ledd legger til at megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.
Når visning er avlyst: hva forskriften ikke sier
Forskriften sier «siste annonserte visning». Den har ingen regel om hva som skjer når en annonsert visning avlyses, utsettes eller flyttes. Det betyr at du ikke kan lese ut av teksten et enkelt svar på om fristen skal regnes fra den avlyste visningen eller fra den siste som faktisk ble holdt.
Det som ellers gjelder:
- Megleren skal tilpasse tempoet i salget slik at oppdragsgiveren og interessentene får et forsvarlig grunnlag for sine valg (forskriften § 6-3 første ledd).
- Megleren skal legge til rette for at budgivere og interessenter får rimelig tid til å tenke seg om (§ 6-3 andre ledd).
- Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere interessentene skriftlig om bud som er kommet inn.
Tryggest for alle er at fristen regnes fra den siste visningen som faktisk er annonsert og blir holdt, for da får interessentene mest tid, i tråd med hensikten med regelen. Forskriften sier ikke det uttrykkelig, så ta ikke for gitt at megleren regner slik uten å spørre.
Hva som gjelder for bud du allerede har lagt inn
Har du lagt inn et bud før visningen ble avlyst, er du bundet av fristen du selv satte. Etter avtaleloven kan selgeren akseptere helt til den fristen, og du kan ikke trekke budet fordi visningen ble avlyst. Det er budet ditt som binder deg, ikke visningsplanen.
Slik er det bare om budet kunne formidles. Er budet lagt inn med en frist som er kortere enn minstefristen regnet fra siste annonserte visning, skal megleren ikke formidle det. Det er megleren som skal passe på dette, ikke du.
Fikk du budet inn før visningen ble avlyst og fristen går ut før en ny visning, kan du be megleren skriftlig om å forklare hvordan minstefristen er regnet ut. Du har krav på at budrunden er forsvarlig, selv om forskriften ikke sier noe om avlysninger.
Bjørn og Nilufar og visningen som ble avlyst
En enebolig er annonsert for visning torsdag kl. 17.00 og lørdag kl. 12.00. Lørdagsvisningen avlyses på grunn av sykdom hos megleren, og en ny visning settes til søndag kl. 14.00.
Bjørn Rønning så boligen torsdag og la inn bud på 5 400 000 kroner fredag formiddag, med akseptfrist mandag kl. 12.00. Den fristen ligger på eller etter minstefristen uansett om lørdagen eller søndagen regnes som siste visning. Bjørn er bundet til mandag kl. 12.00 og kan ikke trekke budet fordi visningen ble flyttet.
Nilufar Hamid kommer til søndagsvisningen og vil legge inn bud etterpå. Hun ber om akseptfrist mandag kl. 12.00. Det er første virkedag etter søndagens annonserte visning, så fristen holder og megleren kan formidle budet.
Hadde en tredje interessent ønsket akseptfrist fredag kl. 12.00, kunne megleren ikke formidlet budet. Søndagsvisningen er annonsert, så tidligste frist er mandag kl. 12.00. Spørsmålet forskriften ikke svarer på, oppstår først hvis lørdagsvisningen avlyses uten at en ny visning settes opp. Da er det uklart om fristen skal regnes fra torsdag eller fra lørdag, og megleren må avklare det.
Hva du kan gjøre
- Be megleren oppgi skriftlig hvilken visning som er den siste annonserte, og når tidligste akseptfrist er regnet fra.
- Legg ikke inn et bud med en frist som du ikke kan stå ved. Du er bundet til den.
- Kontroller at den nye visningen er annonsert der du fant boligen, så det er tydelig for alle.
- Er du i tvil om at megleren avvikler budrunden forsvarlig, kan du be om innsyn i budjournalen etter at runden er avsluttet. Forskriften § 6-4 gir den som har lagt inn bud rett til en anonymisert kopi.
Trekker selgeren boligen helt fra markedet i stedet, har vi en egen artikkel om hva som skjer med budet når boligen trekkes.
Kort oppsummert
- Minstefristen for bud i forbrukerforhold er kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag regnes ikke som virkedag.
- Forskriften sier ikke uttrykkelig hva som gjelder når visning blir avlyst, så fristen må vurderes ut fra kravet om en forsvarlig budrunde.
- Megleren skal gi interessentene rimelig tid, og tryggest er å regne fra den siste annonserte visningen som faktisk gjelder.
- Et bud du har lagt inn, gjelder til din egen frist selv om visningen ble avlyst.
- Spør megleren skriftlig hvordan visning avlyst budrunde frist er regnet ut, hvis du er usikker.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.