Er det skattefritt å selge halve boligen til den nye kjæresten?

En andel er også en realisasjon

Når du selger en halvpart, overfører du eiendomsretten til en del av boligen mot vederlag. Det er en realisasjon etter skatteloven § 9-2. I boligregelen i § 9-3 annet ledd står det uttrykkelig at gevinsten er skattefri når eieren har eid «eiendommen (andelen m.v.)» lenge nok. Loven regner altså med at det er andeler som selges, ikke bare hele boliger.

Gevinsten beregnes på den delen du selger. Du ser på hva du får for halvparten, og trekker fra den delen av kostprisen og påkostningene som hører til denne halvparten. Er vilkårene oppfylt, trenger du ikke regne ut noe, for hele gevinsten på din andel er skattefri.

Gevinsten på halvdelen avhenger bare av hva du selv har betalt og fått for den delen. Har dere avtalt at kjæresten overtar halvparten av lånet i tillegg til en kontantsum, regnes begge deler som vederlag. Får du 400 000 kroner i kontanter og kjæresten overtar 1 600 000 kroner av lånet, er salgssummen for din halvdel 2 000 000 kroner.

Skatt når du selger halvparten av boligen til kjæresten

For deg som selger er kravene to. Du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget finner sted eller avtales. Og du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Det er den som selger som må oppfylle vilkårene, ikke den som kjøper.

Har du bodd alene i boligen siden du kjøpte den, og kjæresten flyttet inn senere, har du ingen problemer med botiden. Det forandres ikke av at dere nå blir to eiere. Har du derimot leid ut deler av boligen eller brukt en del til noe annet enn bolig, må du se på reglene for delvis utleie eller næringsbruk i § 9-3 tredje ledd.

Vanligvis betaler kjæresten en pris som tilsvarer halve markedsverdien. Betaler hun eller han mindre, er forskjellen en gave, og salget er et gavesalg. Gavesalg er også en realisasjon etter § 9-2, og for deg endres ikke vilkårene for skattefritak.

Skriv en kjøpekontrakt som viser pris, dato og hvordan lånet fordeles. Datoen i kontrakten brukes når eiertid og botid vurderes og når gevinsten tidfestes. Ta også vare på dokumentasjon på kostpris og påkostninger fra du selv kjøpte, i tilfelle det viser seg at vilkårene ikke er helt oppfylt. Er du usikker på botiden, for eksempel fordi du har leid ut deler av boligen, bør du regne nøye før du setter datoen.

Hva med kjæresten

Kjæresten din kjøper en andel, og hennes eiertid begynner å løpe fra kjøpet. Hennes botid begynner når hun faktisk bor i boligen. Det betyr at hun ikke kan bygge på din tid i boligen.

Hvis dere selger hele boligen kort tid etter, får hun problemer. Har hun eid sin halvdel i mindre enn ett år når salget avtales, er ikke eiertidskravet oppfylt for hennes del, og en eventuell gevinst på hennes halvdel er skattepliktig. Din halvdel er fortsatt skattefri, så lenge du oppfyller vilkårene selv.

Tenk derfor på tidspunktet. Kjøper hun inn seg i boligen, bør hun være klar over at et salg like etter kan gi henne skatt hvis boligen har steget i verdi.

Eier kjæresten en annen bolig fra før, har det ingen betydning for din skatt. Hennes egne vilkår for den andre boligen vurderes for seg, og botiden i den nye begynner å løpe først når hun faktisk bor der.

Kort oppsummert

• Selger du halve boligen til kjæresten, er det en realisasjon som alle andre salg, og du kan selge bolig til kjæreste uten skatt på din andel hvis vilkårene er oppfylt.
• Vilkårene er at du har eid i mer enn ett år og selv bodd der i minst ett av de to siste årene.
• Kjæresten får egen eiertid og botid fra den dagen hun eller han kjøper.
• Selges hele boligen kort tid etter, kan gevinsten på kjærestens del bli skattepliktig.