Kan selger selge til en annen mens forbeholdet mitt løper?

Er selgeren bundet når han har akseptert et bud med forbehold?

Et bud er et tilbud. Selgeren står fritt til å si ja, nei eller å komme med et motbud. Han er for eksempel ikke tvunget til å ta det høyeste budet. Det er først når et ja kommer frem til budgiveren innen akseptfristen at det oppstår en bindende avtale. Det følger av avtaleloven § 2, som sier at svar som antar et tilbud må være kommet frem før fristen er ute.

Hvis budet inneholder et forbehold, for eksempel at du får solgt din egen bolig, er det forbeholdet som er en del av tilbudet. Aksepterer selgeren budet slik det står, har han akseptert tilbudet med forbeholdet. Avtalen er da inngått, men den er betinget. Den blir ubetinget hvis forbeholdet slår til eller du frafaller det, og den faller bort hvis vilkåret svikter.

I praksis blir et bud med forbehold ofte ikke akseptert før forbeholdet er avklart. Forbrukerrådet skriver i sin informasjon om budgivning at et bud med forbehold normalt ikke blir akseptert før forbeholdet er avklart. Selgere venter altså ofte. Spørsmålet her gjelder de tilfellene der selgeren faktisk har sagt ja.

Hva forbeholdsfristen gjør med avtalen

Forbeholdsfristen er tiden kjøperen har på å få vilkåret oppfylt. Så lenge den løper, er verken kjøper eller selger fri. Kjøperen kan ikke trekke seg uten å bruke forbeholdet slik det er skrevet. Selgeren kan på sin side ikke bare legge avtalen til side fordi et bedre bud dukker opp.

Å selge boligen videre til en annen i denne perioden er et brudd på den avtalen som allerede er inngått. En kjøper som mister boligen på den måten, kan ha krav på erstatning for tapet sitt. Hvor stort et slikt krav er, avhenger av hva som faktisk gikk tapt, for eksempel merkostnader ved å kjøpe noe annet. Å få tvunget gjennom selve kjøpet er vanskeligere i praksis, siden boligen da kan være overdratt til en annen.

Det er likevel ikke slik at selgeren må sitte stille og ikke gjøre noe. Han kan svare på henvendelser, vise boligen til folk som spør, og ta imot interesse som en reserve. Det han ikke bør gjøre, er å inngå en ny, bindende avtale med en annen kjøper uten at den første er falt bort.

Når selger kan selge til en annen mens forbeholdet løper

Det finnes tre situasjoner der det kan være lov.

Den første er at selgeren ikke har akseptert. Er budet bare mottatt og fortsatt åpent, kan selgeren akseptere et annet bud i stedet. Da avslår han i praksis det første, og etter avtaleloven § 5 slutter et avslått tilbud å være bindende for tilbyderen.

Den andre er at selgeren har tatt forbehold i selve akseptet. Svarer han «ja, men jeg beholder retten til å akseptere høyere bud frem til forbeholdet er avklart», stemmer svaret ikke med tilbudet. Etter avtaleloven § 6 regnes et slikt svar som et avslag i forening med et nytt tilbud. Kjøperen må da selv si ja til det nye vilkåret før det er noen avtale. Her avhenger alt av ordlyden i begge dokumenter, og det er vanlig at megleren bruker en fast formulering for dette.

Den tredje er at forbeholdsfristen er gått ut og vilkåret ikke er oppfylt. Hvis forbeholdet er skrevet slik at avtalen da faller bort, er selgeren fri igjen. Hvordan forbehold fungerer generelt, står i forbehold i bud.

Er du i tvil om hva som er avtalt, ligger svaret i de skriftlige budene og aksepten. Megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er skriftlige, så det finnes dokumentasjon, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8.

Slik unngår du uklarhet som selger og kjøper

Som selger bør du ikke akseptere et bud med forbehold hvis du vil holde andre muligheter åpne. Skriv i stedet i akseptet hva du faktisk godtar, og si fra til megleren hva som skal gjelde. Vil du ha rett til å gå videre hvis et bedre bud kommer, må det stå eksplisitt i det skriftlige svaret.

Som kjøper bør du spørre megleren om akseptet er gitt med noen reservasjoner. Et ja uten reservasjon betyr at du har en avtale. Et ja med reservasjon betyr at du må ta stilling til om du godtar den.

Har du i ettertid mistet boligen fordi selgeren solgte videre til en annen mens forbeholdet ditt løp, ta vare på alle meldinger, bud og aksepter. De viser hva som ble avtalt og når. Spørsmål om budfrister og når en avtale blir bindende er forklart i akseptfrist på bud.

Kort oppsummert

• Har selgeren akseptert budet slik det står, er det en betinget avtale, og selger kan ikke uten videre selge til en annen mens forbeholdet løper.
• Bryter selgeren avtalen ved å selge videre, kan kjøperen ha krav på erstatning.
• Har selgeren ikke akseptert, eller har han akseptert med en egen reservasjon, kan han gå videre med andre budgivere.
• Faller avtalen bort når forbeholdsfristen går ut, er selgeren fri igjen.
• Alt avhenger av hva som står i de skriftlige budene og aksepten, så les dem nøye.