Kan selger kreve at jeg fjerner forbeholdet før han svarer?
Nei, selgeren kan ikke kreve at du fjerner forbeholdet, og han kan ikke godta budet ditt og samtidig se bort fra det. Han kan avslå budet eller svare med et motbud uten forbehold. Et slikt motbud er et nytt tilbud som du står fritt til å si ja eller nei til. Svarer selgeren «ja, men uten forbeholdet», har han ikke akseptert budet ditt, og det er ingen avtale før du selv har sagt ja.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva sier avtaleloven om et svar som endrer budet?
Et bud er et tilbud fra deg. Selgeren kan svare på tre måter: ja, nei, eller noe midt imellom. Det siste behandles strengt. Etter avtaleloven § 6 regnes et svar som ser ut som en aksept, men som ikke stemmer med tilbudet, som et avslag sammen med et nytt tilbud.
Det betyr at selgeren ikke kan ta de delene av budet han liker og stryke forbeholdet. Svarer han «akseptert, men uten forbehold om salg av din bolig», er det i lovens øyne et avslag på det du bød, og et nytt tilbud fra ham: «Jeg selger til deg for prisen din, uten forbehold.»
Etter § 5 slutter et avslått tilbud å være bindende for tilbyderen. Din opprinnelige budgivning er dermed ikke lenger noe han kan holde deg til.
Må jeg si ja til motbudet?
Nei. Et motbud er et nytt tilbud, og et tilbud forplikter ingen før det er akseptert. Forbrukerrådet skriver i sin veiledning om budgivning at et bud fra selger til kjøper, et motbud, avtalerettslig er et bindende tilbud som gir en avtale hvis kjøperen i rett tid aksepterer det.
Du har altså valget mellom tre svar. Du kan si ja og kjøpe uten forbeholdet, du kan si nei og la saken falle, eller du kan komme med et nytt bud, for eksempel med et kortere forbehold eller en høyere pris. Et motbud har som regel egen akseptfrist. Går den ut uten at du har svart, er du fri. Er du uenig i fristen eller usikker på hva den betyr, kan du lese mer om akseptfrist på bud.
Merk at selgeren ikke kan binde deg ved å tie. Har du ikke sagt noe, er det som regel ingen avtale. Hva som gjelder hvis noen venter på et svar fra deg, er forklart i bundet av tilbud jeg aldri svarte på.
Hva hvis selgeren ber meg om å fjerne forbeholdet?
Selgeren kan be om det, og det er vanlig. Megleren kan også formidle en slik forespørsel. Men det er en forespørsel, ikke et krav. Du er ikke forpliktet til å etterkomme den.
Selgeren kan heller ikke bruke tiden mot deg på en måte som presser deg. Det hender at en selger sier: «Fjerner du forbeholdet innen i morgen, får du boligen. Ellers går jeg videre med et annet bud.» Det er lov å sette en slik frist, for selgeren kan godta det budet han vil. Men han kan ikke tvinge deg, og du kan ikke holdes ansvarlig for at du takket nei.
Hvis du velger å fjerne forbeholdet, bør du gjøre det skriftlig. Megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er skriftlige, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8. Da blir det klart at avtalen nå er ubetinget.
Aisha og Rasmus og tomannsboligen i Tønsberg
Aisha byr 5 600 000 kroner på en tomannsbolig i Tønsberg, med forbehold om å selge sin egen leilighet innen 14 dager. Selgeren Rasmus får samme dag et annet bud på 5 500 000 kroner uten forbehold.
Rasmus svarer skriftlig til megleren: «Jeg tar budet til 5 600 000, men uten forbeholdet.» Megleren sender svaret videre til Aisha.
Aisha har ikke akseptert noe ennå. Svaret fra Rasmus er et motbud. Hun kan velge å fjerne forbeholdet og kjøpe, ved å svare ja til motbudet. Eller hun kan svare at hun ikke kan det, og at hennes opprinnelige bud ikke lenger gjelder. Da er det ingen avtale. Rasmus kan gå videre med den andre budgiveren.
Hvis Aisha svarer ja, men først etter at fristen i motbudet er utløpt, er det etter avtaleloven § 4 ikke lenger en aksept, men et nytt tilbud fra henne. Rasmus må da si ja før det blir noen avtale.
Hva bør du gjøre som kjøper?
Les alle svar fra selgeren nøye. Det er enkelt å se på et «akseptert, med unntak av» som en aksept, men det er ikke det. Spør megleren hvis du ikke er sikker, og få svaret skriftlig.
Vurder om du kan leve med å fjerne forbeholdet. Hvis forbeholdet gjelder lån eller salg av egen bolig, er det ofte det som holder deg trygg. Sier du ja til motbudet, er du bundet av prisen selv om du ikke får lån eller solgt.
Hvis du ikke kan fjerne forbeholdet, er det bedre å si nei enn å love noe du ikke kan holde. Det finnes ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom, slik Forbrukerrådet skriver i sin veiledning. Når du først har sagt ja, er du bundet.
Kort oppsummert
- Selgeren kan ikke godta budet og samtidig stryke forbeholdet. Et slikt svar er et avslag og et nytt tilbud.
- Du står fritt til å si ja eller nei til motbudet. Du er ikke bundet før du har akseptert innen motbudets frist.
- Selgeren kan be deg om å fjerne forbeholdet, men ikke tvinge deg.
- Kjøperen bør se nøye på hver formulering i selgerens svar, og få det skriftlig.
- Sier du ja til et motbud uten forbehold, er du bundet av prisen uansett om du får lån eller solgt egen bolig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.