Selger hadde allerede solgt boligen til en annen da jeg kjøpte
Hvis du kjøpte en bolig som selgeren allerede hadde solgt, er det som hovedregel den kjøperen som først får skjøtet tinglyst, som går foran. Det gjelder ikke hvis den som tinglyste først, kjente eller burde kjent til det tidligere salget. Taper du, kan du heve kjøpet, kreve tilbake det du har betalt og kreve erstatning av selgeren. Skynd deg derfor å få skjøtet ditt tinglyst.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem får boligen når den er solgt to ganger
Dobbeltsalg skjer sjelden, men det kan skje, særlig ved private salg uten megler. Selgeren har skrevet under på en avtale med én kjøper og så solgt til en til, enten fordi han fikk et bedre tilbud eller fordi han håpet ingen ville oppdage det.
Hvem som får boligen, avgjøres ikke av hvem som skrev kontrakt først. Reglene i tinglysingsloven bygger på at det er registreringen i grunnboken som teller. Etter § 20 går det rettservervet som er registrert først, foran et som er registrert senere eller ikke registrert i det hele tatt. Overdrar selgeren boligen til deg, og du får skjøtet tinglyst før den første kjøperen har fått sitt, har du hovedregelen på din side.
Unntaket: du kjente eller burde kjent til det første salget
Paragraf 21 første ledd gir et unntak. Et eldre rettserverv går foran et yngre, selv om det yngre er registrert først, hvis det yngre er stiftet ved rettshandel og erververen, da hans rett ble registrert, kjente eller burde kjenne den eldre rett.
Hva «burde kjenne» betyr, må vurderes konkret. Visste du at en annen hadde signert kontrakt? Sa megleren, selgeren eller en nabo noe om det? Bodde det en annen familie i boligen som hadde overtatt, eller var den andre kjøperen på besøk i boligen eller i gang med oppussing? Jo flere varsler du hadde, desto større er sjansen for at du ikke er beskyttet. Hadde du ingen grunn til å mistenke noe, er du i god tro, og den som tinglyste først, vinner.
Hvis du er den som tinglyser først
Har du fått skjøtet og kjøpt i god tro, bør du sende det inn til tinglysing så fort som mulig. Du kan ikke hindre den andre kjøperen i å gjøre det samme, så hver dag teller. Er du i tvil om hvem som har registrert hva, kan du be Kartverket om en utskrift av grunnboken for eiendommen.
Den første kjøperen kan ikke ta boligen fra deg hvis du er i god tro og tinglyste først. Han må rette kravet mot selgeren.
Hvis du taper
Taper du til en tidligere kjøper, har selgeren brutt avtalen med deg. Han har solgt deg en bolig som tilhørte en annen, og da gjelder reglene om mangler tilsvarende (avhendingslova § 4-17). Det gir deg disse kravene:
- Du kan heve avtalen fordi det er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13). Da faller partenes plikter bort, og du har krav på å få tilbake det du har betalt (§ 4-4).
- Du kan kreve erstatning for tapet. Var du i aktsom god tro, altså at du ikke visste og ikke burde visst om det første salget, kan du alltid kreve erstatning for tap som følger av at boligen tilhørte en annen (§ 4-17 annet ledd).
- Har du krav mot selgeren, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet (§ 4-15). Beløpsgrensen på 10 000 kroner som kjøperen ellers selv må dekke ved mangler, gjelder ikke her (§ 4-17 første ledd).
Hvilke utgifter som kan kreves dekket, kommer an på hva som er en følge av avtalebruddet. Det kan være utgifter til midlertidig bolig, flytting, tinglysingsgebyr og dokumentavgift du har betalt, og en eventuell merpris på en tilsvarende bolig. Beløpene må kunne dokumenteres.
Har selgeren solgt med vilje til to, kan forholdet også være bedrageri etter straffeloven § 371. Da kan du anmelde.
Ragnhild og leiligheten i Bergen
Ragnhild signerte kjøpekontrakt 24. juni på en leilighet i Bergen til 3 200 000 kroner. Skjøtet ble sendt til tinglysing 2. juli. Etter overtakelsen dukket det opp en annen kjøper, Magnus Fosse, som hadde skrevet kontrakt med samme selger tre uker tidligere, 3. juni. Han hadde ikke fått tinglyst skjøtet ennå.
Ragnhild hadde ikke visst om noe tidligere salg. Hun hadde ikke sett noen annen på visning, og selgeren hadde sagt at leiligheten sto tom. Hun var i god tro og tinglyste først. Leiligheten ble hennes, og Fosse måtte kreve selgeren for erstatning.
Hadde Fosse derimot tinglyst 1. juli, ville han fått leiligheten, fordi han både hadde den eldste kontrakten og tinglyste først. At Ragnhild var i god tro, ville ikke hjulpet henne. Da ville hun hevet kjøpet, fått tilbake 3 200 000 kroner og krevd erstatning for utgiftene hun hadde hatt, for eksempel tinglysingsgebyr og flytting.
Slik går du frem hvis du mistenker dobbeltsalg
Hent grunnboksutskrift for eiendommen. Spør megleren hvis det er en, og forhør deg i nabolaget. Skriftlig varsel til selgeren om at du ikke vil akseptere noe annet salg, gir deg bevis for at han visste om din rett. Les mer om hva som gjelder i saker om dobbeltsalg.
Kort oppsummert
- Ved dobbeltsalg går den kjøperen som først får skjøtet tinglyst, som hovedregel foran (tinglysingsloven § 20).
- Har den som tinglyste først, kjent eller burde kjent til det tidligere salget, går det eldre ervervet foran (§ 21).
- Taper du, kan du heve kjøpet, kreve tilbake det du har betalt og kreve erstatning av selgeren etter avhendingslova.
- Send skjøtet til tinglysing så fort som mulig.
- Bevisst dobbeltsalg kan være bedrageri.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.