Selge boligen til samboeren: dette gjelder for skatten

Et salg til samboeren er et salg som alle andre

Skatteloven gjør ingen forskjell på om kjøperen er en fremmed, en venn eller samboeren din. Det som teller for skatten, er at eiendomsretten går over mot vederlag. Det er en realisasjon etter skatteloven § 9-2, og loven nevner uttrykkelig både «salg» og «gavesalg». Gavesalg betyr at du selger til en pris som er lavere enn boligen er verdt.

Samboere er ikke ektefeller, og skatteloven har ingen egen regel som gjør salg mellom samboere skattefritt eller skattepliktig av den grunn. Du vurderer salget på samme måte som om du solgte på det åpne markedet. Gevinsten er forskjellen mellom det du får og det du la ut for boligen, med fradrag for påkostninger og kostnader ved kjøp og salg.

Overtar samboeren lånet ditt, regnes gjelden som en del av det du får for boligen. Får du 1 000 000 kroner i penger og samboeren overtar 3 000 000 kroner i lån, er salgssummen 4 000 000 kroner.

Selge bolig til samboer: skatt og vilkårene for skattefri gevinst

Den vanlige boligregelen står i skatteloven § 9-3 annet ledd. Gevinsten er unntatt fra skatt når to krav er oppfylt:

1. Du har eid boligen i mer enn ett år når salget finner sted eller avtales. Har du selv bygd huset, regnes ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.
2. Du har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Merk at begge krav gjelder deg som selger. Samboerens egen botid, eiertid og eventuelle boliger hun eller han eier fra før, har ingen betydning for din skatt. Heller ikke det at dere har bodd sammen i boligen er nok i seg selv. Det som teller, er om du selv har bodd der lenge nok og eid den lenge nok.

Er du i tvil om du har nådd ett år med botid, bør du telle dagene. Botiden er til sammen tolv måneder i løpet av de to siste årene, og den trenger ikke å ligge i ett strekk, slik Skatteetaten forstår regelen.

Når du ikke oppfyller vilkårene

Har du leid ut boligen, eller flyttet til samboeren og latt din egen bolig stå tom eller være utleid, kan botidskravet svikte. Da er gevinsten skattepliktig. Den legges til alminnelig inntekt det året du får en bindende rett til oppgjøret. Tap på en bolig der gevinsten ville vært skattepliktig, kan du på sin side trekke fra, jf. skatteloven § 9-4.

Selger du under markedsverdi, har det ingen skattemessig betydning for deg så lenge vilkårene er oppfylt, siden gevinsten uansett er skattefri. Er de ikke oppfylt, er det naturlig å dokumentere boligens verdi med en takst, slik at prisen dere har avtalt, ikke virker tilfeldig.

Hva samboeren overtar

For kjøperen er dette et ordinært kjøp. Hun får en inngangsverdi som tilsvarer kjøpesummen pluss kostnadene hun hadde ved kjøpet, og hennes egen eiertid og botid begynner å løpe fra overtakelsen. Selger hun boligen om to år, er det hennes egen tid i boligen som avgjør om hennes gevinst blir skattepliktig. Hun kan ikke bygge på din botid. Reglene om godskriving av botid gjelder bare når en tidligere felles bolig selges etter et samlivsbrudd.

Kort oppsummert

• Å selge bolig til samboer er et vanlig salg, og skatten avhenger av dine vilkår som selger.
• Gevinsten er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og selv har bodd der i minst ett av de to siste årene.
• Samboerens egen botid eller eiertid påvirker ikke din skatt.
• Er boligen utleid eller stått tom lenge før salget, kan gevinsten bli skattepliktig.
• Selger du under markedsverdi, er det et gavesalg, og vilkårene for skattefritak er de samme.