Samle forbrukslån i boliglånet — fellene banken ikke nevner
Petra hadde tre forbrukslån og en kredittkortgjeld med til sammen svært høy rente, og fikk et tilbud fra banken om å samle alt inn i boliglånet mot en langt lavere nominell rente. På papiret virket det opplagt, helt til hun begynte å regne på hva det ville bety å betale ned gjelden over 25 år i stedet for fem. Å refinansiere forbrukslån inn i boliglånet gir lavere kostnader på kort sikt, men endrer samtidig hva slags gjeld det er snakk om. Denne artikkelen går gjennom sikkerhetsrisikoen, den reelle kostnaden over tid, og hva som skjer dersom du senere ikke klarer å betale.
Fra forbrukslån til sikret gjeld i boliglånet
Et forbrukslån er som regel usikret, det vil si at banken ikke har pant i noen konkret eiendel dersom du ikke betaler. Flytter du denne gjelden inn i boliglånet, blir den i praksis sikret med pant i boligen din, på lik linje med resten av boliglånet. Dette endrer bankens stilling vesentlig dersom økonomien din senere svikter, siden banken nå har en konkret sikkerhet å realisere, i motsetning til før da den kun hadde et vanlig pengekrav mot deg.
Boliglånsforskriften setter rammer for hvor mye bankene kan låne ut med pant i bolig, og banken vil derfor alltid vurdere om den samlede belåningen din, inkludert den refinansierte gjelden, holder seg innenfor disse rammene før tilbudet gis.
Den skjulte kostnaden ved lang nedbetalingstid
Et forbrukslån har normalt en langt kortere nedbetalingstid enn et boliglån, gjerne noen få år. Flyttes gjelden inn i boliglånet uten at du samtidig øker de månedlige innbetalingene tilsvarende, blir den i praksis spredt ut over hele boliglånets løpetid, som kan være 20 til 30 år. Selv med en mye lavere rente kan den totale rentekostnaden over hele perioden bli høyere enn om du hadde betalt ned det opprinnelige forbrukslånet raskere til en høyere rente.
Petra regnet på dette og fant ut at hun måtte legge inn et fast ekstra beløp hver måned utover det ordinære boliglånsavdraget for at refinansieringen faktisk skulle lønne seg sammenlignet med å beholde lånene separat og nedbetale dem aggressivt. Uten dette ekstra beløpet viste beregningen at hun over hele løpetiden ville betale mer totalt, selv med den langt lavere renten. Hun endte opp med å sette av en fast sum tilsvarende det hun tidligere hadde betalt i avdrag på forbrukslånene, slik at den reelle nedbetalingstakten på den refinansierte gjelden ble beholdt selv om den formelt var en del av et boliglån med lengre løpetid.
Hva som skjer ved mislighold etter refinansiering
Så lenge gjelden var usikret, ville mislighold i verste fall føre til inkasso og eventuelt utleggstrekk i lønn. Etter at den samme gjelden er lagt inn i boliglånet, er boligen din i prinsippet en del av det banken kan kreve dekning i dersom du ikke klarer å betale. Hvor mye gjeld som skal til før et tvangssalg faktisk igangsettes varierer, men prosessen frem mot et tvangssalg tar normalt flere måneder, og du får varsel underveis slik at du har mulighet til å ordne opp. Selve risikoen er likevel kvalitativt annerledes enn ved usikret forbruksgjeld, siden det nå er hjemmet ditt som til syvende og sist står som sikkerhet.
Slik vurderer du om det lønner seg å refinansiere
Be banken om en fullstendig sammenligning mellom total kostnad ved å beholde lånene separat og total kostnad ved å samle dem i boliglånet, inkludert alle renter over hele nedbetalingstiden i begge scenarioer. Vurder samtidig om du realistisk klarer å legge inn ekstra nedbetaling utover det ordinære boliglånsavdraget, slik at gjelden faktisk nedbetales raskere enn boliglånets normale løpetid. Er svaret nei på det siste spørsmålet, bør du tenke grundig gjennom om den lavere månedlige kostnaden er verdt den lengre totale bindingen og den økte sikkerhetsrisikoen.
Be også banken vise deg hva som skjer med de månedlige utgiftene dine dersom renten på boliglånet stiger i årene fremover, siden en refinansiering som så vidt går i pluss ved dagens rentenivå kan bli langt tyngre å bære dersom rentene øker. Spør konkret om banken kan vise deg to eller tre ulike rentescenarioer side om side, slik at du ser hvor følsom den nye, samlede gjelden din faktisk er for renteendringer fremover.
Når du bør søke råd før du signerer
Er den økonomiske situasjonen din i utgangspunktet usikker, for eksempel på grunn av ustabil inntekt eller helse, kan det være klokt å innhente uavhengig rådgivning før du binder opp boligen din for gjeld du i dag ikke klarer å betale. NAV svarer gratis på telefon 55 55 33 39 dersom du trenger økonomisk rådgivning, og kan bidra til å vurdere om refinansiering, en formell gjeldsordning eller en annen løsning passer best for din situasjon.
Kort oppsummert
Å samle forbrukslån i boliglånet gjør usikret gjeld om til sikret gjeld med pant i boligen din, og kan spre nedbetalingen ut over langt flere år enn det opprinnelige lånet hadde. Selv med lavere nominell rente kan totalkostnaden bli høyere dersom du ikke samtidig legger inn ekstra nedbetaling. Ved mislighold etter refinansiering er det boligen som til slutt kan bli realisert, ikke bare et ordinært inkassokrav. Be banken om en fullstendig sammenligning før du bestemmer deg, og søk uavhengig rådgivning dersom økonomien din er usikker.