Kan samboeravtalen sikre egenkapitalen min ved brudd?
Ja, dere kan avtale at den som har skutt inn egenkapital får den tilbake før resten fordeles, og avtalen er bindende mellom dere. Uten en slik avtale deler dere etter sameiereglene, og da kan innskuddet bli vanskelig å få igjen. Avtalen bør si hvor mye hver har skutt inn, om innskuddet skal tilbake med verdistigning eller bare som beløp, og hvordan det dokumenteres.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Det loven sier uten avtale
For samboere finnes det ingen egen lov om deling ved brudd. Eier dere en bolig sammen, gjelder sameigelova (sameieloven). Etter sameigelova § 2 skal sameierne regnes for å ha like store deler når det ikke er grunnlag for noe annet. Grunnlaget for noe annet kan være avtale, eller hvor mye hver av dere faktisk har betalt.
Det er der egenkapitalen kommer inn. Har du skutt inn 800 000 kroner mens den andre skjøt inn 200 000, er det ikke gitt at du får igjen forskjellen uten avtale. Retten ser på hva dere har sagt og gjort, og det kan bli en lang og usikker prosess. Se samboeroppgjør uten delingsregel for hvordan domstolene vurderer slike saker.
Hva dere kan avtale
Avtalefriheten gir dere stor frihet. Dere kan avtale at hver får tilbake det de har skutt inn før resten fordeles etter et annet forhold. Dere kan også avtale at innskuddet bare skal komme tilbake som et beløp, eller at det skal følge verdiutviklingen. Begge deler er lovlige, men de gir ulike resultat når boligen stiger eller faller i verdi.
Avtalen er bindende mellom dere når begge har signert. Det er ikke noe særskilt formkrav til en samboeravtale, men en skriftlig avtale med begge underskrifter er den eneste måten å få et trygt bevis på.
Det avtalen bør inneholde
Sett opp følgende punkter, så blir avtalen presis nok til å fungere når det gjelder:
- Hvor mye hver av dere skjøt inn, med dato og hvilken konto beløpet kom fra.
- Om beløpet er en gave til felleseie, et lån til den andre eller en egenkapital som skal tilbake.
- Om innskuddet skal tilbake som et fast beløp eller som en prosentandel av verdien.
- Hva som skjer med senere innbetalinger, for eksempel ekstra nedbetaling av lånet.
- Hvordan verdien på boligen fastsettes ved brudd, for eksempel ved takst eller salg.
Ta vare på bankutskrifter, kjøpekontrakt og oppgjørsoppstilling. Uten dokumentasjon kan den andre bestride beløpet.
Sofie og Tomas
Sofie og Tomas kjøpte en leilighet for 4 000 000 kroner. Sofie skjøt inn 800 000 kroner fra et salg av en tidligere bolig, Tomas 200 000 kroner. Resten var lån. I samboeravtalen stod det at innskuddene skulle betales tilbake først, og at det som ble igjen, skulle deles likt.
Etter tre år gikk de fra hverandre, og leiligheten ble solgt for 4 600 000 kroner. Etter at gjelden på 2 950 000 kroner var betalt, var 1 650 000 kroner igjen. Først fikk Sofie 800 000 og Tomas 200 000 tilbake. De resterende 650 000 ble delt likt, 325 000 kroner til hver. Sofie fikk til sammen 1 125 000 kroner og Tomas 525 000 kroner.
Uten avtalen ville utgangspunktet etter sameigelova vært at de hadde like store deler. Da ville hver fått 825 000 kroner, med mindre Sofie kunne bevise at innskuddet skulle tilbake. Avtalen avgjorde saken på forhånd.
Verdistigning og verdifall
Et viktig valg er hva som skal skje med verdiøkningen. Dere kan avtale at innskuddene kommer tilbake som faste beløp, slik at all verdistigning deles etter et annet forhold. Dere kan også avtale at innskuddene følger verdien, slik at den som skjøt inn mest, får en tilsvarende andel av gevinsten. Falle boligens verdi under gjelden, må avtalen si hvem som bærer tapet. Mangler avtalen svar, blir det uklart, og uklarhet er det som oftest ender i uenighet.
Når avtalen kan settes til side
En avtale som er bindende, kan likevel settes til side eller endres hvis det ville være urimelig å la den gjelde. Det står i avtaleloven § 36. Terskelen er høy, og bestemmelsen er ment som en sikkerhetsventil, ikke en vei ut av en avtale du angrer på. Er avtalen balansert og begge har forstått den, vil den normalt stå.
Det er viktig at avtalen ikke er presset frem, og at begge har hatt mulighet til å lese den. Skriv den i god tid før en stor beslutning, ikke i ukene før et brudd.
Hva avtalen ikke kan gjøre
En samboeravtale binder bare dere to. Den hjelper ikke mot banken hvis dere ikke har tinglyst eierbrøken. Står boligen bare i ditt navn og du går konkurs, er det ikke sikkert at den andres rett til egenkapital står seg. Derfor bør eierforholdet også gå frem av skjøtet. Hva som skjer med boligen ved brudd, er forklart i boligen ved samlivsbrudd.
Til slutt: gjennomgå avtalen når innskuddene endrer seg. Betaler en av dere inn mer egenkapital, for eksempel ved å nedbetale lånet med arv eller bonus, bør beløpet føres inn i et tillegg med dato og begge underskrifter.
Kort oppsummert
- Dere kan avtale at egenkapital betales tilbake før resten av boligens verdi fordeles, og avtalen er bindende mellom dere.
- Uten avtale deler sameigelova likt når det ikke er grunnlag for noe annet, og innskuddet kan da være vanskelig å få igjen.
- Avtalen bør si hvor mye hver har skutt inn, om det er gave, lån eller egenkapital, og om det skal tilbake som beløp eller andel.
- Dokumenter innskuddene med bankutskrifter, og la eierbrøken stå i skjøtet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.